Loi monuments historiques

La France abrite un patrimoine immobilier exceptionnel : châteaux, monuments, immeubles, appartements.... dont la plupart sont protégés et ont fait l'objet d'un classement ou d'une inscription aux Monuments Historiques. La loi Monuments Historiques promulguée en décembre 1913 est l'une des premières lois de défiscalisation, témoignant de l'attachement des français à leur patrimoine national. Restaurer et pérenniser la splendeur d'un immobilier classé tout en bénéficiant d'un avantage fiscal hautement attractif. Loi Monuments Historiques, l'essentiel en quelques lignes...

Loi Monuments Historiques : Le fonctionnement

Le principe : Déduire des revenus les travaux de rénovation

L'objectif de la loi Monuments Historiques est d'encourager l'acquisition de bâtiments classés inscrits ou agréés par le ministère de la Culture, nécessitant une restauration complète. En échange, l'investisseur peut déduire de son revenu global jusqu'à 100 % des frais de rénovation, des frais d'acquisition ainsi que les intérêts d'emprunt liés à l'achat et aux travaux. Cette déduction s'étale sur trois ans maximum.

Depuis son apparition il y a un peu plus de 100 ans, le dispositif MH a permis grâce à la contribution d'investisseurs privés, de réhabiliter une grande partie du patrimoine immobilier et architectural français. Une majorité d'investissements MH s'est portée sur des hôtels particuliers (ouverts ou non au public) ainsi que des châteaux mais aussi sur des immeubles en centre-ville comme ce fut le cas à Bordeaux, Avignon, la Rochelle et dans bien d'autres villes qui ont retrouvé leur splendeur d'autrefois.

Comment investir en loi Monuments historiques

Comme c'est le cas pour tout investissement immobilier, vous avez le choix de financer votre projet sur vos fonds personnels ou par l'intermédiaire d'un prêt bancaire.

Le financement bancaire reste l'option la plus souvent choisie. Elle évite de mobiliser des liquidités car il faut préciser que l'investissement MH, même s'il permet de réduire la facture fiscale et de percevoir des revenus locatifs, n'exonère pas de déclarer le bien dans une éventuelle base IFI.

Grâce au financement bancaire vous pouvez, en plus des travaux, déduire de votre revenu imposable les frais et charges d'emprunt dont les intérêts. Cette possibilité permet de réduire d'autant la facture fiscale.

De nombreux investisseurs optent pour le financement bancaire In Fine. Il s'agit d'un crédit immobilier à taux fixe, non amortissable, qui permet de ne rembourser que les intérêts et les assurances pendant toute la durée du crédit. Le capital emprunté reste intact jusqu'au terme du crédit, et à l'échéance, vous le remboursez en une seule fois. Le crédit In Fine permet une déduction linéaire des intérêts d'emprunt et un poids moindre de la mensualité de crédit.

A noter que quel que soit le mode de financement (comptant ou à crédit) vous devrez réunir le prix total du foncier et les frais liés (notaire, etc...) ainsi que les appels de fonds pour les travaux envisagés.

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

Est considéré monument historique tout immeuble doté d'un statut juridique particulier qui vise à le protéger en raison de son intérêt historique, architectural, technique ou scientifique. On recense aujourd'hui en France 43 000 biens protégés au titre des monuments historiques. Le bien dans lequel vous investissez doit appartenir à l'une des catégories suivantes :

Les immeubles classés Monuments Historiques 2020. Il s’agit de bâtiments présentant un intérêt historique et/ou artistique d’envergure nationale. Leur classement relève du ministère de la Culture sur avis de la Commission supérieure des monuments historiques (CSMH)

Les immeubles inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH). Sont concernés les immeubles attestant d'un rayonnement d'intérêt régional. L'inscription relève d'un arrêté du Préfet de Région après avis de la commission régionale du patrimoine et des sites (CRPS)

Les immeubles du patrimoine national visibles sur la voie publique et porteurs du label délivré par la Fondation du Patrimoine après avis favorable du service départemental de l'Architecture et du Patrimoine.

