Il est nécessaire de se renseigner sur les investissements immobiliers avant de placer votre argent. Celui-ci doit en effet être avantageux dans ses critères fiscaux. Il faut alors calculer les différentes charges comme les frais de notaire, pour analyser les bénéfices potentiels de l’investissement. Evaluons donc les méthode pour investir tout en jouissant d’une bonne rentabilité locative.

Investissement rentable

Durée de l’endettement

Il faut considérer le temps durant lequel vous allez rembourser votre crédit immobilier. En effet, investir dans l’immobilier locatif implique souvent un prêt immobilier avec un apport personnel d’au moins 10%.  Il faut calculer vos mensualité dès la mise en location de votre bien, jusqu’au remboursement total du crédit. Ne faites pas l’erreur de calculer la rentabilité de votre investissement sans prendre en compte vos dettes.

Une fois le prêt immobilier remboursé, vous allez pouvoir commencer à percevoir des loyers pour constituer votre patrimoine. Il est généralement conseillé d’emprunter sur une courte durée, afin de jouir des rendements locatifs le plus rapidement possible. Un apport personnel conséquent est donc fortement conseillé afin de réduire le taux de crédit immobilier. En France, la durée moyenne de crédit se situe autour de 20 ans. Il n’y a pas de durée de crédit idéale. En effet, chaque prêt immobilier est adapté selon les situations des emprunteurs.

Cependant, plusieurs facteurs sont à prendre en compte afin de planifier la durée de votre endettement :

  • le prix de votre futur bien
  • vos revenus mensuels
  • votre apport personnel
  • vos charges

Comme évoqué précédemment, la durée à un impact conséquent sur votre crédit immobilier. Sur une courte durée d’emprunt, vos taux d’intérêts seront faibles, mais vos mensualités seront néanmoins élevées. Une durée d’emprunt sur une courte durée est donc l’idéal, mais l’investisseur devrait de préférence ajouter autant d’apport que possible afin d’alléger le poids de ses mensualités.

Calculer le taux de rentabilité

Pour rentabiliser votre investissement, il est primordial de calculer sont taux de rentabilité. Pour cela, divisez votre rendement annuel par le montant total de votre investissement immobilier. Par exemple, si je souhaite faire l’acquisition d’un bien immobilier d’une valeur de 400 000 euros, mon revenu annuel devra être un minimum optimal. En effet, si mon investissement immobilier génère 40 000 euros annuels, dans ce cas précis, j’obtiendrai un taux de rentabilité de 10%.  Notez que plus le rendement brut sera élevé, plus votre investissement vous apportera une rentabilité nette.

Le taux de rentabilité est donc un outil indispensable pour calculer le retour sur investissement. Cependant, cette méthode ne prend pas en compte certains aspects utiles afin d’investir dans l’immobilier. En effet, le taux de rentabilité ne prend pas en compte l’évolution boursière des monnaies d’Etat. L’euro ou le dollar auront peut être fluctué dans 5 à 10 ans. De plus, ne démarrez jamais un projet immobilier avec le seul calcul du taux de rentabilité. Votre capacité à rembourser votre crédit immobilier est un élément clé d’un investissement rentable.

Il existe plusieurs manières de calculer le taux de rentabilité :

  • Rentabilité brute : s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix d’acquisition et multiplier le tout par 100. Cela nous donnera donc un rendement brut annuel. Par exemple, un appartement acheté 100 000 euros, à 700 euros de loyer offrira un rendement brut annuel de 8,4% (700x 12 /100 000 x 100 = 8,4%)La rentabilité brute est un indicateur utile afin de se faire une idée de notre rentabilité. Seulement, il reste très généraliste et nécessite d’autres indices pour un calcul plus précis.

 

  • Rentabilité nette de charges : il convient de reprendre le calcul précédent. Mais cette fois-ci, il faut déduire les différentes charges. En effet, il faut compter la taxe foncière, les frais de gestion et les charges non récupérables. Enlevez par exemple 500 euros de taxe foncière, 10% de frais de gestion, et 400 euros de charges non récupérables. Reprenons le loyer annuel qui s’élève à 8400 euros. (8400 – 900 6 10% = 6750). La rentabilité nette de charges est donc de 6,75%, (6750 /100 000 x 100 = 6,75%). Vous obtenez donc ici un taux de rentabilité bien plus précis, prenant en compte les différents flux d’argent. Cela permet donc d’établir une stratégie d’investissement bien plus précise.

