Afin de constituer et gérer un patrimoine à plusieurs, créer une société civile immobilière (SCI) est une alternative qui vous apporte de la flexibilité et permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment dans le cadre d’une succession. Comment constituer une SCI ? Quelles règles régissent ce statut ?

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

Une société civile immobilière est une structure juridique constituée a minima de deux personnes, chacune ayant le statut d’associé, afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier est détenu par la société civile immobilière et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.

Comme toute société, la société civile immobilière dispose de statuts, régissant son fonctionnement. Rédiger les statuts permet notamment de définir les modalités de prise de décision, à l’unanimité ou à la majorité par exemple.

Par ailleurs, les associés d’une SCI désignent un gérant, qui aura comme fonction de prendre à sa charge la gestion courante du ou des biens immobiliers détenu(s) par la société, sans avoir à engager de formalités auprès des autres associés.

POURQUOI INVESTIR EN SCI ?

Définir ses motivations:
✓ Eviter l’indivision
✓ Mettre en commun des sommes pour acquérir de l’immobilier
✓ Organiser l’aspect patrimonial et la transmission de patrimoine
✓ Dissocier le pouvoir de gestion de la propriété du(es) bien(s)
✓ Prendre en compte la fiscalité sans en faire votre leitmotiv

Définir son activité locative :
✓ Location nue
✓ Location meublée permanente
✓ Location saisonnière
✓ Jouissance personnelle – usage privatif

Choisir ses associés :
✓ Personne morale
✓ Amis ou membre de la famille

En finir avec les mythes …
✓ SCI IR n’est pas un outil défiscalisant
✓ La société n’est pas forcément protecteur d’éventuelles dettes (besoins de garantie personnelle des banques)
✓ Investir en société ne facilite pas forcément le financement

Les modalités de mise en place & la gestion

LES ETAPES :

Choisir ses associés :
✓ Minimum 2 Associés : personne physique ou personne morale
✓ Si perte d’un associé, 1 an pour régulariser la société sinon cas de dissolution pourrait être prononcée
✓ Les enfants mineurs peuvent être associés. Les parents sont les représentants légaux jusqu’à la majorité. Attention en cas de couple séparé et volonté d’un parent de vouloir associé un enfant, besoin de l’accord des 2 parents.
NB : les associés figurent sur le KBIS et en cas de changement d’associés ou d’adresse personnelle d’un associé – démarches juridiques

Choisir la répartition des associés :
✓ La détention définira les droits de vote
✓ Privilégie une détention majoritaire type 51/49 pour éviter des futurs conflits (éviter 50/50)

Le choix du gérant :
✓ Un ou plusieurs gérants
✓ On évite la nomination sur gérant statutairement mais on évoque les conditions de nomination
✓ Le gérant peut engager la société auprès des tiers, ses pouvoirs sont déterminés dans les statuts
✓ La gérance peut être confiée à une personne externe (autre qu’associé)
✓ Le changement de gérance entraîne une publication (annonce légale et info au tribunal de commerce)

La rémunération du gérant :
✓ Gérance non rémunérée dans la majorité des cas
✓ SCI A L’IR : gérant associé rémunération non déductibles imposée revenus fonciers
✓ SCI à L’IS : gérant associé rémunération TNS (dc cotisations sociales)

Le choix du siège social :
✓ Lieu de situation de l’immeuble
✓ Au domicile du gérant (prévenir le P/ et limitation à 5 ans si bailleur social)
✓ Société de domiciliation

Le capital social :
✓ Combien ? Pas d’exigence le minimum
✓ Quel montant conseillé ? Se rapprocher de la banque qui a peut-être des attentes

Apport en nature (un immeuble) :
✓ Les statuts sont obligatoirement notariés lorsqu’un bien immobilier est apporté par un associé.

L’option fiscale :
✓ IR/IS
✓ TVA

La rédaction des statuts :
✓ Possibilité d’aménager certains points (clauses d’agréments, encadrer les nvx associés, le décès…)
✓ Nécessité d’être accompagné par un juriste

Est-il nécessaire de créer une SCI par bien ?
✓ Tout dépend des opérations – le conseil serait 1 SCI = 1 bien
✓ Tous les lots dans une mêmes SCI = risque de contraintes : manque de souplesse, arbitrage moins aisé si tous les biens dans la même structure, les difficultés sur un bien peut entrainer tous les autres biens…

Quel délai est nécessaire pour constituer la SCI et quel en est le coût ?
En moyenne, constituer une SCI prends 15 jours. Ceci forme un coût de 650 € HT avec des frais de formalités de 200 € TTC.

