Tout connaître sur la plus-value immobilière
I. Détermination de la plus-value imposable
Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux lorsqu’elles sont réalisées au moment d’une cession à titre onéreux d’un bien immobilier (bâti ou non bâti) ou d’un droit relatif à un immeuble (usufruits, nue-propriété…), c’est-à-dire lors des opérations suivantes :
- Vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain),
- Vente des droits attachés à un bien immobilier (usufruit, servitudes),
- Vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier,
- Échange de biens, partage ou apport en société.
I.1 Base de calcul de la plus-value immobilière ; prix de cession –> vente
Afin d’obtenir la plus-value, il convient de calculer la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Avant d’être imposée, elle peut être réduite d’un abattement pour durée de détention (au-delà de 5 ans de détention).
Conformément aux dispositions de l’article 150 VA du code général des impôts (CGI), le prix de cession à prendre en compte est le prix réel de la même façon qu’il est stipulé dans l’acte, et ce, indépendamment de ses modalités de paiement. Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession (notamment frais versés à un intermédiaire, frais de diagnostics…).
I.2. Prix d’acquisition : achat
Le prix de vente s’entend du prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. Le prix d’acquisition s’entend :
Dans le cas où le bien a été reçu par donation ou succession, de la valeur vénale déclarée. Elle est majorée des frais réels (rémunération du notaire) et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier.
Lorsque le bien a été acheté, du prix réel tel que stipulé à l’acte. Il est majoré particulièrement des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d’acquisition, du montant des travaux et des frais de voiries.
II. Évaluation au montant réel
À partir du moment qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA. Nota : les matériaux et travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont plus déductibles). Également, il faut qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art. 150 VB II, 4°).
Les travaux pris en considération pour la détermination des plus-values immobilières sont définis de la même manière que ceux pris en compte pour la détermination du revenu foncier imposable.
Seules peuvent être prises en compte en majoration du prix d’acquisition les dépenses réalisées depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.
Dans tous les cas, les dépenses d’entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne font pas partie des dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value. Ces dépenses s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal.
Les dépenses venant en majoration du prix d’acquisition doivent être justifiées (CGI, art. 150 VB II). Cependant, les pièces justifiant des travaux ne sont fournies que sur demande de l’administration (CGI, ann. II, art. 74 SI).
II.1. Évaluation forfaitaire
Alternativement, une majoration de 15 % de la valeur d’acquisition peut être envisagée dans le cas où le vendeur est propriétaire depuis plus de 5 ans, de manière forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs (CGI, art. 150 VB II, 4°). Il n’y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu.
Le forfait de 15% est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans. Il ne se cumule pas avec les frais réellement supportés par le propriétaire.
S’il n’est pas possible de pouvoir justifier les travaux par des factures, uniquement la majoration forfaitaire de 15% peut s’appliquer sans justificatif si le bien est détenu depuis une durée d’au moins cinq ans.
II.2. L’application de l’abattement en fonction de la durée de détention
Mais avant d’appliquer la fiscalité des plus-values immobilières, il convient de pratiquer un abattement selon la durée de détention du bien immobilier. Cet abattement est applicable pour tous vos biens immobiliers peu importe qu’il s’agisse de votre résidence secondaire ou de biens locatifs.
