Investissement locatif : optimisez votre rendement locatif tout en minimisant les risques

Les étapes clés d'un investissement locatif

Donnez vie à votre projet

Avant de vous lancer dans l'investissement immobilier, préparez minutieusement votre projet. Vous allez devenir propriétaire d'un ou plusieurs biens que vous allez louer et vous devez étudier différents paramètres, notamment l'état du marché immobilier ou encore le type de logements que vous souhaitez acquérir. Projetez-vous un minimum : cette habitation sera-t-elle toujours destinée à la location ou envisagez-vous d'y vivre un jour ? Posez-vous les bonnes questions et essayez de voir cet achat au-delà de l'investissement locatif.

Choisissez un bien immobilier

Les contours de votre projet sont maintenant définis : vous pouvez passer au choix du bien à proprement parler. En fonction de vos envies, de votre budget et des opportunités qui se présenteront, vous allez vous orienter vers un type de logement. Maison ou appartement ? Grande ou petite surface ? Résidence récente et sécurisée ou copropriété ancienne en centre-ville ? Vous devez vous poser chacune de ces questions et y répondre pour affiner votre choix. Opter pour une maison ou un appartement n'aura peut-être pas la même incidence sur votre budget, surtout si le bien se situe dans une résidence avec des charges élevées. Misez sur un quartier dynamique, en expansion et qui vous assurera une bonne garantie locative sur la durée.

Préparez votre financement

Dernière étape : préparez votre financement. Actuellement, les taux d'intérêt sont historiquement bas et les investisseurs peuvent concrétiser leurs projets plus facilement. S'agissant d'un placement locatif, vous allez devoir supporter l'emprunt que vous allez contracter auprès d'un établissement bancaire pendant plusieurs années. Même si le loyer que vous percevrez viendra couvrir votre crédit et financer votre bien, essayez de trouver un taux d'intérêt attractif qui vous permettra d'avoir une mensualité peu élevée. N'hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier : ce spécialiste vous accompagnera dans vos démarches et vous fera bénéficier de sa connaissance du marché.

Quelles sont les conditions pour réussir vos investissements locatifs ?

Les différents profils des investisseurs

Si l'on en croit les études menées sur le sujet, il existerait un profil type d'investisseur locatif. Il s'agirait d'une personne de 40 ans, en couple et dont les revenus du ménage avoisineraient les 70 000 €. La réalité est très différente et les investisseurs ont plusieurs facettes : certains veulent élargir leur patrimoine immobilier après l'achat de leur résidence principale, d'autres sont des jeunes actifs aux revenus suffisamment conséquents pour s'offrir un bien pour le louer, et d'autres encore sont des préretraités qui préparent l'avenir et qui anticipent la transmission de leur patrimoine.

Trouver le bon financement : une des clés de la réussite

Trouver le bon financement est une des clés de la réussite d'un investissement locatif. Le rendement est impacté par le montant consenti pour l'achat d'un bien. Même si les loyers vous permettront de générer des revenus, vous ne devez pas négliger cette étape : prenez le temps d'étudier les propositions de différents établissements bancaires et n'hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier pour vous faire aider.

Les différents paramètres de la location

Comment fixer le montant du loyer ?

En tant que propriétaire, vous êtes libre de fixer le loyer. Certains critères doivent néanmoins être pris en compte : l'état et la localisation du bien, la surface et diverses prestations telles que le standing de la résidence ou encore la présence d'un parking. Renseignez-vous sur les montants pratiqués dans le secteur pour proposer un loyer au juste prix et maximiser vos chances de trouver des locataires.

Vaut-il mieux louer vous-même ou faire appel à un professionnel de l'immobilier ?

