La loi Pinel incite depuis 2014 à la création de nouveaux logements, dans les zones où la demande en logements excède l’offre via une réduction d’impôts allant jusqu’à 21% de la valeur du bien pour les investisseurs qui s’engagent à louer pendant 6, 9 ou 12 ans.
Cependant un investissement locatif -comme tout investissement- peut s’avérer risqué voir devenir une perte si il est mal réfléchi….Voici les pièges à éviter selon Gridky pour réussir son projet sous la loi Pinel :
Le premier piège à éviter sous la loi Pinel concerne le type de bien dans lequel on investit :
- Le bien doit être neuf, ou entièrement réhabilité dans le cas de l’ancien.
- Le logement doit servir de résidence principale au locataire
- la location doit être nue (vide)
Si ces conditions de base ne sont pas respectées alors vous ne serez pas éligible en Pinel.
Le deuxième piège porte sur la durée de location et ses conséquences :
- La durée de location doit être au minimum de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la modalité de défiscalisation choisie par l’investisseur. Ce paramètre est extrêmement important : si pour une quelconque raison l’investisseur ne peut plus poursuivre la location avant le délai minimum imposé par la loi, il perdra tous ses avantages fiscaux cumulés qu’il devra rembourser.
- Également à noter : la loi Pinel concerne l’investissement pour des logements neufs, notamment aux normes écologiques les plus récentes. Investir dans du neuf a un coût plus élevé que dans l’ancien. Il faut bien prendre en compte qu’une fois les délais Pinel écoulés votre investissement sera toujours aux normes mais il sera catégorisé comme ancien après les 6 ans. Il aura normalement pris de la valeur (car en zone tendue – voir plus bas) en cas de revente quand même mais il faudra être extrêmement vigilant sur les points à suivre pour s’en assurer.
Le troisième piège concerne la fiscalité et le montant de l’investissement :
- Oui il est tout à fait possible d’économiser jusqu’à 21% de la valeur du bien à l’achat grâce à la défiscalisation Pinel. En revanche ce taux ne concerne que les biens loués sur 12 ans (2% par an pendant 9 ans et 1% par an pendant 3 ans) et correspond au maximum à 63000€.
- En effet le montant d’investissement maximum autorisé en Pinel est de 300 000€. Si vous achetez plus cher, vous pouvez souscrire au dispositif Pinel mais votre taux sera calculé sur un montant maximum de 300 000€. Le reste est donc “perdu” en termes de défiscalisation possible, et votre plafond de défiscalisation sera bien de 63000€.
- Enfin si vous achetez un bien d’une valeur de 300 000€ pour le louer un autre critère est essentiel : le bien ne doit pas dépasser 5 500€ du mètre carré.
Ainsi si vous achetez un petit studio à 300K€ ou moins, mais que le prix d’achat au mètre carré revient plus cher que le plafond des 5 500€ par m2 alors vous ne serez pas éligible non plus.
Le quatrième piège, les plafonds imposés :
- Par principe, un bien en loi Pinel se situera en zone tendue. La tentation sera donc de proposer un loyer au prix du marché, qui sera donc élevé : ce n’est pas possible sous la loi Pinel car les loyers sont plafonnés par zones (Abis, A et B1). Il faudra donc respecter ses plafonds à la signature du bail et y compris en cas d’augmentation : vous pourrez augmenter le loyer tant qu’il ne dépassera pas les plafonds, sachant que les plafonds peuvent être réévalués. Il faut donc être vigilants à ce sujet.
- De la même manière, le locataire ou le foyer à qui vous louez doit respecter des plafonds de ressources imposés par zone.
Si vous ne respectez pas ces plafonds, vous perdez votre éligibilité en Pinel et risquez de devoir rembourser vos avantages fiscaux de manière rétroactive.
- Vient alors la question de la rentabilité locative : investir dans un bien neuf coûte plus cher que l’ancien. Le louer sous conditions de plafonds de loyers, indépendantes de votre volonté, peut constituer un risque si le loyer ne vous permet pas de rentrer correctement dans vos frais. C’est souvent le cas à Paris intramuros par exemple, où les prix sont tellement élevés qu’il n’est pas vraiment possible de trouver un bien neuf à acheter à moins de 5,5K du mètre carré et il ne semble pas rentable de louer une petite surface pour un loyer imposé à 17,43€ du m2 quand on connait les prix du marché intérieur de Paris.
