Nue propriété : tout savoir sur ce dispositif d'investissement immobilier

Acheter un bien en nue-propriété permet de réaliser un investissement immobilier à moindre coût. Le principe est le suivant : il s'agit d'acquérir un logement en démembrement de propriété et de ne payer qu'une partie de sa valeur réelle. L'usage du bien est divisé en deux droits bien précis : la nue-propriété, qui permet de disposer du bien, de le vendre ou de le transmettre dans le cas d'une succession et l'usufruit, qui donne à la personne qui en jouit le droit de l'utiliser comme bon lui semble. Si l'usufruitier décide de louer le bien, il pourra percevoir les revenus générés par le loyer. Le démembrement de propriété est un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier en réduisant considérablement l'investissement financier initial.

Voici tout ce que vous devez savoir pour acheter un bien en nue-propriété.

La nue-propriété : fonctionnement et mécanismes d'investissements

Comment fonctionne la nue-propriété ?

Le principe de la nue-propriété repose sur la notion de démembrement en deux parties distinctes : la nue-propriété et l'usufruit. Le nu-propriétaire achète le bien en bénéficiant d'une décote importante. En contrepartie, il doit céder l'usufruit pendant une période donnée. L'usufruitier aura alors la jouissance de l'habitation et pourra l'habiter ou le louer et percevoir les loyers. À l'issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine possession du logement.

Investir en démembrement de propriété : à quel prix et pour combien de temps ?

Le démembrement de propriété permet donc à un propriétaire d'investir dans un logement et de bénéficier d'une décote sur le prix affiché. En moyenne, l'acquéreur paiera environ 60 % du montant du bien. Il possède les murs tandis que l'usufruitier peut disposer du bien comme il le souhaite, pendant une durée déterminée à l'avance. Cette période est généralement de 15 ou 20 ans. Si vous souhaitez investir en nue-propriété, vous devrez donc céder l'usufruit à un tiers.

Les conditions pour bénéficier des avantages de la nue-propriété

Les types de biens concernés par ce dispositif

Tous les biens immobiliers sont concernés par ce dispositif. Vous pouvez acheter un immeuble, un appartement, une maison, un terrain ou un garage. Le principe reste le même, peu importe la nature du bien. Avec le démembrement de propriété, vous pouvez investir à moindres frais en diversifiant le type de biens qui vont constituer votre patrimoine immobilier.

Les différents profils des investisseurs en nue-propriété

Tout le monde peut investir dans un bien en démembrement de propriété. Il existe néanmoins des profils qui se dégagent :

  • l'investisseur qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût et le transmettre plus tard à ses héritiers
  • l'investisseur qui veut profiter des avantages fiscaux prévus par ce dispositif
  • l'investisseur qui prépare sa retraite et qui bénéficiera de la pleine jouissance du logement à l'issue du démembrement

Tout savoir sur la location en nue-propriété

La notion d'usufruitier en démembrement de propriété

La location du bien en nue-propriété relève de l'usufruitier. C'est lui qui a la possibilité d'en disposer selon ses envies. Il peut le louer et toucher les loyers pendant toute la durée du démembrement de propriété, mais aussi l'habiter.

Quelles sont les règles qui s'appliquent en termes de loyers et de charges de copropriété ?

Lorsque le bien est loué, les loyers sont donc perçus par l'usufruitier. En contrepartie, il est tenu de s'acquitter de toutes les charges qui concernent le logement : charges de copropriété, taxe foncière et taxe d'habitation (s'il occupe le bien).

Qu'est-ce que l'Usufruit Locatif Social (ULS) ?

L'ULS est un dispositif qui permet à des particuliers d'investir dans des biens neufs ou anciens, dans des zones où le marché est tendu. L'usufruit est cédé à un bailleur social qui propose des logements à loyers modérés. Le nu-propriétaire dispose d'une habitation obtenue à moindre coût, dans un secteur où la demande est importante et qui constitue un placement intéressant pour l'avenir. Pour en savoir plus sur ce dispositif, consultez le site de Perl, filiale du groupe Nexity, spécialisée dans l'offre de logements via l'ULS. Elle propose à des investisseurs potentiels d'acquérir un bien dans un programme immobilier et de donner l'usufruit à un bailleur social.