Les immeubles du patrimoine national reconnus comme "historiques" ou "d'intérêt artistique particulier" par le Ministère des Finances. Ces bâtiments doivent être ouverts au public au moins 50 jours par an, dont 25 jours fériés ou 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre.

Lorsque l'ensemble immobilier a fait l'objet d'un classement partiel pour un ou plusieurs éléments dissociés (une salle, une pièce en particulier, un jardin...) les avantages fiscaux portent uniquement sur la ou les parties classées.

Quels sont les travaux éligibles ?

Les travaux éligibles à la loi Monuments Historiques concernent :

  • La démolition
  • La réfection et reconstitution de toiture
  • La rénovation de murs extérieurs d'immeubles existants
  • La transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble (rendre des combles ou des parties communes habitables par exemple). On citera par exemple le cas de la rénovation d'un immeuble haussmannien ou d'une maison de maître du XVIIIe siècle vétuste dont l'intérieur peut être divisé en appartements ultra contemporains.
  • La réparation, l'entretien et l'amélioration de l'habitation

Une loi encadrée : Des conditions à respecter

Un dispositif avantageux mais sous conditions

Pour bénéficier du dispositif qui assure de substantiels avantages fiscaux le propriétaire d'un monument historique doit respecter certaines exigences :

  • Le bien doit faire partie de la liste des biens concernés énoncée ci-dessus.
  • Un engagement de conservation du bien pendant 15 ans minimum, à compter de son acquisition (et non de la date d'achèvement des travaux).
  • Le bien doit faire l'objet d'une détention directe sauf exception comme dans le cas d'une SCI familiale ou d'une SCI agréée par le Ministère du Budget. Il peut aussi être détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie dans ce cas de la réduction d’impôt au prorata de sa quote-part du prix de revient.
  • Le bien ne doit pas être mis en copropriété sauf si elle est agréée par le Ministère du Budget.Les différents lots font alors l’objet d’une vente à la découpe aux futurs copropriétaires.
  • L'encadrement des travaux par un Architecte des Bâtiments de France.
  • L’engagement de l'acquéreur à ne pas détruire le bâtiment, à ne pas le transformer, le vendre ou le donner sans l’accord du ministère

L'Architecte en Chef des Monuments Historiques, un rôle clé

Pour réaliser des travaux de rénovation sur un immeuble classé Monument Historique 2020 ou inscrit à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH), le propriétaire doit faire appel à l'architecte en chef des Monuments Historiques (ACMH) de sa circonscription. Cependant il est libre, après accord du Ministre, de choisir un architecte MH hors circonscription ainsi que l'entreprise de son choix.

L'architecte en Chef des Monuments Historiques est un professionnel libéral en même temps qu'agent de l'Etat sous le contrôle de l'Inspection générale des MH. Il conseille, donne son avis sur l'état sanitaires des édifices et sur les projets de travaux soumis par les propriétaires. Il supervise le déroulement des travaux avec la réalisation d'études préalables, l'élaboration des devis et le suivi régulier des différente phases du chantier.

Dans le cas d'un immeuble classé, les travaux de rénovation ne peuvent débuter qu'après autorisation et doivent se dérouler sous le contrôle de l'Administration. Dans certains cas, ils bénéficieront du contrôle technique du service des Monuments Historiques. La procédure est un peu moins stricte pour les biens inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

Un dispositif pour des investisseurs à hauts revenus et fortement imposés

Le système de défiscalisation Monument Historique s'adresse à tous les contribuables amateurs de biens de caractère, désireux de conserver le patrimoine français, domiciliés en France et qui se situent dans les tranches d'imposition les plus élevées. Cependant, toutes les personnes imposables peuvent en bénéficier même si l'incidence fiscale est optimale pour celles dont le taux marginal d’imposition (TMI) est supérieur ou égal à 41 % .

Vous avez la possibilité de déduire vos frais d'acquisition ou de travaux de votre revenu global sans aucun plafonnement. La réduction fiscale s'applique sur TMI et la CSG (17.2 %) et donc atteindre au maximum 45 % + 17.2 % soit 62.2 %.

Habiter ou louer un Monument Historique : le propriétaire d'un bien classé monument historique peut choisir de l'habiter ou de le louer ?

