I. Comment fonctionne la Loi Pinel ?

Nous apprenons récemment une prolongation de la Loi Pinel en cette fin d’année 2021. De plus, ce nouveau dispositif permettra de réduire ses impôts jusqu’en 2024. Cependant, les avantages de la loi seront plus ou moins éligibles selon les profils d’investisseurs. Découvrez comment faire un investissement Pinel en 2021. Si on fait l’acquisition d’un bien immobilier dans le but de le louer, le dispositif Pinel nous permet de déduire une part de nos impôts, et ainsi profiter d’une fiscalité avantageuse. Pour être éligible, il faut le mettre en location un minimum de 6 ans, sur un marché locatif modeste, appelé zone Pinel. En grande majorité, ce code général ne changera pas. Cependant, la loi Pinel va connaître quelques changements après 2021. Tous les investissements qui ont été réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 par les contribuables français sur les logements vendus en l’état futur d’achèvement, remis à neuf ou neufs ont le droit à la Loi Pinel.

 

 

I.1 Le système locatif Pinel bannît les maisons

Premier changement de ce dispositif de défiscalisation, la loi des finances exclut les maisons de Pinel. Désormais, seuls les biens immobiliers collectifs ( appartements ), seront éligibles au dispositif Pinel. Se constituer un patrimoine aurait été d’autant plus rentable avec les maisons Pinel, ce qui est un point négatif de ce nouveau programme immobilier. Toutefois, les investissements sur des maisons dont la construction à débuté avant le 1er janvier reste possible. Seules les maisons bâties après cette date ne sont plus comprises dans le dispositif Pinel. Donc, pour bénéficier du dispositif sur un logement neuf, il faudra dorénavant investir dans des biens immobiliers collectifs.

II. Le prolongement de l’investissement Pinel

 

 

Le dispositif Pinel aurait dû s’arrêter après 2021. Or, la loi sera prolongée jusqu’en 2021 selon la loi des finances ! Voici une bonne nouvelle pour continuer à réaliser une économie d’impôt. Cependant, une baisse des réductions d’impôts est à prévoir avec la nouvelle loi Pinel. En effet, le dispositif permet à l’origine une économie d’impôt de 2% par an sur une durée fixe de 6 ans. Mais la réduction d’impôt chuterait de plus en plus d’ici 2024. Pour une durée minimale de 6 ans, la loi Pinel me permet à l’origine de jouir d’une réduction de 12% d’impôts. Or, cette déduction tomberait à 9% d’ici 2024. Le tableau ci-dessous vous permettra de constater les changements du code général des réductions Pinel.

Ce tableau comparatif est basé sur un calcul d’une baisse de 1,75% annuelle. Cependant, seuls les logements ayant débuté une construction en 2023 subissent la réduction du taux Pinel. L’immobilier neuf en 2021 ou même 2022 bénéficiera toujours d’une fiscalité attractive pour les investisseurs. Si un utilitaire entame un engagement de location en 2022, il bénéficie du taux Pinel classique jusqu’à la fin du dispositif.

 

III. Les logements énergétiques bénéficient des réductions d’impôts

Pour bénéficier d’avantages fiscaux de  la nouvelle loi Pinel après 2022, il faut faire l’acquisition d’un logement respectueux de l’environnement selon les normes énergétiques. Selon le site officiel economie.gouv : « Le logement doit atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par l’article 46 AZA octies-0 A de l’annexe 3 du code général des impôts.« .

Les investisseurs immobilier devront donc trouver des logements aux loyers plafonnés, mais également respectueux des nouvelles normes environnementales.

Nous vous invitons à réaliser une simulation directement sur notre site Internet.

 

IV. Zones géographiques éligibles au dispositif Pinel

Les zones géographiques éligibles au dispositif Pinel évoluent chaque année, et certaines disparaissent malheureusement. Jusqu’à présent, seules les zones A, A bis et B1 sont éligibles au système Pinel. Or, la loi Pinel + entamerait une étude poussée sur certaines zones, notamment en Bretagne. Ce nouveau dispositif pourrait notamment donner un retour des zones B2 en loi Pinel. Pour le moment, nous devons nous attendre à de nombreux changements quant à la mise à jour du Pinel +. Retrouvez nos autres articles et documentations sur la Loi Pinel.

