Comment réussir son investissement immobilier ?

I. Se lancer dans l’investissement locatif

I.1. Réfléchir à son projet

Se lancer dans un investissement locatif est un choix mûrement réfléchi demandant beaucoup de réflexions. Le but est de devenir propriétaire en remboursant vos mensualités grâce aux revenus que vous percevez des locataires. Il existe plusieurs facteurs déterminants à prendre en compte avant de vous lancer. Nous allons vous révéler nos meilleurs conseils afin que vous puissiez obtenir le meilleur investissement locatif possible. L’investissement peut être optimisé grâce à des avantages fiscaux qui réduisent l’impôt sur le revenu. En effet, le législateur ou le gouvernement autorise des déductions d’impôts en contre partie d’un engagement de location. Tout contribuable qui paie des impôts peut donc bénéficier de solutions de défiscalisation adaptées. L’investissement locatif est le seul placement permettant de se constituer un patrimoine financé à crédit, dont les ¾ sont payés par le locataire, le solde étant réglé par une économie d’impôt et un effort d’épargne réduit. Différents programmes d’investissement locatif existent dont le dispositif Malraux, Censi Bouvard ou encore le dispositif Pinel.

Il est nécessaire de se renseigner sur les investissements immobiliers avant de placer votre argent. Celui-ci doit en effet être avantageux dans ses critères fiscaux. Il faut alors calculer les différentes charges comme les frais de notaire, pour analyser les bénéfices potentiels de l’investissement. Évaluons donc les méthodes pour investir tout en jouissant d’une bonne rentabilité locative.

Pour concrétiser un investissement locatif réussi, il s’agira avant toute chose de déterminer :

  • le budget à allouer à l’achat,
  • le type de bien immobilier à acquérir (selon qu’il s’agisse d’un investissement à rendement locatif ou d’un investissement patrimonial).
  • la surface et la localisation (peut jouer sur la capacité à trouver des locataires et donc sur le rendement locatif).
  • le temps qu’il souhaite allouer à la gestion de son patrimoine.

 

I.2. Financer votre investissement avec un bon crédit pour un achat plus rentable

Après avoir trouvé le bon bien dans lequel investir, il convient d’optimiser votre financement si vous ne voulez pas que ce soit votre banque qui profite le plus de votre travail. Pour cela, vous trouverez de nombreux conseils et astuces pour votre financement avec notre guide du prêt immobilier. Pour être un bon investisseur en immobilier, il faut aussi savoir être un bon emprunteur. Cela permet d’augmenter la qualité de l’opération financière pour un même achat. Par exemple, il est intéressant de connaître le fonctionnement des banques pour le calcul du taux de prêt immobilier.

Dans le cas spécifique de l’investissement locatif, on pourra se demander s’il vaut mieux financer son achat par de l’apport ou un crédit immobilier. En outre, il faudra veiller à bien négocier aussi votre assurance emprunteur pour chaque projet et bien choisir chaque garantie selon votre profil. Il y a de belles économies potentielles sur votre assurance d’emprunt. Pour bénéficier de l’offre de crédit la plus adaptée, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence entre les banques.

 

Comment faire un investissement immobilier rentable ?

 

II. Quel investissement locatif choisir ?

II. 1. Les studios

Il y a une demande forte pour les petites surfaces notamment dans les grandes villes par les jeunes actifs, les étudiants. Elles constituent une source d’investissement rentable. Cependant, la durée des contrats ne s’établissent pas sur du long terme mais le renouvellement avec l’arrivée de nouveaux locataires est suffisamment fréquent. En outre, il est plus facile de pouvoir obtenir un prêt étant donné le fait que le prix de l’investissement est faible. Ils ont également l’avantage d’être proportionnellement plus chers que les surfaces plus grandes pour ainsi obtenir de meilleurs rendements locatifs. La taxe foncière moins élevée fait partie de l’un des autres atouts.