Il peut ainsi occuper le logement restauré. Si c'est le cas, le montant de la défiscalisation est diminué avec un taux de déduction de 50 % du montant des travaux sur le revenu global uniquement.

Pour bénéficier de la défiscalisation autorisée par la loi MH, le bien doit être loué nu et au titre d'une résidence principale jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant le déclenchement des dépenses. La location peut concerner un membre de la famille sous réserve qu'il n'appartienne pas au foyer fiscal. Les économies d'impôts sont accordées sans contreparties de plafonds de ressources des locataires ou de plafonds de loyers.

L'acquéreur d'un bien MH est tenu de le conserver pendant 15 ans à partir du jour de la signature de l'acte authentique. A défaut, il devra rembourser les avantages perçus.

Les montants

Quel montant investir et comment calculer sa réduction d’impôt Monuments Historiques ?

Contrairement à la loi Malraux qui offre 22 à 30 % des travaux plafonnés à 400 000 €, la loi Monuments Historiques assure une défiscalisation à hauteur de 100 % des travaux sans limite.

Peut-on investir en Monuments Historiques sans apport ?

Vous pouvez tout-à-fait investir en MH sans aucun apport et c’est même conseillé d’un point de vue fiscal. En effet, les intérêts d’emprunt permettent non seulement de défiscaliser les revenus locatifs mais sont également déductibles de votre revenu global s'ils excèdent vos revenus fonciers.

Une simulation loi MH pour mieux comprendre

Au TMI s'ajoute l'imposition sur les revenus fonciers soumis à la CSG (17.2 %). Vous avez ainsi tout intérêt à gommer vos revenus fonciers imposables et à baisser votre revenu imposable, de manière à diminuer considérablement votre taux d’imposition.

Cas n°1 :

  • Investisseur à TMI de 41 %
  • Investissement pour 160 000 € + Travaux pour 100 000 € sur 1 an
  • La réduction fiscale est de 41 000 € sur un an
  • Pour un investisseur avec TMI de 30 % la réduction fiscale sera de 30 000 € sur un an

Cas n°2 :

  • Investisseur à TMI de 41 %
  • Investissement pour 160 000 € + Travaux pour 100 000 € sur 2 ans
  • La réduction fiscale est de 20 500 € par an (sur 2 ans)
  • Pour un investisseur avec TMI de 30 % la réduction fiscale sera de 15 000 € par an sur 2 ans.

Cas n°3 :

  • Investisseur à TMI de 41 %
  • Investissement pour 200 000 € + Travaux pour 100 000 € sur 2 ans
  • La réduction fiscale est de 20 500 € par an (sur 2 ans)
  • Pour un investisseur avec TMI de 30 % la réduction fiscale sera de 15 000 € par an sur 2 ans.

Où investir en MH ?

Les Opérations Monuments Historiques sont généralement localisées dans les Centres Villes Historiques où le marché locatif est lisible avec une demande locative de qualité, supérieure à l'offre. Privilégiez également des secteurs touristiques, où le bien présente un potentiel de valorisation.

La fiscalité

Comment faire sa déclaration fiscale Monuments Historiques ?

Le régime fiscal des Monuments Historiques relève des revenus fonciers. Pour déclarer un investissement réalisé en 2019 vous devez remplir la déclaration 2044 S (spéciale). Les travaux de restauration doivent être indiqués dans la case "travaux de restauration". Les lignes à renseigner vont de 420 à 470.

Une loi MH assez souple avec de nombreuses possibilités pour votre régime fiscal

1 - Votre bien loué à un tiers ou inoccupé mais ouvert au public génère des recettes

Si votre bien loué à un tiers génère des recettes imposables ou est inoccupé mais ouvert au public avec un droit de visite payant, le dispositif de défiscalisation Monuments Historiques 2020 vous autorise à déduire en totalité les charges foncières sur vos revenus fonciers perçus après déduction des charges (rémunération du personnel chargé de recevoir les droits d'entrée, guide sur place), après déduction forfaitaire et au-delà, sans limitation, sur le revenu global, si le bien est loué.

