Le Dispositif Nue Propriété

Acheter un bien en nue-propriété permet de réaliser un investissement immobilier à moindre coût. Il s'agit d'acquérir un logement en démembrement de propriété et de ne payer qu'une partie de sa valeur réelle. L'usage du bien est divisé en deux droits bien précis : la nue-propriété, qui permet de disposer du bien, de le vendre ou de le transmettre dans le cas d'une succession, et l'usufruit, qui donne à la personne le droit de l'utiliser comme bon lui semble. Si l'usufruitier décide de louer le bien, il pourra percevoir les revenus générés par le loyer. Le démembrement de propriété est un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier en réduisant considérablement l'investissement financier initial.

Fonctionnement et mécanismes d'investissement

Comment fonctionne la nue-propriété ?

Le principe de la nue-propriété repose sur la notion de démembrement en deux parties distinctes : la nue-propriété et l'usufruit. Le nu-propriétaire achète le bien en bénéficiant d'une décote importante. En contrepartie, il doit céder l'usufruit pendant une période donnée. L'usufruitier aura alors la jouissance de l'habitation et pourra l'habiter ou le louer et percevoir les loyers. À l'issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine possession du logement.

Investir en démembrement de propriété : à quel prix et pour combien de temps ?

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Le démembrement de propriété permet à un propriétaire d'investir dans un logement et de bénéficier d'une décote sur le prix affiché. En moyenne, l'acquéreur paiera environ 60% du montant du bien. Il possède les murs tandis que l'usufruitier peut disposer du bien comme il le souhaite, pendant une durée déterminée à l'avance, généralement de 15 à 20 ans.



Les conditions pour bénéficier des avantages de la nue-propriété

Les types de biens concernés par ce dispositif

Tous les biens immobiliers sont concernés par ce dispositif. Vous pouvez acheter un immeuble, un appartement, une maison, un terrain ou un garage. Le principe reste le même peu importe la nature du bien. Avec le démembrement de propriété, vous pouvez investir à moindre frais en diversifiant le type de biens qui vont constituer votre patrimoine immobilier.

Les différents profils des investisseurs en nue-propriété

Tout le monde peut investir dans un bien en démembrement de propriété. Il existe néanmoins certains profils-type :

retraités
  • l'investisseur qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût et le transmettre plus tard à ses héritiers
  • l'investisseur qui veut profiter des avantages fiscaux prévus par ce dispositif
  • l'investisseur qui prépare sa retraite et qui bénéficiera de la pleine jouissance du logement à l'issue du démembrement

La location en nue-propriété

La notion d'usufruitier en démembrement de propriété

La location du bien en nue-propriété relève de l'usufruitier. Il peut le louer ou l'habiter.

Quelles sont les règles qui s'appliquent en termes de loyers et de charges de copropriété ?

Lorsque le bien est loué, les loyers sont perçus par l'usufruitier. En contrepartie, il est tenu de s'acquitter de toutes les chargesliées le logement : charges de copropriété, taxe foncière et taxe d'habitation (s'il occupe le bien).

Qu'est-ce que l'Usufruit Locatif Social (ULS) ?

L'ULS est un dispositif qui permet à des particuliers d'investir dans des biens neufs ou anciens, dans des zones où le marché est tendu. L'usufruit est cédé à un bailleur social qui propose des logements à loyers modérés. Le nu-propriétaire dispose d'une habitation obtenue à moindre coût, dans un secteur où la demande est importante. Elle constitue ainsi un placement intéressant pour l'avenir. Nous vous conseillons de consulter pour cela le site de Perl, filiale du groupe Nexity, spécialisée dans l'offre de logements via l'ULS.

Quels sont les montants investis en cas d'achat d'un bien en nue-propriété ?

Quelle part du prix total devrez-vous payer lors d'un achat en nue-propriété ?

L'achat d'un logement en nue-propriété permet de bénéficier d'une décote importante sur le prix du bien, généralement de 40 %. La contrepartie est de ne pas pouvoir jouir du logement pendant la durée du démembrement. Il faut ainsi avoir une situation financière solide, les premières années de possession du bien ne permettant pas d'en tirer des bénéfices. Ce n'est qu'à l'issue du démembrement que le propriétaire peut l'utiliser pour son propre compte.

Prix du bien en nue-propriété et loyer perçu par l'usufruitier : un lien étroit

Il existe un lien indissociable entre le prix du bien en nue-propriété et le loyer perçu par l'usufruitier, choisi par le propriétaire. Cela peut être un membre de sa famille, dans le cadre d'une donation ou d'une succession par exemple. L’acheteur peut également choisir de céder l'usufruit et l'exploitation du logement à un bailleur social, lequel va proposer l'habitation à des personnes aux revenus modestes. Cette option permet au propriétaire qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier d'y parvenir à moindre coût, de bénéficier d'une niche fiscale très intéressante et d’œuvrer pour la collectivité en étant pourvoyeur de logements sociaux.

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Où investir en nue-propriété ?

Quelle zone choisir ?

Comme pour tout achat immobilier, le choix de la zone géographique est primordial. Il est important de s'orienter vers un secteur où la demande locative est forte et d'anticiper l'évolution du marché pour les années à venir. En effet, si vous décidez d'acheter un logement en démembrement de propriété, vous jouirez du bien lorsque celui-ci prendra fin.