LE FONCTIONNEMENT DE LA SCI

L’assemblée générale :
✓ Mettre en place un registre des AG
✓ La convocation d’une assemblée générale est obligatoire au minimum chaque année (approbation descomptes)
✓ AG obligatoire pour nomination du gérant, révocation du gérant, délibération, approbation des comptes, distribution de dividendes … = AG extraordinaire CF selon les statuts
✓ PV d’AG sont à conserver dans le registre des AG ad vitam aeternam
✓ Pas de dépôt des comptes au greffe car société civile (IS ou IR)
La durée de la SCI : durée maximale 99 ans
• Les déclaration des loyers (recettes) & les obligations comptables

CHAQUE ASSOCIE A UNE REPRESENTATION DANS LA SOCIETE EN FONCTION DES QUOTE-PARTS QU’ll DETIENT

LES OPTIONS : SCI IR ou IS ?

LA SCI à L’IR

La SCI à l’IR, société civile dite « transparente », héberge :
✓ Locaux d’habitation loués nus
✓ Locaux commerciaux ou professionnels non équipés
✓ Parts de SCPI

Ensemble, ils forment les revenus fonciers.

• Incompatibilité avec la location meublée sauf si CA<10% sinon IS
• Tenir une comptabilité de caisse & PV AG annuel si demande de l’administration
• Déclaration n°2072 et report sur la déclaration 2044

• Les associés peuvent être :
✓ personne morale
✓ personne physique membre d’une même famille ou non

Fiscalité :
✓ similaire aux revenus fonciers
✓ chaque associé paie l’IR sur sa quote-part de bénéfices reçus, correspondant à des
revenus fonciers, même si les revenus ne sont pas distribués.
✓ le résultat est obtenu en tenant comptes des recettes et charges déductibles de
l’année (article 31 du CGI)

Les charges déductibles = règles de revenus fonciers
✓ Intérêts d’emprunt
✓ Travaux entretien et réparation
✓ Travaux d’amélioration des locaux d’habitation
✓ Impôts et taxe de propriétés (taxe foncière…)
✓ Assurance immeuble
S’il existe un déficit alors il y a une déduction maximale possible de 10 700 € sur la base imposable taxable à l’IR (le dépassement est reporté jusqu’à 10 ans) par associé.

• Les charges non déductibles = idem revenus fonciers
✓ Frais d’acquisition (frais de notaire et frais d’agence)
✓ L’immeuble inscrit à l’actif ne permet pas de déduire fiscalement un amortissement

Un principe comptable qui diffère selon :
✓ Les associés sont uniquement des personnes physiques
Établissement de la 2072 selon le principe des encaissements décaissements (2072-S)

Aucun amortissement possible des immeubles
✓ Un des associés est une personne morale IS-BIC-BA
Établissement de la 2072 selon le principe des BIC (2072-C)
Constatation de l’amortissement de l’immeuble (décomposition et application de la quotedes parts détenues par l’associé)

La TVA : locations exonérées

✓ Locations de terrains non aménagés et les locaux nus
✓ Peu Importe la qualité du locataire
✓ Aucune TVA déductible possible

• Option possible à la TVA

✓ Immeuble à usage commercial, industriel, professionnel ou administratif
✓ Si plusieurs immeubles alors option à faire pour chaque immeuble ou pour l’ensemble
✓ Courrier à adresser au SIE compétent
✓ Début au 1er jour du mois de la demande
✓ Dénonciation par courrier au 1er janvier de la neuvième année civile
✓ Attention les emplacements de stationnement sont obligatoirement soumis à TVA
✓ Donc si la SCI opte pour la TVA et qu’elle loue des biens à la fois exonérés et assujettis à TVA, elle devra
procéder à un prorata de TVA sur ses frais

La vente
✓ Compétence du gérant sauf si les statuts prévoient des limites dans le pouvoir de gestion
✓ Signature de la vente par le gérant

• Imposition de la vente
✓ Plus-value des particuliers, imposition à l’IR au taux de 19% et PS à 17,2%
✓ Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 € (2 à 6%
selon PV)
✓ Les Abattements durée de détention

Le calcul de la plus-value
✓ Prix de vente : montant mentionné dans l’acte notarié
✓ Prix d’acquisition : souvent majoré de 22,50% soit forfait travaux (si détenu>5 ans :15% + forfait
acquisition 7,5%)
✓ Déclaration des plus value via formulaire Cerfa n°2048 établie par le notaire
Exemple : Achat 350 000 € – Revente 450 000 €
La cession entraine une plus value seulement à partir de 428 750 € (350 000 € + 22,5%)

Dans sa forme la plus classique et la plus répandue, une SCI n’est pas un instrument d’optimisation fiscale !
Par principe donc, le fait de détenir un patrimoine via une SCI ne réduira pas la pression fiscale
LA SCI répond aux mêmes règles des biens détenus en direct avec la règles des revenus fonciers et celle des plus values des particuliers.
LA SCI répond plutôt à une volonté d’associer et transmettre à ses enfants.