Si, suite à la déduction de ces charges, un déficit foncier est constaté, celui-ci est totalement déductible de votre revenu global. Un abattement forfaitaire supplémentaire de 1 525 € est appliqué si le bien ne possède ni parc ni jardin. Si le bien dispose d'un parc ou d'un jardin, l'abattement est alors de 2 290 €.

2 - Votre bien est en partie occupé/ouvert au public et génère des recettes

Si vous occupez en partie votre bien et que vous ouvrez au public de manière payante les parties non habitées, les charges foncières afférentes aux parties louées ou ouvertes au public sont déductibles de la même façon de votre revenu global. Si votre MH est ouvert à la visite, la part déductible des gains est égale à 75 % du total de vos charges et les 25 % restants sont déduits de votre revenu global en tant que propriétaire occupant.

3 – Vous occupez vous-même votre bien qui ne génère aucune recette

Si votre bien ne génère aucune recette, le dispositif de défiscalisation Monuments Historiques 2020 vous autorise à :

  • Déduire 100 % des travaux effectués de votre revenu global en fonction du montant prévu pour la restauration et de votre tranche d'imposition. Cette réduction d'impôts sera reversée sur la durée du chantier.
  • Imputer des déficits fonciers sur vos revenus. Si votre bien immobilier coûte plus cher qu'il ne vous rapporte, vous pouvez déduire tout ou partie de cette différence de votre revenu global.
  • Déduire l’intégralité de la taxe foncière des revenus.

Quand débute la réduction d’impôt Monuments Historiques ?

Le dispositif de défiscalisation démarre l'année du premier règlement de l'appel de fonds pour les chantiers de restauration. Les travaux, en fonction de leur montant et de leur durée se répartissent sur deux ou trois années années civiles. Etaler ou non le règlement des travaux reste un choix de la part de l'investisseur.

Quels sont les droits de succession à acquitter sur les biens MH ?

La Loi Monuments Historiques offre un avantage par rapport aux autres dispositifs fiscaux car la transmission du bien et plus particulièrement tout ce qui est classé comme historique (donc les objets à l’intérieur) sont entièrement exonérés des droits de succession. Cette disposition s'applique à tous vos héritiers, même s'ils ne sont pas de votre famille.

Pour bénéficier de cette exonération les héritiers doivent passer une convention pour une durée de 15 ans avec les Ministères de la Culture et du Budget établissant les modalités d'entretiens du bien concerné ainsi que les conditions d'accès au public. (au minimum 60 jours par an entre le 15 juin et le 30 septembre, dimanches et jours fériés compris ou 80 jours par an entre mai et fin septembre, dimanches et jours fériés compris).

Impact sur votre IFI ((impôt sur la fortune immobilière) d’un investissement en Monuments Historiques, et plafonnement des niches fiscales

Grâce à un investissement Monument Historique, il est possible de baisser votre IFI, ou mieux, de l’annuler. Si vous êtes propriétaire d’un monument historique inscrit ou classé à l’ISMH, vous n’êtes pas redevable à l’IFI (selon certaines conditions). En effet, ce type de biens fait partie des actifs exonérés de l’impôt sur la fortune immobilière en partie (à hauteur des 3/4 de la valeur imposable du bien) voire en totalité.

En effet, le montant de l'IFI, calculé sur le patrimoine de l'année N, fait l'objet d'un plafonnement. Ce plafonnement tient compte des revenus du foyer fiscal de l'année N - 1. Le total des impôts et prélèvements sociaux payés par le contribuable ne doit pas dépasser 75 % de ses revenus nets imposables. En cas de dépassement, l'excédent vient en déduction du montant de l'IFI à payer.

La loi monuments Historiques n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales ce qui n'est pas le cas d'autres dispositifs de défiscalisation où les niches fiscales sont soumises à un plafond, vous empêchant de réduire vos impôts au-delà d’un certain seuil.

Ainsi la totalité des charges issues de l’entretien ou de la restauration du bâtiment ainsi que les intérêts d’emprunts associés peuvent être déduits des revenus fonciers du propriétaire.