Quels sont les montants investis en cas d'achat d'un bien en nue-propriété ?

Quelle part du prix total devrez-vous payer lors d'un achat en nue-propriété ?

L'achat d'un logement en nue-propriété permet de bénéficier d'une décote importante sur le prix du bien. Généralement, elle est d'environ 40 %. La contrepartie est donc de ne pas pouvoir jouir du logement pendant toute la durée du démembrement. Il faut avoir une situation financière solide, les premières années de possession du bien ne permettant pas d'en tirer des bénéfices. Ce n'est qu'à l'issue du démembrement que le propriétaire peut l'utiliser pour son propre compte.

Prix du bien en nue-propriété et loyer perçu par l'usufruitier : un lien étroit

Il existe un lien indissociable entre le prix du bien en nue-propriété et le loyer perçu par l'usufruitier. Le propriétaire décide à qui donner l'usufruit. Cela peut être un membre de sa famille, dans le cadre d'une donation ou d'une succession par exemple. Mais il peut également choisir de céder l'usufruit et donc l'exploitation du logement à un bailleur social, lequel va proposer l'habitation à des personnes aux revenus modestes. Cette option permet au propriétaire qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier d'y parvenir à moindre coût, de bénéficier d'une niche fiscale très intéressante et d’œuvrer pour la collectivité en étant pourvoyeur de logements sociaux.

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Où investir en nue-propriété ?

Comment choisir une zone pour investir en nue-propriété ?

Comme pour tout achat immobilier, le choix de la zone géographique est primordial. Il est important de s'orienter vers un secteur où la demande locative est forte et d'anticiper l'évolution du marché pour les années à venir. En effet, si vous décidez d'acheter un logement en démembrement de propriété, vous jouirez du bien lorsque celui-ci prendra fin.

Quelques exemples de villes à fort potentiel

Vous devez donc vous projeter et miser sur un lieu qui gardera à coup sûr une attractivité importante dans le futur. Une ville étudiante, qui ambitionne de le rester et même de se développer, sera probablement un excellent placement. Privilégiez celles où le marché locatif est tendu et où il le demeurera très certainement à l'avenir. Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Dijon ou encore Paris sont des choix très pertinents.

Nue-propriété et fiscalité : les principaux mécanismes fiscaux

Paye-t-on des impôts en nue-propriété ?

Les investissements immobiliers permettent bien souvent d'obtenir de nombreux avantages fiscaux. Qu'en est-il de la nue-propriété ? Ce dispositif allège considérablement la charge liée aux différents impôts pour l'acquéreur. Voici les avantages fiscaux qui découlent de cette opération immobilière :

  • l'impôt foncier ainsi que toutes les autres taxes liées à la gestion du bien sont redevables par l'usufruitier ;
  • l'achat en démembrement de propriété n'est pas soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et l'investisseur peut agrandir son patrimoine immobilier sans y être soumis ;
  • la nue-propriété ne génère pas d'impôt sur le revenu : l'investisseur ne perçoit pas de loyers et ne voit donc pas ses revenus fonciers augmenter ;
  • il est possible de soustraire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers existants ou futurs comme suit.

Quelle est la fiscalité lorsque l'on retrouve la pleine possession du bien ?

À l'issue du démembrement, l'investisseur récupère la pleine propriété du logement sans aucune conséquence sur le plan fiscal. On dit que le bien est remembré. La nue-propriété et l'usufruit sont détenus par une seule et même personne : l'acquéreur du bien. En tant que tel, vous aurez la possibilité de faire ce que vous voulez avec le logement : l'habiter, le louer et bénéficier des loyers perçus, le vendre ou bien le conserver.