LA SCI à L’IS

La SCI à l’IS :
✓ Peut héberger tous les produits locatifs nus, meublés ou équipés
✓ Profite des règles comptables applicables aux sociétés commerciales
✓ Bénéficie de règles fiscales plus stables
✓ Avec un taux généralement plus faible qu’à l’IR (15%, 25% ou 33%)
✓ Sans être redevable des prélèvements sociaux

• Une comptabilité d’engagement
✓ Loyers imposables (qu’ils soient encaissés ou non)
✓ Toutes les charges engagées sont des charges déductibles
✓ Les bénéfices seront donc imposés à l’IS
✓ En revanche, les bénéfices ne seront imposés chez les associés que s’ils sont distribués.
✓ Dans ce cas, les bénéfices de la SCI distribués aux associés seront imposés comme des dividendes.

Les charges déductibles
✓ Intérêts d’emprunt
✓ Travaux entretien et réparation
✓ Travaux d’amélioration
✓ Travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement
✓ Impôts et taxe de propriétés (taxe foncière…)
✓ Assurance immeuble
✓ Frais d’acquisition (frais de notaire et frais d’agence) = décision de gestion ( notre conseil en
charge)
✓ L’amortissement charge fictive représentative de la dépréciation d’un actif, compte tenu
de son usure, du temps et/ou de son obsolescence.

LA SCI à L’IS permet de réduire l’impôt sur les loyers perçus :
✓ Ex : Immobilier 350 000 € – loyer 1500 €/mois

Le barème IS
✓ Le barème IS est plus favorable : il comprend à ce jour 3 tranches
✓ 15% pour les bénéfices < 38 120 €
▪ 25% de 38 121 € à 500 000 € de bénéfices
▪ 33,33% pour les bénéfices > 500 000 €
✓ Par conséquent les associés ne sont pas imposés (si pas de distribution de dividendes)
✓ Amortissement de l’immobilier
✓ Les frais d’acquisition et droits, l’éventuelle rémunération versée au gérant associé sont également
déductibles.
• Mais …
✓ Les PV sont imposables au taux IS (aucun abattement pour une durée de détention)
✓ Les dividendes sont taxables au taux marginal ou flat tax de 30%
✓ En raison des déficits antérieurs reportables la plus-value imposable sera diminuée de ces déficits
antérieurs.

La vente s’opère dans les mêmes conditions SCI IR
• Imposition de la vente
✓ Le régime applicable aux sociétés à l’IS est celui des plus-values professionnelles : l’assiette d’imposition
est égale à la différence entre le prix de cession du bien et la valeur nette comptable de celui-ci (après
déduction des amortissements pratiqués donc),
✓ Le taux d’imposition correspond quant à lui au barème de l’IS.
✓ Possibilité de bénéficier des déficits antérieurs reportables.

Comparaison IR ou IS
✓ Comparons : cession de bien acquis 350 000 €, vente à 450 000 € selon différentes échéances :

Conclusion

SCI à l’IR :
✓ Abattement pour durée de détention lors de la vente d’un bien immobilier
✓ Fiscalité similaire si cession de parts ou vente d’un bien immobilier
• SCI à l’IS :
✓ Aucun abattement possible pour durée de détention
✓ Imposition au taux de droit commun de la plus-value réalisée

 

LES AVANATAGES ET LES LIMITES

LES AVANTAGES

SCI à l’IR :
✓ Location nue
✓ Plus value des particuliers
✓ SCI familiale : engagement locatif identique personnes physiques
✓ Possibilité de profiter du budget
• SCI à L’IS
✓ Tous types de location
✓ Amortissement déduction de toutes les charges – comptabilité d’engagement
✓ Fiscalité neutralisée dans la majorité des cas en vitesse de croisière

LES LIMITES

SCI à l’IR
✓ Pas de location meublée (sf limite des 10% CA)
✓ Pas de possibilité d’amortir et peu de charges déductibles (revenus fonciers)
✓ Pas possibilité LMNP ou LMP
✓ Pas de location airbnb (cas des résidences principales)
• SCI à l’IS
✓ Pas de disponibilité de la trésorerie
✓ Distribution des dividendes à hauteur du résultat comptable
✓ Plus-value professionnelle

LES OPTIONS POSSIBLES

SCI & LMNP : LES OPTIONS POSSIBLES

La SCI loue à une autre société qui exploite en meublé
Avantage : préserver la fiscalité IR
Inconvénient : gestion d’une nouvelle structure

La SCI bascule en SARL de famille ou l’inverse
Avantage : simples formalités juridiques

Inconvénient: frais liés au changement de structure
D’où l’intérêt d’avoir un bien par structure pour meilleure souplesse

Pour aller encore plus loin : https://drive.google.com/file/d/1OVdIJrfgekk1kPBopr1qYiL-jtSW15aC/view

Retrouvez notre dernière masterclass sur la SCI avec Aurélie TEMPLÉ de Amarris Groupe : https://www.youtube.com/watch?v=n6AmNzgtTh8