Dans le cadre d’un investissement locatif, la réussite de l’opération tient bien souvent à la capacité du bailleur à trouver de bons locataires. En effet, les loyers perçus vont le plus souvent venir financer tout ou partie de la mensualité de crédit due par le propriétaire. Ainsi le risque d’impayé de loyer peut être un facteur de fragilité face à un prêt contracté pour le bien.

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S’assurer de la solvabilité du locataire

La première précaution face aux dossiers déposés par les candidats à la location est bien sûr de vérifier leur solvabilité et le cas échéant celle de leur garant.

Pour cela, demandez à chaque potentiel locataire ces documents clés  :

  • une pièce d’identité valide  (carte d’identité, passeport ou permis de conduire),
  • les trois derniers bulletins de salaires ou une attestation de l’employeur,
  • un justificatif fiscal (dernier avis d’imposition) afin d’évaluer la capacité financière de votre futur locataire,
  • les 3 dernières quittances de loyer du précédent logement, notamment pour vérifier s’il n’y a pas d’impayés ou de retard de paiement de loyers.

De façon générale, il est conseillé de louer votre bien à un candidat dont les revenus nets dépassent au moins trois fois le montant du loyer. 

A NOTER : si vous louez à un couple marié, les deux deviennent automatiquement co-titulaires du bail tandis que les couples pacsés et les concubins doivent signer tous les deux le bail de location pour être considérés comme co-titulaires.

Demander un garant

Le garant est une personne qui s’engage à s’acquitter des dettes locatives du locataire dans le cas où ce dernier viendrait à faire défaut. Il s’engage comme caution par écrit, en apportant les preuves de sa solvabilité avec pièce d’identité, bulletins de salaires et déclaration fiscale à l’appui.

Pour se prémunir contre les impayés, tout bailleur peut exiger de son locataire un acte de cautionnement, joint au contrat de location, dans lequel est stipulé quel type de caution il apporte : caution simple ou solidaire.

La caution simple vous permet de vous retourner vers le garant uniquement si votre locataire devient insolvable. En revanche, avec une caution solidaire, vous pourrez faire appel à lui dès le 1er centime d’euro non réglé par le locataire.  

S’assurer contre les impayés de loyer

En tant que bailleur, il peut être opportun de souscrire une assurance GLI (Garantie Loyers Impayés) auprès d’une compagnie d’assurance ou de votre banque. 

  • Coût : en moyenne 2 à 4 % du montant annuel des loyers charges comprises (déductible des revenus fonciers)
  • Conditions : les assureurs peuvent imposer une sélection très stricte des locataires (salariés en CDI, revenus a minima équivalents à trois fois le montant du loyer charges et taxes comprises, clause résolutoire dans le bail…)

Attention !  Etudiez bien toutes les conditions d’éligibilité du locataire sur le contrat d’assurance que l’on vous propose afin d’éviter que la prise en charge en cas d’impayés soit refusée.

Prévoir une clause résolutoire

Pour résilier le bail de location de façon anticipée, une clause résolutoire devra impérativement apparaître au contrat. 

La clause résolutoire stipule que le bail est résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues sans que les tribunaux puissent s’y opposer.

A NOTER : Vous devrez obligatoirement envoyer à votre locataire une mise en demeure de payer dans les deux mois suivant l’échéance, puis un commandement de payer par voie d’huissier.

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