Loi Malraux

La Loi Malraux intervient dans la cadre de la défiscalisation d'un investissement immobilier. Elle est créée en 1962 par André Malraux, ministre des Affaires culturelles. Cette loi tend à protéger l'immobilier patrimonial français en instituant des programmes de rénovation et de restauration d'immeubles situés dans un Quartier Ancien Dégradé (QAD), un Secteur Sauvegardé (S.S) , ou une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP).

Ce dispositif fiscal permet aux contribuables d'investir dans le patrimoine tout en profitant de réductions d'impôt. Pour en bénéficier, il faut investir dans un bien immobilier ancien faisant partie des zones éligibles au programme Malraux, entamer des travaux de réhabilitation et de restauration, et enfin le soumettre à la location.

Comment investir en Loi Malraux ?

Pour profiter du dispositif Malraux, il est indispensable d'être acquéreur d'un bien immobilier situé en Secteurs Sauvegardés ou faisant partie du Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP). De plus, le propriétaire doit initier des travaux de rénovations de l'immeuble certifiés d'utilité publique. Avant le début des travaux, une Autorisation Spéciale devra être délivrée par le Préfet et les opérations de réhabilitation devront obligatoirement être suivies par un Architecte des Bâtiments de France (ABF). En effet, les démarches d'investissement en Loi Malraux demandent une connaissance législative et réglementaire assidue, ce qui rend préférable la sollicitation des services de spécialistes en immobilier avant d'investir.

Comment fonctionne la Loi Malraux ?

Le dispositif Malraux peut s'avérer être un atout pour vos placements immobiliers. En effet, la loi fera bénéficier les investisseurs d'une réduction d'impôt. Cette dernière est calculée à partir du montant des travaux entrepris par l'investisseur. La réduction est de :

  • 30 % si l'immeuble fait partie du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), situé dans un Site dit Patrimonial Remarquable (SPR), s'il est placé au niveau des Quartiers Anciens Dégradés (QA) ou des Quartiers Conventionnés (QC) ;
  • 22 % s'il intègre les Plans de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine(PVAP) approuvé, situé dans un SPR, ou se place dans la Zone de Protection du Patrimoine Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou dans une Aire de mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine (AVAP).

La Loi Malraux 2020 prévoit la réduction d'impôt sur le montant des travaux, plafonné à 400 000 €. Ce montant peut s'étaler sur une période de 4 ans successifs.

Conditions nécessaires pour bénéficier de la Loi Malraux

La Loi Malraux concerne tout contribuable domicilié en France ayant un bien immobilier, ou souhaitant en acquérir. Plus particulièrement, la loi s'adresse aux contribuables fortement imposés et dont le Taux Marginale d'imposition (TMI) est supérieur à 30 %. Voici quelques profils d'investisseurs à qui s'adresse cette loi :

  • Les personnes lourdement imposées, dont l'impôt sur le revenu est compris entre 10 000 € et 50 000 €, et qui souhaitent réduire leur fiscalité.
  • Les personnes qui souhaitent une défiscalisation de leurs revenus salariaux et fonciers nets.
  • Les personnes qui désirent acquérir un patrimoine immobilier, le restaurer et le protéger.
  • le ménage des locaux

Néanmoins, diverses conditions sont nécessaires afin d'en bénéficier :

  • Tous les travaux entrepris dans le cadre de la loi doivent être suivis et contrôlés par un Architecte des Bâtiments de France.
  • Les contribuables bénéficient de la réduction d'impôt uniquement dans le cas d'un engagement de restauration intégrale de l'immeuble qui sera mis en location.
  • Le bien doit être loué en tant que résidence principale, nu, dans un délai de 12 mois après la fin des travaux et pour une durée de 9 ans.
  • La loi Malraux 2020 s'applique à la période des travaux entrepris par l'investisseur qui est de 3 ans. Le délai peut être allongé d'une année si un site archéologique est découvert à la suite des travaux. Ainsi, le bénéfice fiscal peut s'étaler sur une durée maximale de 4 années.
  • Le plafond des dépenses en travaux est de 400 000 €. Cette somme peut bénéficier de la Loi Malraux sur une période de 4 années.

Modalité de location sous la Loi Malraux

La Loi Malraux permet au propriétaire de fixer le montant du loyer. En effet, contrairement à d'autres lois de l'immobilier, celle-ci octroie une totale liberté au propriétaire concernant l'établissement du prix du loyer.