Les droits de succession en cas de donation

De façon générale, transmettre son patrimoine à l'avance est le meilleur moyen de limiter les frais inhérents aux droits de succession. Vous pouvez faire don d'un bien immobilier à vos héritiers de votre vivant. Vous ne paierez alors que les droits de donation liés au transfert de la nue-propriété. Lorsque le décès du donateur surviendra, le nu-propriétaire prendra pleine possession du logement sans devoir s'acquitter des droits de succession classiques. Pour rentabiliser encore plus cette opération, vous pouvez donner la nue-propriété à vos héritiers et conserver l'usufruit, ce qui vous permettra d'avoir la jouissance du bien. Si vous le souhaitez, vous avez également la possibilité de la donner à vos petits-enfants et de réserver l'usufruit à vos enfants. Vous pourrez bénéficier des abattements prévus lors des dons effectués aux descendants.

Acheter un bien en nue-propriété : nos conseils

Les avantages et les risques d'acheter un bien en nue-propriété

Comme dans toute opération financière, il existe des avantages et des risques à acheter un bien en nue-propriété. Nous l'avons vu, les avantages sont nombreux. Ils sont de trois types :

  • des avantages financiers : un coût moindre et des frais de notaire calculés uniquement sur la nue-propriété ;
  • des avantages immobiliers : droit d'usufruit restitué à l'issue du démembrement, pas de gestion matérielle du bien et pas de risques liés aux imprévus de la location ;
  • des avantages fiscaux : exonération de la taxe foncière et de la taxe d'habitation pendant la période du démembrement, pas d'impact sur l'impôt sur le revenu, réduction de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFSI , exonération des prélèvements sociaux, déduction sur les revenus fonciers pré-existants et déduction possible du coût des travaux.

Les risques lorsque l'on décide d'investir en nue-propriété sont minimes. Le principal danger serait de contracter un crédit et d'occulter le fait que les mensualités ne pourront pas être amorties par un loyer. Il est donc préférable d'avoir des bases financières solides pour se lancer dans un tel projet.

5 critères essentiels à apprécier avant d'investir en nue-propriété

Choisir une ville d'avenir sur le marché de l'immobilier

Le choix de la localisation est un critère fondamental. Il est préférable de prendre le temps de bien y réfléchir et d'étudier convenablement le marché actuel, mais aussi de faire des projections dans l'avenir.

Faire établir un diagnostic du bien

Dans le cadre du démembrement de propriété, l'entretien courant du logement incombe à l'usufruitier, tandis que les gros travaux (murs, poutres, etc.) sont à la charge du nu-propriétaire. Il est donc primordial de s'assurer de la viabilité du bien avant l'achat, afin d'éviter les mauvaises surprises.

Prendre le temps de construire solidement un projet

Vous devez considérer tous les paramètres qui vous permettront de réussir votre projet. Cela passe par un montage financier rigoureux, une recherche active d'un taux d'intérêt optimal ou bien encore le choix de l'usufruitier.

S'assurer que le bien n'est pas surestimé

Du fait de la décote, le prix du bien est plus bas que sa valeur réelle. Elle doit néanmoins être suffisante par rapport à l'usufruit, c'est-à-dire qu'elle doit prendre en compte la perte de revenus liée à l'absence d'exploitation du bien pendant la durée du démembrement.

Anticiper la transmission de son patrimoine

La nue-propriété permet d'agrandir son patrimoine immobilier tout en bénéficiant de prix avantageux sur les logements. Grâce au démembrement de propriété, vous avez la possibilité de transmettre vos biens à vos héritiers par anticipation et de vous affranchir des droits de succession classiques.

Grâce à ce guide, vous savez maintenant comment réussir votre investissement immobilier en nue-propriété. Ce dispositif permet de se constituer un patrimoine immobilier pour un coût initial fortement réduit et propose des avantages fiscaux, immobiliers et financiers non négligeables. Gardez à l'esprit que le choix de la localisation est très important et qu'il sera déterminant pour la viabilité de votre projet dans le temps.

Les sources officielles :