 

II.2. Les moyennes surfaces

Elles constituent un juste équilibre entre les petites et les grandes surfaces. En effet, elles constituent des sources d’investissement rentable avec un turnover raisonnable. Les principales cibles visées par les 2/3 pièces sont les personnes qui se mettent en colocation. Faire le choix d’investir dans des quartiers étudiants permet de générer des bons retours sur investissement. Un deux pièces étant parfaitement situé, par exemple à proximité des stations de transport en commun et des commerces et services voit toutes les chances d’aboutir à une rentabilité soutenue. Il vise principalement les jeunes couples, les jeunes actifs et les familles monoparentale.

Il faut compter plus de 5 % dans des villes comme Besançon, Grenoble, Nancy, Metz ou Nîmes. Le principal avantage c’est qu’il permet de pouvoir pratiquer des loyers intéressants en rapport à sa surface. En revanche contrairement à un studio, la gestion locative est plus importante. De manière générale, les locataires ont tendance à rester plus longtemps dans ce type de surfaces. Le financement des appartements 2 pièces reste relativement facile et les frais d’entretien faibles.

 

II.3. Les grandes surfaces

Contrairement au studio, la grande surface se révèle moins  rentable. Comptez entre 3 et 5 % par an pour un grand logement. Mais il s’agit d’une location plus pérenne. Grâce à un rendement récurrent, vous avez, sur une longue période, de grandes chances d’être gagnant(e). Les plus grandes surfaces, à partir de 4 pièces sont quant à elles des logements où les locataires restent sur de longues périodes et prennent soin de leur logement.

En effet, les familles déménagent rarement sur un coup de tête grâce à la proximité du lieu de travail du couple, les écoles des enfants. De nombreuses statistiques dévoilent que les occupants de logements familiaux restent en général deux fois plus de temps que les locataires de studios. Cette faible rotation des locataires vous assure donc de longues périodes sans travaux.

 

II.4. La location meublée

La location meublée peut s’avérer être très rentable lorsqu’elle concerne notamment de petites surfaces car elles se louent facilement. La durée des bails et des préavis sont plus courtes ce qui peut s’avérer être avantageux pour le propriétaire et pour le locataire.

Il existe deux types de statuts pour la location meublée :

  • LMP (loueur meublé professionnel)
  • LMNP (loueur meublé non professionnel)

Dans le cas du LMNP il sera possible d’avoir une déduction de certains frais du revenu imposable.

 

 

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III. Les facteurs à prendre en compte

III. 1. Sélectionner le bon locataire et souscrire à une garantie

Il est fondamental d’exiger un dossier de candidature complet comme la pièce d’identité, l’avis d’imposition, les 3 derniers bulletins de salaire ou bien par exemple le bilan ou le compte de résultats lorsque l’on faisons face à une personne non-salariée.

Nous vous conseillons de bien prendre le temps d’échanger avec le futur locataire afin de mieux le connaître.

Il faut également étudier l’argent qui lui reste pour vivre une fois les loyers payés et bien prendre en compte les aides auxquelles la personne a le droit comme par exemple les APL, les allocations familiales… Dans l’idéal, le loyer à payer chaque mois doit être au moins égal à 3 fois le loyer.

La caution solidaire vous garantit le paiement de vos dettes locatives par le garant lorsque le locataire n’est pas en mesure de pouvoir payer ses mensualités.

 

 

III.2. Le prix d’acquisition et la durée de l’endettement

Tout commence par le prix d’achat qui est un critère essentiel à prendre en compte. Il est nécessaire de veiller au prix d’acquisition qui ne doit pas être trop élevé et donc d’acheter au meilleur prix. En effet, un montant trop cher à l’acquisition plombe le taux de rentabilité d’un investissement immobilier et il sera plus difficile de le revendre étant donné que le prix sera élevé.

Il faut considérer le temps durant lequel vous allez rembourser votre crédit immobilier. En effet, investir dans l’immobilier locatif implique souvent un prêt immobilier avec un apport personnel d’au moins 10%.  Il faut calculer vos mensualités dès la mise en location de votre bien, jusqu’au remboursement total du crédit. Ne faites pas l’erreur de calculer la rentabilité de votre investissement sans prendre en compte vos dettes.

