Loi Malraux

La Loi Malraux, créée en 1962 par André Malraux, ministre des Affaires culturelles, est une loi qui tend à protéger l’immobilier patrimonial français. Elle institue des programmes de rénovation et de restauration d’immeubles situés dans des Quartiers Anciens Dégradés (QAD), des Secteurs Sauvegardés (SS) ou dans des Aires de de mises en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP).

Cette loi est un dispositif fiscal permettant des réductions d’impôt aux contribuables qui investissent dans un bien immobilier ancien faisant partie des zones éligibles au programme Malraux, qui entament des travaux de réhabilitation et de restauration, et qui enfin le soumettent à la location.

Comment investir en Loi Malraux ?

Pour profiter du dispositif Malraux, il est indispensable d'être acquéreur d'un bien immobilier situé en Secteurs Sauvegardés ou faisant partie du Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP). De plus, le propriétaire doit initier des travaux de rénovation certifiés d'utilité publique. Avant le début des travaux, une Autorisation Spéciale devra être délivrée par le Préfet et les opérations de réhabilitation devront obligatoirement être suivies par un Architecte des Bâtiments de France (ABF). Les démarches d'investissement en Loi Malraux demandent une connaissance législative et réglementaire assidue, ce qui rend préférable la sollicitation des services de spécialistes en immobilier avant d'investir.

Comment fonctionne la Loi Malraux ?

rue ancienne

Le dispositif Malraux peut s'avérer être un atout pour vos placements immobiliers grâce à sa réduction d’impôt proposée. Cette dernière est calculée à partir du montant des travaux entrepris par l'investisseur, soit :

  • 30 % du montant des travaux si l'immeuble
    • fait partie du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) et dans un Site dit Patrimonial Remarquable (SPR)
    • est placé au niveau des Quartiers Anciens Dégradés (QA) ou des Quartiers Conventionnés (QC)
  • 22 % du montant des si l’immeuble
    • intègre les Plans de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP) et dans un SPR
    • se place dans la Zone de Protection du Patrimoine Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou dans une Aire de mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine (AVAP).

Le montant des travaux est plafonné à 400 000 € et peut s'étaler sur 4 ans.

Qui peut bénéficier de la Loi Malraux ?

La Loi Malraux concerne tout contribuable domicilié en France ayant un bien immobilier, ou souhaitant en acquérir. Elle est avantageuse pour :

  • Les personnes lourdement imposées, dont l'impôt sur le revenu est compris entre 10k€ et 50k€, et qui souhaitent réduire leur fiscalité (Tranche Marginale d’Imposition supérieure à 30%)
  • Les personnes qui désirent acquérir un patrimoine immobilier, le restaurer et le protéger.

Néanmoins, diverses conditions sont nécessaires afin de bénéficier de ce dispositif :

  • Tous les travaux entrepris dans le cadre de la loi doivent être suivis et contrôlés par un Architecte des Bâtiments de France.
  • Les contribuables bénéficient de la réduction d'impôt uniquement dans le cas d'un engagement de restauration intégrale de l'immeuble qui sera mis en location.
  • Le bien doit être loué en tant que résidence principale, nu, dans un délai de 12 mois après la fin des travaux et pour une durée de 9 ans.
  • La loi Malraux 2020 s'applique à la période des travaux entrepris par l'investisseur, de 3 ans. Ce délai peut atteindre 4 ans si un site archéologique est découvert à la suite des travaux. Le bénéfice fiscal s’étale ainsi sur 4 ans.
  • Le plafond des dépenses en travaux est de 400 000 €.

Modalité de location sous la Loi Malraux

La Loi Malraux permet au propriétaire de fixer lui-même le montant du loyer.

À qui peut-on louer un logement Malraux ? Le contribuable bénéficiant de la Loi Malraux ne peut louer le bien à un ascendant, descendant ou à une personne appartenant à son foyer fiscal. Si le bien est la propriété d'une Société Civile Immobilière (SCI), la location ne peut être attribuée à l'un des associés, un membre de son foyer fiscal ou à l'un de ses ascendants ou descendants.

contre plongée
                    malraux

La durée de location doit être au minimum de 9 ans. Si le bien est revendu avant les 9 ans de location, la défiscalisation est annulée. En revanche, si le locataire décide d'interrompre le bail, l'administration fiscale maintiendra temporairement la réduction d'impôt s’il est considéré que le propriétaire cherche activement un autre locataire. Le bien doit aussi être loué de manière continue et considéré comme la résidence principale de l'occupant.

Par ailleurs, la mise en location peut se faire par le biais du propriétaire, ou être déléguée à un gestionnaire.

Peut-on investir sans apport en Malraux ?