Par ailleurs, à qui peut-on louer un logement Malraux ? Le contribuable bénéficiant de la Loi Malraux ne peut louer le bien à un ascendant, descendant ou à une personne appartenant à son foyer fiscal. Aussi si le bien est la propriété d'une Société Civile Immobilière (SCI), la location ne peut être attribuée ni à l'un des associés, un membre de son foyer fiscal ni à l'un de ses ascendants ou descendants. Pour le reste, la location est possible.

Concernant la durée de location, elle doit être de 9 années minimum, sous peine de perdre les privilèges fiscaux qu'octroie la Loi Malraux. Par exemple, si le bien est revendu avant les 9 ans de location, la défiscalisation est annulée. Par contre, si le locataire décide d'interrompre le bail, l'administration fiscale maintiendra temporairement la réduction d'impôt si elle considère que vous recherchez activement un autre locataire. Le bien doit aussi être loué de manière continue et considéré comme la résidence principale de l'occupant.

Par ailleurs, la mise en location peut se faire par le biais du propriétaire, ou être déléguée à un gestionnaire.

Les montants d'investissement

Outre le prix d'achat du bien immobilier qui fait partie de l'investissement, le montant maximal lié aux travaux de rénovation concerné par la réduction fiscale Malraux est de 400 000 € réparti sur 4 ans. Pour cette somme, on observera une réduction directe de 88 000€ dans le cas des bénéficiaires du taux de 22 %, et de 120 000 € pour ceux concernés par les 30 %. Plus en détail, si vous investissez par exemple 200 000 € répartis sur 2 ans dans des travaux de rénovation en secteur sauvegardé, vous réussirez à en défiscaliser 30 %, à savoir 200 000 € x 30 % / 100 = 60 000 €.

Plus concrètement, si vous souhaitez calculer exactement combien vous pourrez déduire de votre impôt, faites une simulation grâce à notre simulateur de défiscalisation Malraux.

Investir sans apport en Malraux : est-ce possible ?

Investir dans la rénovation d'immeuble tout en bénéficiant de la Loi Malraux ne requiert pas d'apport financier de votre part, ce qui rend préférable l'investissement sans apport personnel. Pourquoi ? Parce qu'opter pour un emprunt bancaire qui couvrira la totalité des travaux est davantage bénéfique conformément à ces deux points :

  • Fiscalité : les intérêts d'emprunt sont déductibles à 100 % ;
  • Finance : vous profiterez d'une réduction d'impôt pouvant atteindre les 30 % durant l'investissement, même si l'acquisition du bien s'est faite par le biais d'un prêt bancaire.

De ce fait, plus vous emprunterez à la banque pour vos travaux, plus vous optimiserez la défiscalisation en bénéficiant de réductions d'impôts Malraux conséquentes sans avoir investi votre capital personnel.

Quelle ville choisir pour investir en Loi Malraux ?

Il est important de bien se renseigner avant d'investir dans l'achat d'un immeuble. En effet, afin de bénéficier efficacement de la Loi Malraux, il faut avant tout connaître les villes qui offrent un excellent rapport investissement/rentabilité en Malraux.

Ainsi, privilégier les grandes villes pourvues de centres historiques est l'approche la plus sûre pour un investissement en Malraux. Aussi, pensez aux villes dont les immeubles ont le plus besoin de rénovation et de restauration. Ceci optimisera le taux de défiscalisation.

Aix-en-Provence :
  • La ville d'Aix-en-Provence bénéficie d'un climat de vie exceptionnel. Avec ses nombreuses universités, cette ville constitue un secteur de choix pour investir en Malraux. En effet, la ville dispose de l'un des meilleurs taux de rentabilité pour un placement immobilier compte tenu de ses loyers coûteux..
Montpellier :
  • Montpellier est l'une des villes les plus dynamiques de France. Son patrimoine historique est vaste et attrayant avec une zone sauvegardée de 100 hectares où il est intéressant d'investir pour profiter à la fois d'un retour conséquent sur investissement et des bienfaits de la Loi Malraux. Pour ce faire, pensez au quartier historique de l'Écusson où se situent l'université Montpellier-I et la célèbre cathédrale Saint-Pierre. Il serait donc intéressant d'investir dans la partie centrale de la ville pour en tirer un bénéfice maximum.
Nantes :
  • Avec un hypercentre sauvegardé de 126 hectares, Nantes se révèle être intéressante pour un investissement. Ses édifices historiques font de la ville un secteur privilégié pour le dispositif Malraux. La place Royale, le château des ducs de Bretagne ou le quartier de Bouffay font de Nantes une ville où vous pourrez aisément profiter de la Loi Malraux.