Une fois le prêt immobilier remboursé, vous allez pouvoir commencer à percevoir des loyers pour constituer votre patrimoine. Il est généralement conseillé d’emprunter sur une courte durée, afin de jouir des rendements locatifs le plus rapidement possible. Un apport personnel conséquent est donc fortement conseillé afin de réduire le taux de crédit immobilier. En France, la durée moyenne de crédit se situe autour de 20 ans. Il n’y a pas de durée de crédit idéale. En effet, chaque prêt immobilier est adapté selon les situations des emprunteurs.

Cependant, plusieurs facteurs sont à prendre en compte afin de planifier la durée de votre endettement :

  • le prix de votre futur bien
  • vos revenus mensuels
  • votre apport personnel
  • vos charges

Comme évoqué précédemment, la durée à un impact conséquent sur votre crédit immobilier. Sur une courte durée d’emprunt, vos taux d’intérêts seront faibles, mais vos mensualités seront néanmoins élevées. Une durée d’emprunt sur une courte durée est donc l’idéal, mais l’investisseur devrait de préférence ajouter autant d’apport que possible afin d’alléger le poids de ses mensualités.

 

 

IV. Les différents calculs

IV.1. Calculer le taux de rentabilité

Pour rentabiliser votre investissement, il est primordial de calculer son taux de rentabilité. Pour cela, divisez votre rendement annuel par le montant total de votre investissement immobilier. Par exemple, si je souhaite faire l’acquisition d’un bien immobilier d’une valeur de 400 000 euros, mon revenu annuel devra être un minimum optimal. En effet, si mon investissement immobilier génère 40 000 euros annuels, dans ce cas précis, j’obtiendrai un taux de rentabilité de 10%.  Notez que plus le rendement brut sera élevé, plus votre investissement vous apportera une rentabilité nette.

Le taux de rentabilité est donc un outil indispensable pour calculer le retour sur investissement. Cependant, cette méthode ne prend pas en compte certains aspects utiles afin d’investir dans l’immobilier. En effet, le taux de rentabilité ne prend pas en compte l’évolution boursière des monnaies d’État. L’euro ou le dollar auront peut être fluctué dans 5 à 10 ans. De plus, ne démarrez jamais un projet immobilier avec le seul calcul du taux de rentabilité. Votre capacité à rembourser votre crédit immobilier est un élément clé d’un investissement rentable.

Plusieurs manières de calculer le taux de rentabilité

  • Rentabilité brute : s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix d’acquisition et multiplier le tout par 100. Cela nous donnera donc un rendement brut annuel. Par exemple, un appartement acheté 100 000 euros, à 700 euros de loyer offrira un rendement brut annuel de 8,4% (700x 12 /100 000 x 100 = 8,4%).  La rentabilité brute est un indicateur utile afin de se faire une idée de notre rentabilité. Seulement, il reste très généraliste et nécessite d’autres indices pour un calcul plus précis.

 

  • Rentabilité nette de charges : il convient de reprendre le calcul précédent. Mais cette fois-ci, il faut déduire les différentes charges. En effet, il faut compter la taxe foncière, les frais de gestion et les charges non récupérables. Enlevez par exemple 500 euros de taxe foncière, 10% de frais de gestion, et 400 euros de charges non récupérables. Reprenons le loyer annuel qui s’élève à 8400 euros. (8400 – 900 6 10% = 6750). La rentabilité nette de charges est donc de 6,75%, (6750 /100 000 x 100 = 6,75%). Vous obtenez donc ici un taux de rentabilité bien plus précis, prenant en compte les différents flux d’argent. Cela permet donc d’établir une stratégie d’investissement bien plus précise.

 

  • Rentabilité nette-nette : Il s’agit ici du taux de rentabilité nette de charges, auquel on ajouterait les recettes et différentes dépenses. Il faut donc rajouter les droits de mutation (l’impôt dû au moment d’un achat immobilier), et autres gros travaux. Rajoutez également au loyer les assurances et prélèvements sociaux pour plus de précision. Nous partons ici du principe que vous ne bénéficiez pas de dispositif de défiscalisation tel que Pinel. Donc, le calcul serait : fiscalité + charges diverses + loyer charges comprises /prix d’acquisition x100. La rentabilité nette-nette relève donc précisément de la situation fiscale de chaque investisseur.