Un professionnel de l'immobilier, gestionnaire locatif, peut se charger de louer votre logement. Faire appel à ses services dépend de votre degré d'implication dans votre projet. Si vous ne voulez pas vous embarrasser de la recherche de locataires, de faire les visites et de gérer les démarches administratives, vous pouvez confier votre bien à une agence immobilière. Elle sera l'interlocutrice privilégiée de vos locataires et vous ne serez que très rarement sollicité. En contrepartie, le loyer sera majoré d'un montant équivalent à la prestation proposée. À noter que vous pouvez demander à un agent immobilier de réaliser une estimation gratuite de votre logement.

Location meublée ou non meublée : que choisir ?

Qu'il s'agisse d'une location meublée ou non meublée, chacun des deux dispositifs possède des avantages et des inconvénients. Une location meublée permet généralement de proposer un loyer plus élevé et offre une fiscalité intéressante (les revenus issus d'une location meublée sont déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux et non en tant que revenus fonciers). En revanche, une habitation meublée entraîne généralement un renouvellement fréquent des locataires. Un logement vide permet à de potentielles personnes intéressées de s'y projeter sur le long terme et d'y rester plusieurs années. C'est à vous d'opter pour la solution qui vous convient le mieux.

Quels moyens financiers mettre en œuvre pour réaliser un investissement locatif ?

Définissez votre capacité financière d'investissement

Avant de vous lancer dans des investissements locatifs, vous devez définir les contours de votre projet et notamment déterminer votre capacité financière. Les revenus que vous allez générer en louant votre bien vont être pris en compte pour calculer vos possibilités d'emprunt, mais seulement à hauteur de 70 %. Les 30 % restants sont supposés amortir les autres frais inhérents au fonctionnement du logement : charges, impôts, etc. Faites-vous aider par votre banquier, un courtier immobilier ou bien un conseiller en patrimoine pour estimer votre capacité financière d'investissement.

Faut-il nécessairement avoir un apport pour emprunter auprès d'un établissement bancaire ?

La question de l'apport revient fréquemment lorsqu'il s'agit d'acheter un bien immobilier. Pour une résidence principale ou secondaire, dont l'usage serait privé, les banques souhaitent généralement un apport d'environ 10 % du montant global. Mais ce n'est pas une vérité établie : tout dépend du dossier de financement. Pour un investissement locatif, disposer d'un apport n'est absolument pas indispensable. Les établissements bancaires sont même enclins à vous prêter la totalité de la somme, afin d'améliorer la rentabilité de l'investissement.

Où acheter pour réussir votre investissement immobilier locatif ?

Quelles sont les zones propices à l'investissement locatif ?

Le choix du lieu du logement que vous allez acquérir pour le louer est primordial. Mettez-vous dans la peau d'un potentiel locataire : où aimeriez-vous habiter ? Privilégiez un quartier agréable, vivant et proche des commerces et des transports. Les villes universitaires, les grandes métropoles ou encore certaines régions où la demande de logements est très forte, comme l'Île-de-France, vous permettront de louer votre bien facilement et d'obtenir une excellente rentabilité. Des villes telles que Paris, Montpellier, Nantes ou Lille enregistrent chaque année une demande en locations supérieure à l'offre.

Comment calculer le rendement locatif ?

Le rendement locatif est un indicateur qui permet de mesurer la rentabilité d'un bien. C'est un ratio entre l'investissement consenti pour acquérir un logement et les revenus générés grâce aux loyers perçus. Il se calcule en pourcentage : un bon taux de rendement locatif se situe généralement entre 3% et 5%.

Anticipez la revente en réfléchissant en amont à la plus-value éventuelle

Achetez votre bien comme si vous deviez le revendre à plus ou moins long terme. Si vous devez vous en séparer, quelle qu'en soit la raison, la revente devra se faire facilement. La réflexion est la même que celle menée pour la portée locative du logement : dans une ville dynamique, où le marché immobilier se porte bien, vous n'aurez aucun mal à trouver un acquéreur, d'où l'importance d'apporter une attention toute particulière au secteur.

Tout savoir sur la fiscalité liée aux investissements locatifs

Quels sont les avantages fiscaux liés à l'investissement locatif ?