La Loi Malraux : les zones éligibles

Le site patrimonial remarquable (SPV) avec un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) :

  • Un site patrimonial remarquable (SPV) inclut la restauration, la mise en valeur, la conservation et la réhabilitation de villes, villages, quartiers ou immeubles, dont la valeur artistique, archéologique, ou historique présente un intérêt d'ordre public. Un SPV avec plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) ouvre aux investisseurs le droit de bénéficier de la défiscalisation relative à la Loi Malraux à hauteur de 22 %.

Le plan de sauvegarde (PSVM) dans un quartier ancien dégradé (QAD) ou dans un quartier conventionné :

  • Le plan prévu pour la mise en valeur et la sauvegarde (PSVM) régit un ensemble d'espaces publics ou privés avec un intérêt esthétique, historique ou requérant une conservation. Ce plan est appliqué dans les Quartiers Anciens Dégradés (QAD) et donne droit grâce au programme national de requalification des quartiers anciens dégradés PNRQAD et à la Loi Malraux 2020, à la réduction d'impôt sollicitée par les investisseurs. Le PSVM concerne aussi les Quartiers Conventionnés (QC), qui grâce au nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) et à la Loi Malraux, profitent également de la réduction fiscale. Le PSVM dans un QAD ou QC ouvre droit à 30 % de réduction d'impôts sur les travaux effectués dans ces zones.

Le secteur sauvegardé :

  • La Loi Malraux concerne également les secteurs sauvegardés. L'objectif est de conserver l'urbanisme à caractère historique, esthétique ou requérant une conservation, susceptible d'être détruit. De même que pour les Quartiers Anciens Dégradés ou les Quartiers Conventionnés, la valeur de la réduction fiscale Malraux est de 30 %.

Acheter en Malraux : avantages et risque d'un tel investissement

Ainsi, acheter un bien éligible à la Loi Malraux comporte des avantages :

  • Déduction fiscale sur les travaux de 22 % (22 000 € par an) ou de 30 % (30 000 € par an) selon le secteur, sur une période de 4 ans.
  • Déduction de frais réels allant jusqu'à 10 700 € par an.
  • Déduction de 100 % des frais d'emprunts bancaires.
  • Un plafond de 400 000 € sur 4 ans éligibles à la réduction Malraux.
  • Grande liberté dans la fixation du montant du loyer.

Néanmoins, il y a des risques à prendre en compte dans une démarche d'investissement en Malraux. Il est pour cela conseillé de faire appel à des professionnels de l'investissement immobilier afin d'éviter toute déconvenue.

Voici quelques critères à prendre en compte avant de choisir un investissement en Malraux :

  1. Bien choisir l'emplacement du bien en optant pour toujours pour le centre-ville afin d'optimiser le rapport investissement/loyer.
  2. Avoir une estimation exacte de la valorisation du bien, avant et après les travaux.
  3. Connaître le montant des travaux qui parfois peut surpasser la réduction fiscale offerte par le programme Malraux.
  4. Connaître les valeurs locatives des biens situés dans la ville où l'on veut investir pour ne pas surévaluer le loyer.

Ainsi, la Loi Malraux peut s'avérer être une excellente opportunité afin de diversifier ses placements tout en bénéficiant de la réduction fiscale. Toutefois, il faut prendre en compte un certain nombre de points avant de se lancer dans une telle aventure pour éviter les mauvaises surprises. En effet, il est indispensable de bien choisir l'opérateur qui prendra en charge les démarches administratives qui vous mèneront à la réduction d'impôt. Respect des procédures, choix de l'emplacement et rentabilité locative doivent être scrupuleusement réfléchis.

Les textes législatifs officiels encadrant la loi Malraux :

Sur Légifrance :
  • Loi n° 62-903 du 4 août 1962
  • Code de l'Urbanisme, art. L. 313-1
  • Code de l'Urbanisme – Article-L313-1 à L313-3
  • Code de l'Urbanisme – Article-L313-4 à L313-4-3
  • Code de l'Urbanisme – Article-R313-1
  • Code Général des Impôts – Article-31
  • Code Général des Impôts – article-156
  • Loi 2019-1479 du 28 décembre 2019 art. 160