LMNP : tout savoir

Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) date de 1949. Technique d’optimisation fiscale et investissement rentable, il peut plaire au plus grand nombre. C’est d’ailleurs tout l’objet de l’article qui suit. Découvrez ce qu’est une LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) en Censi-Bouvard ou en amortissement et voyez comment réaliser un achat intéressant et défiscalisant dans une résidence gérée. Vous ne vous souciez pas de la gestion de votre investissement locatif et vous faites baisser vos impôts.

Fonctionnement d’une LMNP

Comment ça marche ?

Le statut de LMNP permet de déduire de ses revenus toutes les charges liées à l’achat d’un bien immobilier, loué en meublé. Intérêts du prêt, taxes et frais divers vous permettent ainsi de réduire vos impôts sur le revenu. Il n’existe pas de listes de charges déductibles. Pour ce statut, l’on considère qu’elles doivent répondre à certaines conditions :

  • Elles sont en lien direct avec l’entretien et la gestion du bien locatif.
  • Elles sont justifiées par un document tel qu’une facture, un ticket ou une décision de copropriété.
  • Elles entrent dans le cadre des charges de l’exercice de l’année en cours.

Les amortissements de la valeur du bien font également partie des charges déductibles de ce type d’opération. L’on sépare alors le mobilier et les équipements qui peuvent être amortis sur une durée de 5 à 8 ans, du prix d’achat du bien qui peut l’être sur une période qui s’étale de 20 à 40 ans.

Un investissement en LMNP est un bon moyen d’obtenir une source régulière de revenus qui bénéficient d’une fiscalité intéressante. Autrement dit, c’est une opération rentable. C’est un statut qui convient très bien à ceux qui veulent du sur-mesure ou du clé en main, car ce type d’investissement est sécurisé et facile à gérer.

Investir dans une résidence gérée ?

Investir avec un statut de LMNP, c’est acheter un appartement meublé destiné à la location à un tiers. Cet appartement peut être intégré dans des résidences de services et appartient à un marché identifié. Sa gestion est confiée à un spécialiste pour une durée qui peut être comprise entre 9 et 12 ans. Un bail commercial est donc signé entre le gestionnaire et l’investisseur.

Qu’appelle-t-on une résidence de services ou une résidence gérée ? Il s’agit d’un ensemble d’appartements situés dans un ou des bâtiments qui proposent des services aux locataires. Ces services peuvent être de plusieurs sortes, mais pour être qualifiée de résidence gérée ouvrant droit au statut de LMNP, il faut offrir au minimum trois des quatre services standards attendus par le législateur :

  • l’accueil et la réception
  • le service de petit-déjeuner
  • la fourniture de linge de maison
  • le ménage des locaux

Ce type d’investissement est très intéressant pour ceux qui souhaitent acheter sans avoir à se préoccuper, par la suite, des problèmes de gestion.

LMNP Censi-Bouvard ou LMNP amortissement ?

Il est possible d’investir dans l’immobilier locatif meublé en résidence de services de deux façons différentes :

  • en Censi-Bouvard
  • en amortissement

Le Censi-Bouvard est possible, si l’on investit dans un logement neuf meublé dans une résidence de service de type étudiante, sénior ou tourisme et que l’on met ce bien en location pour au moins 9 années. Selon la loi Censi-Bouvard, un tel investissement donne droit à une réduction d’impôt qui correspond à environ 11 % du montant du bien dans la limite de 300 000 €.

Cette loi permet également la récupération de la TVA. Il faut pour cela adopter, auprès des services des impôts, au moment de l’achat, le régime réel simplifié de TVA.

Dans un investissement en amortissement, les avantages fiscaux sont également nombreux. Il est possible de stocker des composants (terrain, ameublement…) et de les déduire sur plusieurs années. Le déficit est impossible, le résultat ne peut jamais être négatif. La TVA est remboursée, ce qui représente 20 % du montant intégral du bien.

Quel est le système le plus intéressant ? Tout va dépendre de l’investisseur et de l’investissement. Pour un investissement à court terme, il vaut mieux opter pour un Censi-Bouvard. Sur du long terme, l’amortissement se révèle plus intéressant.

LMNP ou LMP ?

