Exemple d'investissement en loi Pinel

Investir en loi Pinel nécessite de bien connaître les différents rouages du dispositif de défiscalisation. Et pour cela, quoi de mieux qu’un exemple d’investissement en loi Pinel ? Voici un cas concret pour bien comprendre comment investir en loi Pinel.

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Exemple d’investissement en loi Pinel : le calcul de la réduction d’impôt

Prenons le cas de l’achat d’un appartement dans une ville située en zone A. Le bien est un T2 d’une surface de 50 m² pour un prix de 150 000 €. La réduction d’impôt possible est :

  • 12 % du coût pour une durée de location de 6 ans, ce qui équivaut à 18 000 €, soit 3 000 € par an ;
  • 18 % du prix pour un engagement de location de 9 ans, soit 27 000 € (3 000 € par an) ;
  • 21 % du coût du bien pour 12 ans de location, ce qui représente 31 500 € (3 000 € chaque année pendant 9 ans et 1 500 € par an pendant les 3 dernières années).

Si l’impôt sur le revenu dont vous devez vous acquitter est supérieur à 3 000 € chaque année, alors la défiscalisation en Pinel sera optimale. Le cas échéant, si la réduction est plus élevée que votre impôt, ce dernier sera annulé mais vous ne pourrez pas profiter de l’excédent de réduction qu’il est possible de reporter les années suivantes.

Cas concret en loi Pinel : le calcul des revenus locatifs

Les loyers en Pinel sont soumis à des plafonds, établis chaque année par des décrets et qui varient selon les zones. Le plafond des biens situés en zone A est de 12,95 € par mètre carré de surface utile, soit un seuil situé à 647,50 €. Mais pour déterminer votre plafond de loyer, il faut également appliquer le coefficient multiplicateur : (0,7 + 19 / Surface utile), soit dans notre exemple (0,7 + 19 / 50) x 647,50 = 699,3 € et 8 391,6 € par an. Ce montant est votre loyer plafond. À noter qu’il s’agit d’un loyer hors charges.

Investir en loi Pinel : calculer sa défiscalisation

Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, vous devez faire une location nue. Les loyers sont imposables en tant que revenus fonciers. Deux régimes fiscaux sont envisageables :

  • Le régime microfoncier, qui s’applique si vos revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 € par an (ce qui est le cas dans notre exemple).
  • Le régime réel, applicable lorsque vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 € par an ou si vous décidez d’y être assujetti. Dans ce cas de figure, vos charges réelles sont déduites. Il s’agit notamment des intérêts, de la taxe foncière, des primes d’assurances, etc. À noter que vos charges sont également déductibles de votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an et que le déficit éventuellement créé est reportable pendant 10 ans.