Investissement locatif : la VEFA
I. Pourquoi acheter en VEFA ?
I.1. Définition de la VEFA
La VEFA consiste en l’acquisition d’un bien immobilier neuf pour lequel la construction n’est pas encore achevée. Dans certains cas, la construction démarrera plusieurs mois après l’acquisition du bien.
De manière générale, entre le moment de l’acquisition et le moment de la livraison du bien, il s’écoule souvent une période allant de 12 et 24 mois.
Mais bien sûr, chaque Programme est unique, et il est possible également de faire l’acquisition d’un bien immobilier en VEFA alors que la construction de l’ouvrage est déjà bien avancée. La livraison du bien est effectuée alors à peine quelques mois plus tard, voire même quelques semaines après la réservation.
Dans la VEFA, le bien immobilier n’étant pas encore construit, la vente du logement va s’effectuer sur Plan.
La Vente en État Futur d’Achèvement est une formule extrêmement encadrée par la loi, et parfaitement sécurisée pour l’acquéreur.
I.2. Un logement neuf conforme aux normes et personnalisable.
L’achat d’un appartement en VEFA (Vente en état futur d’achèvement) vous permet de faire l’acquisition d’un bien conforme aux dernières normes, aux performances énergétiques maximales. Cela vous assure de faire d’importantes économies d’énergie.
Acheter sur plans, c’est faire le choix d’investir dans un appartement personnalisable à travers les conditions des catalogues d’options, sous réserve de respecter les réglementations en vigueur et selon les conditions particulières des programmes. Vous pourrez selon vos envies ajouter une cloison, choisir la couleur de votre parquet, remplacer une baignoire par une douche, ajouter un placard… etc
I.3. Un paiement sécurisé
La vente sur plan a la particularité d’offrir un mode de paiement échelonné selon l’avancement de la construction du logement. À partir du moment où vous signez votre acte chez le notaire, le vendeur vous transfère ses droits sur le terrain ainsi que la propriété des constructions existantes. Les parties non encore construites deviennent votre propriété au fur et à mesure de leur exécution ; vous en payez le prix à mesure de l’avancement des travaux selon un calendrier d’appels de fonds figurant dans l’acte de vente. C’est uniquement si l’avancement a été constaté que le paiement s’effectue. Grâce à ce procédé, vous devenez propriétaire de votre logement au fur et à mesure de sa construction et pouvez suivre rigoureusement la bonne réalisation de chaque étape du chantier.
I.4. Des économies sur le court et sur le long terme
L’achat en VEFA vous permet de bénéficier des avantages de l’immobilier neuf. Les frais de notaire sont réduits (2 à 4% du montant total de l’acquisition contre 7 à 8% pour un logement ancien) et la plupart des communes proposent l’exonération de la part communale de la taxe foncière pendant deux ans pour les logements neufs. De plus, dans les zones éligibles, les logements en VEFA permettent de profiter de la TVA réduite à 5,5% au lieu de 20%. Acquérir un appartement neuf, aux dernières normes, vous évite tout travaux importants avant de nombreuses années. Ces économies de travaux se répercutent sur les charges de copropriété, qui seront moins élevées que dans l’ancien puisqu’il n’y a pas de gros travaux à prévoir.
I.5. Les différentes garanties
La Vente en l’État Futur d’Achèvement est soumise à une réglementation spécifique, afin de couvrir l’acquéreur de tout risque, comme par exemple un vice de construction ou un défaut d’achèvement après paiement. Tout projet immobilier en VEFA doit donc être assorti d’une garantie financière, généralement délivrée par un organisme bancaire. De ce fait, un tiers mandaté par ce dernier prendra le relais du promoteur immobilier, si celui-ci se trouvait dans l’impossibilité d’achever la construction.
Par ailleurs, dans le cadre d’une Vente en l’État Futur d’Achèvement, l’acquéreur bénéficie également d’une garantie de remboursement : si une défaillance du promoteur empêche l’achèvement du logement, l’acte de vente est annulé et l’établissement financier du promoteur rembourse à l’acheteur la totalité des sommes versées.
Le promoteur est tenu de souscrire plusieurs garanties. La garantie de parfait achèvement couvre durant 12 mois tous les vices apparents ou malfaçons consignés dans le procès-verbal de réception des travaux. La garantie biennale couvre durant 24 mois les malfaçons du second œuvre (les éléments pouvant être réparés sans toucher au gros œuvre). La garantie décennale assure pendant 10 ans contre les désordres qui compromettent la solidité de l’édifice ou les rendent impropres à sa destination. L’assurance dommage ouvrage prévoit une réparation rapide des dommages, avant toute recherche de responsabilité. Elle est souscrite avant le début du chantier par le vendeur et pour votre compte.
II. Les frais de notaire et le financement d’un bien en VEFA
II.1. Frais de notaire moins chers que dans le neuf
La vente en l’état futur d’achèvement concerne le marché immobilier neuf et s’accompagne donc de frais d’acquisition, compris entre 2 et 3 % du prix d’achat. Les frais de notaire en VEFA sont majoritairement représentés par les taxes du Trésor Public et des collectivités locales. Ils comportent également des frais d’hypothèque, une taxe de publicité foncière ainsi que la rémunération du notaire, appelée émolument.
Les frais de notaire sont à votre charge et vous devrez les régler en totalité le jour de la signature de l’acte de vente définitif.
II.2. Financement d’un bien en VEFA
Le financement d’un logement neuf en VEFA est soumis à des règles précises. En effet, le déblocage des fonds s’effectue de manière progressive, et c’est la banque qui s’en occupe. Autrement dit, les différents paiements se font au fur et à mesure de l’avancée des travaux et respectent un échéancier, fixé par le contrat :
- 35 % lors de l’achèvement des fondations ;
- 70 % à la mise hors d’eau (toitures posées) ;
- 95 % à l’achèvement de la construction ;
- 100 % à la remise des clés, si le logement est conforme au contrat.
Le remboursement du prêt immobilier intervient le plus souvent à la livraison du logement. Vous devrez cependant payer des intérêts intercalaires pendant la construction, à chaque déblocage de fonds.