 

V. Quels sont les avantages de la Loi Pinel ?

Tout d’abord, les frais de notaire sont plus faibles que par rapport à un logement ancien. En effet, ils s’élèvent entre 2 et 3% du prix de vente contrairement à 7 à 8% pour l’ancien. Les biens neufs répondent aux normes de plus en plus strictes en ce qui concerne la performance énergétique (label Bâtiment basse consommation BBC 2005 et RT 20012) qui conduiront à une réduction de charges mensuelles. Vous êtes exonéré partiellement de la taxe foncière pendant les 2 années après la livraison de votre logement.De plus, vous obtiendrez une réduction d’impôts pour les durées de locations suivantes : 6 ans, 9 ans ainsi que 12 ans. Vous pouvez bénéficiez de la « Prime Accession ». Vous pouvez bénéficier d’une prime de 10 000€ de la part du groupe Action Logement en répondant à certaines conditions comme par exemple être salarié ou préretraité du secteur privé ou agricole et la prime est également limitée à des conditions de ressources. En outre, vous ne devez pas en avoir été propriétaire pendant les deux dernières années et vous décidez d’acheter votre résidence principale pour la première fois. Par ailleurs, si vous rencontrez des malfaçons, vous pouvez bénéficier de garanties. Elles vous permettent de pouvoir profiter de votre bien en toute sérénité. Il existe 4 garanties :

1. La garantie de parfait achèvement

Lorsque vous rencontrez des désordres et malfaçons dans le procès-verbal de réception des travaux ou qui surviennent dans l’année suivant l’établissement de ce procès-verbal c’est la garantie de parfait achèvement qui entre en jeu. Les dommages pris en compte sont par exemple des peintures qui n’ont pas été réalisées correctement, une prise électrique qui n’est pas en bon état…

2. La garantie dommage-ouvrage

Vous devez souscrire à cette assurance juste avant le début des travaux et a une durée de 10 ans. Elle débute à la fin de l’année de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux. Elle intervient lorsque des dommages affectent le gros œuvre et donc la solidité du bien. Par exemple, quand les fissures sont importantes, ou bien quand nous pouvons constater un effondrement de toit.

Afin de déclarer une malfaçon, c’est un huissier qui la constatera, puis l’assureur vous fera une proposition d’indemnisation, après qu’un expert soit venu constater la malfaçon.

3. La garantie biennale

C’est le constructeur qui souscrit à la garantie biennale. Elle court durant 2 ans après la réception des travaux. Les dommages pris en compte portent sur les équipements du logement. Par exemple, des défauts de fonctionnement liés à la plomberie, au chauffage, les appareils électriques livrés avec l’ouvrage, les plafonds suspendus, les cloisons mobiles et les portes et fenêtres ouvrantes seules. Afin de notifier un dommage, vous devez mettre en demeure le constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

4. La garantie décennale couvre les dommages importants

C’est également le constructeur qui souscrit à la garantie décennale. Elle court pendant 10 ans à compter de la livraison du logement neuf. Elle est obligatoire lorsqu’il y a des travaux de construction, d’extension et de rénovation sur la structure du bâtiment. Les dommages pris en compte sont les désordres qui nuisent à la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre. Il peut par exemple s’agir d’un problème de canalisation, de plafond, de plancher, la voirie, les ouvrages de viabilité et les ouvrages de fondation et d’ossature. C’est par lettre recommandée avec accusé de réception que le préjudice se déclare.

VI. Quand commence la réduction d’impôts Pinel ?

C’est la date d’achèvement des travaux (DAT) qui fixe le début de l’avantage fiscal du dispositif Pinel. Ainsi, c’est sur l’année de la date d’achèvement du bien immobilier que la réduction d’impôt est imputable, peu importe le mois de livraison. Afin de pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, la location doit être nue à usage de résidence principale du locataire pendant au moins 6 ans d’affilée. L’engagement de location commence le jour de la première mise en location du logement.

À noter : l’investisseur doit mettre son bien en location dans la limite des 12 mois suivants l’achèvement du programme ou suivants son acquisition si celle-ci est postérieure. Au-delà de cette limite, il ne peut plus profiter de la défiscalisation.

 

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