Les avantages : Pourquoi acheter en Monuments Historiques ?

1. Pour vous constituer un patrimoine d'exception

Investir dans un bien immobilier classé, même s'il nécessite des travaux de restauration, vous donne une occasion unique de posséder un bien prestigieux chargé d'histoire. En sauvant de la ruine un patrimoine d’exception vous contribuez "au bien commun". En permettant au public de le découvrir, vous véhiculez une image de mécène très positive, exploitable en termes de communication.

2. Pour déduire les charges

Tout ou partie des charges foncières dont les travaux de rénovation ainsi que la totalité des intérêts de l'emprunt lié à l'achat et à la rénovation de votre bien classé sont déductibles du revenu global sans aucune limite puisque n’entrant pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales. Le reliquat de déficit foncier est reportable pendant 6 ans.

3. Pour le non plafonnement des niches fiscales

4. Pour réaliser une importante économie fiscale sur maximum 3 ans

Un chantier MH permet de réaliser une économie d'impôt conséquente sur 1, 2 ou 3 ans, tant que durent les travaux.

5. Pour baisser la Tranche marginale d'imposition

Investir en MH assure un impact immédiat sur le montant des impôts à payer pour les contribuables devant faire face à un revenu exceptionnel. La loi MH procure de substantiels bénéfices aux contribuables fortement imposés. L'ensemble des travaux de rénovation pouvant être déduits des revenus fonciers, la réduction fiscale peut atteindre jusqu’à 62,2 % du montant, si elle s’impute dans la tranche maximale d’imposition.

6. Un dispositif attractif pour la succession

Les biens classés MH ainsi que les meubles associés en tant que complément historique ou artistique sont (sous certaines conditions) exonérés de droits de donation et de succession.

Les 5 critères à évaluer pour choisir le meilleur investissement Monuments Historiques

Un investissement Monument Historique qui implique une durée de rétention minimale de 15 ans ne saurait être réalisé que pour le seul motif fiscal. Vous devrez donc tenir compte de sa rentabilité locative ou culturelle sur le long terme. Pour choisir le meilleur investissement MH il est donc conseillé de tenir compte :

1 - De la taille de la ville dans lequel le MH se trouve

L’importance du réservoir de population garantit la profondeur du marché locatif mais également du marché des transactions (dans la perspective d’une revente à terme). A noter que les zones de tension locative coïncident généralement avec celles sur lesquelles le dispositif Pinel est accessible (Zone A, Abis et B1).

2- Du secteur géographique et de ses perspectives de plus-values

Vous devez étudier toutes les perspectives culturelles, touristiques et l'ensemble des infrastructures proches qui sont de nature à générer des flux importants de population dans le secteur choisi.

3- S'assurer de la parfaite complétude du dossier et de l'expertise prouvée et vérifiée de l'opérateur

Investir dans un Monument Historique ne s'improvise pas. Il est donc indispensable de sélectionner un partenaire habilité à travailler avec tous les intervenants d'un projet et de bénéficier d'un conseil en gestion de patrimoine.

4 - Une bonne répartition foncière et travaux

Il faut veiller à ce que la répartition budgétaire entre la quote-part de foncier et la quote part des travaux soit cohérente et non pas disproportionnée surtout si vous avez choisi un bien dans une grande ville de province.

5 – Penser que le capital reste bloqué pendant 15 ans

Avant de vous lancer ne perdez pas de vue l’obligation de conserver le bien durant 15 ans pour bénéficier des avantages fiscaux. Votre santé financière doit être suffisamment solide pour ne pas toucher ce capital durant plus d’une décennie, sans vous mettre en difficultés.

La loi MH permet ainsi de bénéficier de nombreux avantages et dispose d'atouts qui diffèrent de loin des autres dispositifs de défiscalisation immobilière. C'est le seul système de défiscalisation totalement déplafonné qui procure non pas une réduction mais une déduction fiscale. A la différence d'autres dispositifs (Pinel entre autres) la loi MH ne conditionne pas ses avantages à la location du bien. Si vous souhaitez le louer, vous n'êtes également pas tenu de respecter un plafond de loyer ou de ressources du locataire.