 

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IV.2. Valeur actuelle nette

La valeur actuelle nette ( VAN ) estime les gains et pertes nettes, calculés et actualisés fréquemment. De ce fait, les investisseurs immobilier peuvent prendre en compte leurs charges, déductions et revenus locatifs, afin d’optimiser un patrimoine immobilier sur le long terme. En effet, réaliser un investissement immobilier rentable est méticuleux. Le calcul du rendement ne s’effectue réellement qu’à la fin d’un projet d’investissement. Mais la valeur actuelle nette permet toutefois d’anticiper au mieux les différents mécanismes fiscaux pour réaliser le meilleur investissement possible.

Le calcul de la VAN

  • le prix d’acquisition du bien immobilier, représenté par un C (cost)
  • la période d’évaluation (12 mois), représenté par un t (time)
  • les flux d’argents entrants sur un an, représentés par un P
  • le taux d’actualisation (intérêts et l’inflation), représentés par un i

Le calcul pour estimer la VAN d’un investissement sur un an est donc le suivant : P/(1 + i)t – C. Il est également d’effectuer le calcul comprenant plusieurs années : P/(1 + i)t  + P/(1 + i)t2  + P/(1 + i)t3  – C.

 

 

 

 

Procédons désormais à un exemple afin de clarifier le calcul de la VAN. Admettons que vous faites l’acquisition d’un bien dont la valeur s’élève à 100 000 euros. Il convient d’évaluer la situation sur les trois prochaines années afin de faire une estimation de la rentabilité de cet investissement. Si vos revenus mensuels s’élèvent à 3000 euros, cela revient à 36 000 euros sur une année. Pour estimer le taux d’actualisation, vous simuler votre potentiel chiffre d’affaires dans votre banque, disons une assurance vie à 3% par an par exemple. Le taux d’actualisation serait donc de 0,03.

Calculs :

  • 1ère année : 36 000/ (1+0,03)1 = 36 000 /1,03 = 34 951,45
  • 2ème année : 36 000/ (1+0,03)2 = 36 000 / 1,06 = 33 962,26
  • 3ème année : 36 000/ (1+0,03)3 = 36 000 / 1,09 = 33 027,52
  • VAN = 34 951,45 + 33 962,26 + 33 027,52 – 100 000 = 1941,23.

Cet investissement serait donc potentiellement intéressant, puisque la VAN est positive.  La VAN serait donc de 1941,23 euros + les 3% de taux d’actualisation. La VAN est donc un moyen très précis d’évaluer la rentabilité d’un investissement à court et moyen terme.

 

Découvrez le simulateur Gridky depuis la vidéo ci-dessous.

 

IV.3. Taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne ( TRI ), est étroitement lié à la valeur actuelle nette. Il s’agit d’un calcul du taux de rendement, mais plus complet que le taux de rendement annuel. Cet outil apporte une meilleure gestion du patrimoine. En effet, il analyse tous les flux d’argent entrants ou sortants au cours d’une année. Cela permet ensuite de calculer le rendement de manière précise. Il faut bien évidemment comparer tous ces flux à l’investissement initial pour estimer sa rentabilité.

Par exemple :

  • vous souhaitez investir dans un logement à 200 000 euros (sur 10 ans)
  • revenu annuel de 12 000 euros,
  • taxe foncière de 1 000 euros

Si vous revendez ce bien 240 000 euros, vous obtenez une plus value de 40 000 euros avec la vente, et un loyer annuel de 11 000 euros pendant 10 ans. Vous serez gagnants de 150 000 euros. Vous obtenez donc un taux de rentabilité interne total de 150%, sur 10 ans. Annuellement, ce taux de rendement revient donc à 15%.

L’investissement dans la pierre est donc un investissement intéressant, mais qui doit être calculé précisément afin de dégager un rendement profitable.

 

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