Afin d'encourager les particuliers à investir dans l'immobilier, les pouvoirs publics ont mis en place de nombreux avantages fiscaux. Voici les différents dispositifs qui peuvent être utilisés :

  • la loi Pinel : destinée aux investissements locatifs dans le neuf, elle permet d'obtenir jusqu'à 63 000 € de réduction d'impôts ;
  • le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et la loi Censi-Bouvard : ces deux dispositifs offrent la possibilité d'investir dans une résidence de services et de bénéficier d'une réduction d'impôts pouvant aller jusqu'à 33 000 €, d'une récupération de la TVA de 20 % et de confier la gestion du bien à un exploitant privé ;
  • la loi Malraux : cette loi concerne les biens situés en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) et en Secteurs Sauvegardés (SS) et permet d'obtenir une réduction d'impôt conséquente ;
  • la loi Denormandie : elle complète le dispositif Pinel et propose aux investisseurs d'acquérir un logement ancien à rénover dans certains centres-villes ;
  • la nue-propriété : il s'agit d'un dispositif qui permet d'acheter un bien à moindre coût en cédant l'usufruit, autrement dit la jouissance du logement ou la perception des loyers, à un tiers pendant plusieurs

Conseils et astuces pour faciliter la gestion administrative de vos biens

Selon votre investissement personnel, vos disponibilités ou le nombre de biens que vous louez, vous pouvez opter pour une stratégie spécifique. La première consiste à vous occuper vous-même de votre parc immobilier. C'est la solution la plus économique, mais aussi la plus contraignante : vous devrez régler tous les litiges et être réactif.

Une autre possibilité est de confier vos logements destinés à la location à un professionnel : c'est le mandat de gestion. En échange d'une rémunération, ces organismes spécialisés s'occupent de tout : mise en location du logement, recherche de locataires, prise en charge de toutes les démarches administratives, etc. Plusieurs formules sont généralement disponibles pour répondre aux besoins de chacun et les tarifs sont variables. Bien souvent, ces prestataires proposent de souscrire une assurance loyers impayés, ce qui peut être une bonne solution pour éviter des déconvenues.

Réaliser un investissement locatif : avantages, risques et critères déterminants

Quels sont les avantages et les risques d'un investissement locatif ?

Si votre projet est bien préparé et suffisamment solide, les avantages seront nombreux : élargissement de votre patrimoine immobilier, revenus locatifs chaque mois, dispositifs fiscaux intéressants et éventuelle plus-value en cas de revente. Les risques, même s'ils sont mineurs, existent néanmoins : mauvaise étude de marché, choix des locataires peu pertinent ou encore dévalorisation soudaine et inattendue du quartier.

Découvrez 5 critères déterminants pour réussir vos investissements locatifs

Réussir vos investissements locatifs demande de la rigueur et de la discipline. Vous devez impérativement prendre en compte tous les facteurs qui permettront la réussite de votre projet. Voici 5 critères déterminants pour y parvenir :

  • choisissez un secteur porteur où vous n'aurez aucune difficulté pour louer votre bien ou pour le revendre ;
  • prenez le temps de bien optimiser votre financement et d'obtenir le crédit le plus avantageux possible ;
  • évaluez bien tous les frais que vous allez devoir supporter : mensualités, charges et dépenses imprévues ;
  • portez une attention toute particulière aux avantages fiscaux dont vous pourrez bénéficier ;
  • si vous achetez un appartement dans une résidence, veillez à bien vous renseigner sur son fonctionnement et sur ses problèmes éventuels.

Les investissements locatifs sont un excellent placement financier. Alors que les marchés boursiers connaissent une période critique suite à la crise du Covid-19, l'immobilier résiste. Investir dans un bien destiné à la location est un bon moyen de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant des revenus issus du loyer. Les avantages fiscaux sont nombreux et offrent des perspectives intéressantes. Pour réussir votre investissement locatif, n'oubliez pas de bien préparer votre projet, de choisir un bien de qualité dans une zone où le marché est florissant et de vous donner les moyens de trouver le meilleur financement possible.