Estimer de façon précise la rentabilité locative (revenus des loyers rapporté au coût d’achat) de votre bien est donc un point critique et essentiel pour réussir son investissement locatif, en particulier sous la loi Pinel.
Le cinquième piège et non des moindres est l’emplacement précis de votre bien :
- La loi Pinel a défini les zones éligibles au dispositif. Jusque là pas vraiment de piège, il suffit de se renseigner sur les zones éligibles et les plafonds associés pour être dans “les clous” et bénéficier du régime fiscal.
- Mais l’emplacement du bien c’est également la ville, le quartier, la croissance démographique, la création éventuelle d’emplois et le niveau de vie associé. Investir dans un beau quartier en zone tendue peut s’avérer compliqué si la loi Pinel vous oblige à proposer des loyers en dessous des prix du marché local, même avec une taxe foncière déductible et des charges déductibles…. A contrario, investir dans un quartier qui va connaître, par exemple, un futur programme de logements sociaux à proximité n’arrangera pas vos affaires en tant qu’investisseur : en effet, investir dans un bien neuf à un certain prix pour voir le prix du marché baisser au fil des ans pourrait vous empêcher d’obtenir une plus-value intéressante en cas de revente après le délai Pinel….
- Il faut s’assurer que la demande en logement est bien présente dans le quartier où vous investissez et que votre bien correspond au profil des locataires demandeurs (studio pour des étudiants, T2 et place de parking pour une famille…). La présence de commerces, de transports en commun, de services publics (type un bureau de poste) ou encore le taux d’emploi, doivent servir d’indicateurs pour connaître l’attractivité d’un quartier et la facilité de location possible.
Il faut donc bien s’informer sur l’état actuel du quartier dans lequel vous souhaitez investir et sur son évolution prévue, au moins dans un futur proche (à savoir 6 à 12 ans) pour pouvoir estimer la viabilité de votre investissement locatif sous le dispositif Pinel.
- La résidence, ou l’immeuble dans lequel se trouve le logement est aussi un critère extrêmement important à prendre en compte. Si vous achetez votre bien en VEFA, il y a de fortes chances que vous ne soyez pas le seul investisseur en Pinel dans l’immeuble. De même si vous effectuez l’achat auprès d’un promoteur immobilier. Certains anticipent ou craignent un effet “d’offres Pinel” à terme. C’est-à-dire une vague de revente de logements au bout de 6, 9, ou 12 ans dans le même quartier voire la même résidence. Cette perspective pourrait fortement impacter une plus-value à la revente : si tout le monde revend son logement (souvent similaire à celui du voisin) dans la même résidence en même temps, les prix risquent de chuter.
Il faut donc bien réfléchir à vos motivations d’investisseur pour décidez correctement de l’emplacement de votre bien : souhaitez-vous conserver le bien à la location pour un peu plus longtemps et générer un revenu complémentaire et constituer un patrimoine immobilier, ou bien cherchez-vous à revendre le bien au plus vite pour obtenir une plus-value ?
Enfin et certainement le piège le plus important dans lequel ne pas tomber :
- Si la loi Pinel vous permet de défiscaliser une partie de vos impôts grâce à un investissement locatif de qualité, il faut tout de même reconnaitre que louer un bien génère des revenus.
Qui dit plus de revenus dit augmentation potentielle des impôts en fonction de votre tranche d’imposition. Il faut donc bien comprendre : défiscaliser vos impôts oui, mais un investissement sert à s’enrichir donc à générer des revenus et donc mécaniquement risque de générer plus d’impôts. (encore une fois cela dépendra de votre taux d’imposition initial)
Le but de la loi Pinel pour un investisseur est bien de s’enrichir mais à moindre coût ! Ainsi on déduit une partie des impôts certes, mais on crée un revenu global plus important, donc potentiellement un impôt global plus grand.
Il faut donc bien calculer le montant de votre investissement en Pinel pour en faire un investissement optimal, où vos nouveaux gains n’entraîneront pas une proportion d’impôts plus importante qu’à l’origine et où vous serez donc rentables.