Quelques exemples de villes à fort potentiel

Vous devez donc vous projeter et miser sur un lieu qui gardera à coup sûr une attractivité importante dans le futur. Une ville étudiante, qui ambitionne de le rester et même de se développer, sera probablement un excellent placement. Privilégiez celles où le marché locatif est tendu et où il le demeurera très certainement à l'avenir. Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Dijon ou encore Paris sont des choix très pertinents.

Nue-propriété et fiscalité

Paye-t-on des impôts en nue-propriété ?

Le dispositif nue-propriété allège considérablement la charge liée aux différents impôts pour l'acquéreur. Voici les avantages fiscaux qui découlent de cette opération immobilière :

  • l'impôt foncier ainsi que toutes les autres taxes liées à la gestion du bien sont redevables par l'usufruitier.
  • l'achat en démembrement de propriété n'est pas soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), l'investisseur peut agrandir son patrimoine immobilier sans y être soumis.
  • la nue-propriété ne génère pas d'impôt sur le revenu : l'investisseur ne ne voit donc pas ses revenus fonciers augmenter.
  • il est possible de soustraire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers existants ou futurs comme suit.

Quelle est la fiscalité lorsque l'on retrouve la pleine possession du bien ?

À l'issue du démembrement, l'investisseur récupère la pleine propriété du logement sans aucune conséquence sur le plan fiscal. On dit que le bien est remembré. La nue-propriété et l'usufruit sont détenus par une seule et même personne : l'acquéreur du bien. Vous aurez ainsi la possibilité de faire ce que vous voulez avec le logement : l'habiter, le louer et bénéficier des loyers perçus, ou le vendre.

Les droits de succession en cas de donation

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Transmettre son patrimoine à l'avance est le meilleur moyen de limiter les frais liés aux droits de succession. Vous pouvez faire don d'un bien immobilier à vos héritiers de votre vivant. Vous ne paierez alors que les droits de donation liés au transfert de la nue-propriété. Lorsque le décès du donateur surviendra, le nu-propriétaire prendra pleine possession du logement sans devoir s'acquitter des droits de succession classiques. Pour rentabiliser davantage l’opération, vous pouvez également donner la nue-propriété à vos héritiers et conserver l'usufruit. Vous avez également la possibilité de la donner à vos petits-enfants et de réserver l'usufruit à vos enfants. Vous pourrez bénéficier des abattements prévus lors des dons effectués aux descendants.

Acheter un bien en nue-propriété : nos conseils

Les avantages et les risques d'acheter un bien en nue-propriété

Les avantages sont de trois types :

  • des avantages financiers : un coût moindre et des frais de notaire calculés uniquement sur la nue-propriété.
  • des avantages immobiliers : droit d'usufruit restitué à l'issue du démembrement, pas de gestion matérielle du bien et pas de risques liés aux imprévus de la location.
  • des avantages fiscaux : exonération de la taxe foncière et de la taxe d'habitation pendant la période du démembrement, pas d'impact sur l'impôt sur le revenu, réduction de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFSI , exonération des prélèvements sociaux, déduction sur les revenus fonciers préexistants et déduction possible du coût des travaux.

Les risques sont minimes. Le principal danger serait de contracter un crédit et d'occulter le fait que les mensualités ne pourront pas être amorties par un loyer. Il est donc préférable d'avoir des bases financières solides pour se lancer dans un tel projet.

5 critères essentiels à apprécier avant d'investir en nue-propriété

1 - Choisir une ville d'avenir sur le marché de l'immobilier

Le choix de la localisation est fondamental. Il est préférable de prendre le temps de bien étudier le marché, et de faire des projections de celui-ci à l'avenir.

2 - Faire établir un diagnostic du bien

Dans le cadre du démembrement de propriété, l'entretien courant du logement incombe à l'usufruitier, tandis que les gros travaux (murs, poutres, etc.) sont à la charge du nu-propriétaire. Il est donc primordial de s'assurer de la viabilité du bien avant l'achat, afin d'éviter les mauvaises surprises.

coin de rue

3 - Prendre le temps de construire solidement un projet

Vous devez considérer tous les paramètres qui vous permettront de réussir votre projet (montage financier rigoureux, recherche d'un taux d'intérêt optimal, choix de l'usufruitier, …).

4 - S'assurer que le bien n'est pas surestimé

Du fait de la décote, le prix du bien est plus bas que sa valeur réelle. Elle doit néanmoins être suffisante par rapport à l'usufruit : elle doit prendre en compte la perte de revenus liée à l'absence d'exploitation du bien pendant la durée du démembrement.

5 - Anticiper la transmission de son patrimoine

La nue-propriété permet d'agrandir son patrimoine immobilier tout en bénéficiant de prix avantageux sur les logements. Grâce au démembrement de propriété, vous avez la possibilité de transmettre vos biens à vos héritiers par anticipation et de vous affranchir des droits de succession classiques.

Ainsi, le dispositif Nue-Propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier pour un coût initial fortement réduit. Il propose des avantages fiscaux, immobiliers et financiers non négligeables. Gardez à l'esprit que le choix de la localisation est très important et qu'il sera déterminant pour la viabilité de votre projet dans le temps.

Les sources officielles :