Oui ! Nous vous conseillons même de réaliser un tel investissement sans apport, car opter pour un investissement couvert en totalité par un emprunt bancaire vous permettra d'optimiser la défiscalisation. En effet, la réduction d’impôt reste effective même si l’acquisition du bien se fait par emprunt, et les intérêts d’emprunt sont déductibles à 100% !

Quelle ville choisir ?

Certaines villes offrent un excellent rapport investissement/rentabilité en Malraux. Choisir parmi les grandes villes pourvues de centres historiques est l'approche la plus sûre, car leur patrimoine a besoin d’être rénové et restauré.

Aix-en-Provence :

La ville d'Aix-en-Provence bénéficie d'un climat de vie exceptionnel et constitue un secteur de choix pour investir en Malraux. En effet, elle dispose de l'une des meilleures rentabilités immobilières, liée à ses loyers élevés.

toit batiment
                    historique

Montpellier :

Montpellier est l'une des villes les plus dynamiques de France. Son patrimoine historique (dont le quartier de l’Écusson), comprend une zone sauvegardée de 100 hectares et est particulièrement attrayant !

Nantes :

Avec un hypercentre sauvegardé de 126 hectares, Nantes se révèle être intéressante pour un investissement. Ses édifices historiques font de la ville un secteur privilégié pour le dispositif Malraux. La place Royale, le château des ducs de Bretagne ou le quartier de Bouffay font de Nantes une ville où vous pourrez aisément profiter de la Loi Malraux.

Les zones éligibles

  1. Le Site Patrimonial Remarquable (SPV) avec un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP).

Un SPV inclut la restauration, la mise en valeur, la conservation et la réhabilitation de villes, villages, quartiers ou immeubles, dont la valeur artistique, archéologique, ou historique présente un intérêt d'ordre public. Un SPV avec plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) ouvre aux investisseurs le droit de bénéficier de la défiscalisation relative à la Loi Malraux à hauteur de 22 %.

  1. Le Plan de Sauvegarde (PSVM) dans un Quartier Ancien Dégradé (QAD) ou dans un Quartier Conventionné (QC) :

Le PSVM régit un ensemble d'espaces publics ou privés avec un intérêt esthétique, historique ou qui nécessite une conservation. Ce plan est appliqué dans les QAD et donne droit à une réduction d’impôt grâce au Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD) et à la Loi Malraux 2020. Le PSVM concerne aussi les QC, qui profitent également de cette réduction, grâce au Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) et à la Loi Malraux. Le PSVM dans un QAD ou QC ouvre droit à 30 % de réduction d'impôts sur les travaux effectués dans ces zones.

  1. Le secteur sauvegardé :

La Loi Malraux concerne également les secteurs sauvegardés. L'objectif est de conserver l'urbanisme à caractère historique, esthétique ou nécessitant une conservation, qui pourtant est susceptible d'être détruit. Pour ces secteurs, la réduction fiscale atteint 30%.

Faut-il acheter en Malraux ?

La Loi Malraux offre de nombreux avantages :

  • Déduction fiscale sur les travaux de 22 % ou 30 % du montant des travaux, pendant 4 ans.
  • Déduction de frais réels allant jusqu'à 10 700 € par an.
  • Déduction de la totalité des frais d'emprunts bancaires.
  • Une grande liberté dans la fixation du montant du loyer.

Néanmoins, nous vous conseillons de faire appel, dans votre démarche, à des professionnels de l’investissement immobilier pour pallier les éventuels risques.

lampadaire rue
                    ancienne

Que prendre en compte avant d’investir en Malraux ?

  1. L'emplacement du bien : opter pour le centre-ville vous permettra de fixer un loyer plus élevé
  2. La valorisation du bien : l’estimation du bien doit être la plus exacte possible, avant et après les travaux
  3. Le montant des travaux : s’il dépasse le plafond fixé par la Loi, la réduction fiscale sera moins intéressante
  4. La fixation du loyer : il faut bien connaître les valeurs locatives des biens situés à proximité pour s’en rapprocher le plus possible

Ainsi, la Loi Malraux peut être une excellente opportunité ! Toutefois, il faut rester prudent avant d’investir. Il est indispensable de bien choisir l'opérateur qui prendra en charge les démarches administratives, déterminantes pour la défiscalisation et qui pourra également vous encadrer pour le choix de l'emplacement.

Les textes législatifs officiels encadrant la loi Malraux :

Sur Légifrance :

  • Loi n° 62-903 du 4 août 1962
  • Code de l'Urbanisme, art. L. 313-1
  • Code de l'Urbanisme – Article-L313-1 à L313-3
  • Code de l'Urbanisme – Article-L313-4 à L313-4-3
  • Code de l'Urbanisme – Article-R313-1
  • Code Général des Impôts – Article-31
  • Code Général des Impôts – article-156
  • Loi 2019-1479 du 28 décembre 2019 art. 160