La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) permet à ceux qui souhaitent investir de devenir propriétaires de biens qu’ils peuvent louer. Les revenus générés par ce type de location ne doivent pas excéder un certain seuil fixé à 23 000 € par an ou à 50 % des revenus globaux du propriétaire par an. La LMP (Location Meublée Professionnelle) est réservée à ceux qui excèdent ces plafonds de revenus.

Les conditions à remplir

Quelles sont les conditions à remplir pour obtenir le statut de LMNP. Toutes ces conditions sont précisées dans l’article 155 IV du Code Général des Impôts. Pour avoir accès au statut de LMNP, l’investisseur ne doit pas relever du statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel). Il ne doit donc pas :

  • être inscrit au RCS, c’est-à-dire au Registre du Commerce et des Sociétés, pour cette activité, même s’il peut l’être pour un autre type d’activité
  • toucher des revenus locatifs supérieurs à 23 000 € par année (il peut dépasser ce plafond, s’il a en plus des revenus non locatifs)

Il a l’obligation de déclarer tout ce qu’il perçoit au titre de ses investissements dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Comment bénéficier du LMNP Censi-Bouvard ?

Que faut-il faire pour bénéficier des avantages de la loi Censi-Bouvard et de ses avantages fiscaux lorsque l’on investit en LMNP ? Il faut commencer par acquérir un bien immobilier neuf ou bientôt achevé.

Il est ensuite nécessaire de mettre ce bien en location dans les douze mois qui suivent son achèvement. Il doit être loué en meublé et sa gestion doit être soumise à un bail commercial pour une durée de 9 ans au minimum.

Il est important de savoir qu’il n’y a ni plafond de ressources pour le locataire, ni plafond de loyer dans le cadre d’un Censi-Bouvard. Il existe cependant un montant maximum au niveau de l’investissement. Si le prix du bien excède les 300 K€, il faut savoir que l’administration fiscale ne tient compte que de 300K€ pour calculer la réduction d’impôts.

Quelles sont les résidences éligibles ?

Les résidences éligibles au LMNP sont des résidences dites de services. Elles peuvent être de divers types :

  • Étudiante
  • Senior
  • EPHAD
  • Tourisme
  • Affaire

Quel statut choisir : LMNP ou LMP ?

Le statut n’est pas vraiment choisi, mais plutôt imposé par le revenu de l’investissement. En dessous de 23 000 € annuel, c’est le LMNP qui convient. Au-dessus, l’on bascule dans le LMP.

Dans quel type de résidence investir ?

En LMNP, il est possible d’investir dans différents types de résidences de services. Comment choisir ?

Résidence étudiante

C’est certainement l’un des marchés les plus porteurs du moment.Le fort déficit des logements dédiés aux étudiants avec des loyers accessibles est certainement la cause de cet état de fait. Il est également à noter que faire l’acquisition d’un ou plusieurs meublés en résidence étudiante est simple et peu onéreux car les surfaces sont généralement petites. C’est un investissement très rentable.

Résidence sénior ou EPHAD

Aujourd’hui, les EPHAD représentent des investissements qui rapportent et qui sont sûrs. La croissance du nombre de séniors et la montée de la dépendance sont à l’origine de l’expansion d’un marché autrefois peu propice aux affaires. De telles résidences permettent de se constituer un revenu supplémentaire assez facilement.

Résidence de tourisme

Ce type de placement est intéressant si l’on se trouve dans une zone à forte attractivité touristique. Du simple studio au grand appartement de standing, l’on peut se constituer un solide patrimoine.

Résidence d’Affaire

Dans ce type de résidence de services, la plupart des offres sont des petites surfaces. Cela permet à l’acquéreur d’acheter plusieurs lots et d’augmenter ses revenus complémentaires.

Tout savoir sur la location, les montants et les zones favorables au LMNP

La location

La location meublée est plus intéressante que la location nue. Elle rapporte plus pour un investissement similaire. Au niveau de l’achat, le prix va dépendre de la surface et de la localisation, mais l’on peut trouver des biens pour moins de 100 000 €. Acheté, le bien est ensuite mis en location par un bailleur spécialisé qu’il faut soigneusement choisir en lisant attentivement toutes les conditions qu’il propose dans le contrat. La durée minimale d’engagement de la location du bien est de 9 ans.