 

  • Rentabilité nette-nette : Il s’agit ici du taux de rentabilité nette de charges, auquel on ajouterait les recettes et différentes dépenses. Il faut donc rajouter les droits de mutation (l’impôt dû au moment d’un achat immobilier), et autres gros travaux. Rajoutez également au loyer les assurances et prélèvements sociaux pour plus de précision. Nous partons ici du principe que vous ne bénéficiez pas de dispositif de défiscalisation tel que Pinel. Donc, le calcul serait : fiscalité + charges diverses + loyer charges comprises /prix d’acquisition x100. La rentabilité nette-nette relève donc précisément de la situation fiscale de chaque investisseur.

 

Investissement rentable

Valeur actuelle nette

La valeur actuelle nette ( VAN ) estime les gains et pertes nettes, calculés et actualisés fréquemment. De ce fait, les investisseurs immobilier peuvent prendre en compte leurs charges, déductions et revenus locatifs, afin d’optimiser un patrimoine immobilier sur le long terme. En effet, réaliser un investissement immobilier rentable est méticuleux. Le calcul du rendement ne s’effectue réellement qu’à la fin d’un projet d’investissement. Mais la valeur actuelle nette permet toutefois d’anticiper au mieux les différents mécanismes fiscaux pour réaliser le meilleur investissement possible.

Afin de calculer le VAN d’un investissement, il existe un calcul :

  • le prix d’acquisition du bien immobilier, représenté par un C (cost)
  • la période d’évaluation (12 mois), représenté par un t (time)
  • les flux d’argents entrants sur un an, représentés par un P
  • le taux d’actualisation (intérêts et l’inflation), représentés par un i

Le calcul pour estimer la VAN d’un investissement sur un an est donc le suivant : P/(1 + i)t – C. Il est également d’effectuer le calcul comprenant plusieurs années : P/(1 + i)t  + P/(1 + i)t2  + P/(1 + i)t3  – C.

Investissement rentable

Procédons désormais à un exemple afin de clarifier le calcul de la VAN. Admettons que vous faites l’acquisition d’un bien dont la valeur s’élève à 100 000 euros. Il convient d’évaluer la situation sur les trois prochaines années afin de faire une estimation de la rentabilité de cet investissement. Si vos revenus mensuels s’élèvent à 3000 euros, cela revient à 36 000 euros sur une année. Pour estimer le taux d’actualisation, vous simuler votre potentiel chiffre d’affaires dans votre banque, disons une assurance vie à 3% par an par exemple. Le taux d’actualisation serait donc de 0,03.

Calculs :

  • 1ère année : 36 000/ (1+0,03)1 = 36 000 /1,03 = 34 951,45
  • 2ème année : 36 000/ (1+0,03)2 = 36 000 / 1,06 = 33 962,26
  • 3ème année : 36 000/ (1+0,03)3 = 36 000 / 1,09 = 33 027,52
  • VAN = 34 951,45 + 33 962,26 + 33 027,52 – 100 000 = 1941,23.

Cet investissement serait donc potentiellement intéressant, puisque la VAN est positive.  La VAN serait donc de 1941,23 euros + les 3% de taux d’actualisation. La van est donc un moyen très précis d’évaluer la rentabilité d’un investissement à court et moyen terme.

Taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne ( TRI ), est étroitement lié à la valeur actuelle nette. Il s’agit d’un calcul du taux de rendement, mais plus complet que le taux de rendement annuel. Cet outil apporte une meilleure gestion du patrimoine. En effet, il analyse tous les flux d’argent entrants ou sortants au cours d’une année. Cela permet ensuite de calculer le rendement de manière précise. Il faut bien évidemment comparer tous ces flux à l’investissement initial pour estimer sa rentabilité.

Par exemple :

  • vous souhaitez investir dans un logement à 200 000 euros (sur 10ans)
  • revenu annuel de 12 000 euros,
  • taxe foncière de 1000 euros 

Si vous revendez ce bien 240 000 euros, vous obtenez une plus value de 40 000 euros avec la vente, et un loyer annuel de 11 000 euros pendant 10 ans. Vous serez gagnants de 150 000 euros. Vous obtenez donc un taux de rentabilité interne total de 150%, sur 10 ans. Annuellement, ce taux de rendement revient donc à 15%.

L’investissement dans la pierre es donc un investissement intéressant, mais qui doit être calculé précisément afin de dégager un rendement profitable.