Les montants

Investir en LMNP ne demande pas forcément beaucoup d’argent. Il est même possible d’acheter sans apport dans la mesure où l’emprunt doit être remboursé par les loyers générés. Comment faire ? Il faut opter plutôt pour des résidences de service de type EPHAD, senior ou étudiante. Elles offrent des possibilités sûres et rentables, car il s’agit avant tout d’acheter de petites surfaces abordables.

Pour calculer sa réduction d’impôts, l’on peut faire une simulation sur le simulateur de défiscalisation proposé sur le site.

Les zones

Où investir ? Toulouse est la première ville étudiante de France. Faire des investissements dans des résidences étudiantes bien situées semble être une bonne idée. C’est la même chose à Paris, si l’on sait où se situent les grandes écoles et si l’on fait abstraction des prix parfois prohibitifs à l’achat. Nice, Nantes, Bordeaux et Rennes ont, elles aussi, le vent en poupe et peuvent permettre de jolis rendements que ce soit dans la résidence étudiante, de tourisme ou d’affaire.

Fiscalité et avantages d’une LMNP

Pourquoi acheter en LMNP ? Ce statut offre des avantages fiscaux que l’on ne retrouve dans aucun autre statut. Grâce à lui, il devient possible d’amortir son bien sur de très nombreuses années. Pour cela, il suffit de calculer la perte de valeur de son investissement, tous les ans, en fonction de son usure et de son usage. Pour être sûr de le faire correctement, il est conseillé de faire appel à un comptable.

Ce statut permet également de déduire des impôts l’intégralité des charges qui sont liées à la gestion et aux intérêts de l’emprunt contracté. Quant à la TVA de 20 %, si l’on fait le choix d’acheter dans une résidence de services, elle est intégralement récupérée.

Ce statut fiscal est facile d’accès. Il est ouvert au plus grand nombre. Les prix d’acquisition des biens d’une LMNP ne sont pas énormes, car il s’agit, la plupart du temps, de petites surfaces, c’est-à-dire des studios ou des T1.

Il offre un avantage non-négligeable pour les néophytes : le bien est géré par un bailleur commercial, notamment dans le cadre des résidences de service. Il n’est donc pas nécessaire d’avoir des connaissances en gestion locative pour y prétendre.

Cette gestion par bailleur présente un avantage essentiel : l’assurance de toucher un revenu tous les mois. En effet, le bailleur est tenu de verser les loyers, même si, pour une raison ou une autre, le logement est vide.

Ce statut offre aussi la possibilité d’amortir les équipements et les meubles. Cet amortissement se fait sur la valeur d’usage à savoir 5 ans pour une télévision, 8 ans pour ce qui est de la literie, etc.

En ce qui concerne le régime fiscal et les déclarations d’impôts, deux solutions s’offrent à ceux qui investissent en LMNP. Ils peuvent opter pour le régime réel simplifié. Ce régime un peu complexe nécessite d’être bien entouré, car il faut multiplier les déclarations administratives et les formalités. Il est cependant généralement plus avantageux que l’autre solution, la déclaration en micro BIC. Cette déclaration est simplifiée et jouit d’un abattement forfaitaire à 50 %. C’est ici que le bât blesse, cet abattement est parfois moins intéressant que ce qui est offert par le régime réel simplifié. Comment connaître la solution qui convient le mieux à son profil ? Le mieux est de s’adresser à un professionnel.

La LMNP est un statut intéressant si l’on est prêt à s’engager sur du long terme. Il faut aussi s’appuyer sur 5 critères pour bien réussir son investissement :

  • Choisir un bien idéalement situé
  • Ne pas acheter un bien surévalué
  • Comparer plusieurs biens avant de s’engager
  • Bien sélectionner le bailleur commercial : faire attention à toutes ses conditions
  • Faire appel à un spécialiste pour les déclarations fiscales

Les textes officiels qui encadrent la LMNP

Quels sont les textes de loi qui encadrent le statut de la LMNP ? On les trouve dans le Code Général des Impôts, dans le Code de la Construction et de l’Habitation et dans les Bulletins Officiels des Impôts.