LMNP : tout savoir

Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) allie investissement rentable, gestion minime du bien et optimisation fiscale. Il plaît ainsi au plus grand nombre. Envie de bénéficier de ce dispositif en Censi-Bouvard ou en amortissement ? Voyez ici comment réaliser un achat avec succès !

Fonctionnement d’une LMNP

Comment ça marche ?

Le statut de LMNP permet de déduire de ses revenus toutes les charges liées à l’achat d’un bien immobilier, loué en meublé. Intérêts du prêt, taxes et frais divers vous permettent ainsi de réduire vos impôts sur le revenu. Il n’existe pas de listes de charges déductibles. Pour ce statut, l’on considère qu’elles doivent répondre à certaines conditions :

  • Être en lien direct avec l’entretien et la gestion du bien locatif
  • Être justifiées par un document tel qu’une facture, un ticket ou une décision de copropriété
  • Entrer dans le cadre des charges de l’exercice de l’année en cours
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Les amortissements de la valeur du bien font également partie des charges déductibles de ce type d’opération. On séparera alors le mobilier et les équipements, amortis sur une durée de 5 à 8 ans, du prix d’achat du bien qui peut l’être de 20 à 40 ans.

Un investissement en LMNP est un moyen efficace, sécurisé et simple d’obtenir une source régulière de revenus, tout en bénéficiant d’une fiscalité intéressante.

Pourquoi investir dans une résidence gérée ?

Pour être éligible au statut de meublé, le bien doit être intégré à une résidence de services, ou résidence gérée. Une résidence gérée est un ensemble d’appartements situés dans un ou plusieurs bâtiments proposant des services aux locataires. La gestion du bien est confiée à un spécialiste pour une durée comprise entre 9 et 12 ans. Un bail commercial sera signé entre le gestionnaire et l’investisseur, qui n’aura ainsi que peu à se préoccuper de la gestion du bien.

Pour être qualifiée de résidence gérée ouvrant droit au statut de LMNP, la résidence doit offrir au moins trois des quatre services suivants :

  • l’accueil et la réception
  • le service de petit-déjeuner
  • la fourniture de linge de maison
  • le ménage des locaux

Que choisir entre LMNP Censi-Bouvard ou LMNP amortissement ?

Il est possible d’investir dans l’immobilier locatif meublé en résidence de services de deux façons différentes :

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  • en Censi-Bouvard
  • en amortissement

Investir en Censi-Bouvard signifie investir dans un logement neuf meublé dans une résidence de service de type étudiante, senior ou tourisme, et mettre ce bien en location pour au moins 9 ans. Ce statut donne droit à une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du montant du bien, dans la limite de 300 k€ et permet également de récupérer la TVA. Il faut pour cela adopter, auprès des services des impôts au moment de l’achat, le régime réel simplifié de TVA.

Investir en amortissement permet de bénéficier également de nombreux avantages fiscaux. Le terrain, l’ameublement seront ainsi déduits sur plusieurs années.La TVA (20% du montant intégral du bien) sera remboursée.

Quel est le système le plus intéressant ? Pour un investissement à court terme, il vaut mieux opter pour un Censi-Bouvard. Sur du long terme, l’amortissement se révèle plus intéressant.

LMNP ou LMP ?

La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) offre à ceux qui souhaitent investir de devenir propriétaires de biens qu’ils pourront ensuite louer. Les revenus générés par ce type de location ne doivent cependant pas excéder 23 k€ par an, ou 50 % des revenus totaux annuels du propriétaire. La LMP (Location Meublée Professionnelle) concerne ceux qui excèdent ces plafonds de revenus.

Les conditions à remplir

Quelles sont les conditions à remplir pour obtenir le statut de LMNP ?

Ces conditions sont précisées dans l’article 155 IV du Code Général des Impôts. Pour avoir accès au statut de LMNP, l’investisseur a l’obligation de déclarer tout ce qu’il perçoit au titre de ses investissements dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Il ne doit pas relever du statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel), c’est à dire qu’il ne doit pas :

  • être inscrit pour cette activité au RCS, Registre du Commerce et des Sociétés, même s’il peut l’être pour un autre type d’activité
  • toucher des revenus locatifs supérieurs à 23k €/an

Comment bénéficier du LMNP Censi-Bouvard ?

Le bien acheté (neuf ou bientôt achevé) doit être mis en location dans les douze mois qui suivent son achèvement. Il doit être loué en meublé et sa gestion doit être soumise à un bail commercial pour une durée de 9 ans minimum.

Il n’y a ni plafond de ressources pour le locataire, ni plafond de loyer dans le cadre d’un Censi-Bouvard. Cependant, si le prix du bien excède les 300k€, l’administration fiscale ne tiendra compte que de 300k€ pour calculer la réduction d’impôts.

Quelles sont les résidences éligibles ?

Les résidences éligibles au LMNP sont des résidences dites de services. Elles peuvent être de divers types :

  • Étudiante
  • Senior
  • EPHAD
  • Tourisme
  • Affaire

Dans quel type de résidence investir ?

Résidence étudiante

Certainement l’un des marchés les plus porteurs du moment ! En effet, on observe un fort déficit des logements étudiants offrant des loyers accessibles. De plus, l’acquisition d’un ou plusieurs meublés en résidence étudiante est simple et peu onéreux car les surfaces sont généralement petites. C’est donc un investissement très rentable.

escaliers résidence EHPAD

Résidence sénior ou EPHAD

Investir en EHPAD apporte une certaine sécurité et une facilité de revenus. Le nombre croissant de seniors conduit à l’expansion d’un marché autrefois délaissé.

Résidence de tourisme

Un tel placement est intéressant si l’on se trouve dans une zone à forte attractivité touristique, que cela soit d’un petit studio ou d’un large appartement.

Résidence d’Affaire

Dans ce type de résidence de services, l’offre concerne majoritairement de petites surfaces, permettant à l’acquéreur d’acheter plusieurs lots et d’accroître ses revenus complémentaires.

Tout savoir sur la location, les montants et les zones favorables au LMNP

La location

La location meublée est plus intéressante que la location nue. Le prix d’achat dépend de la surface et de la localisation, et il est possible de trouver des biens pour moins de 100k€. Le bien est ensuite loué par un bailleur spécialisé. La durée minimale d’engagement de la location du bien est de 9 ans.

Les montants

Il est possible d’acheter un bien en LMNP sans apport, dans la mesure où l’emprunt est remboursé par les loyers générés. Nous vous conseillons alors de plutôt opter pour des résidences de service de type EPHAD, senior ou étudiante, qui concernent majoritairement des petites surfaces plus abordables, rentables et sûres.

coucher de soleil

La réduction d’impôt peut être calculée grâce au simulateur de défiscalisation proposé sur le site du gouvernement.

Où investir ?

Les villes les plus intéressantes aujourd’hui sont Toulouse, première ville étudiante de France, Paris (malgré la forte hausse des prix), Nice, Nantes, Bordeaux et Rennes. Elles offrent de jolis rendements, que ce soit en résidence étudiante, de tourisme ou d’affaire.

Fiscalité et avantages d’une LMNP

Le statut de LMNP statut offre des avantages fiscaux uniques, en permettant d’amortir son bien sur une très longue période. L’amortissement correspond à la perte de valeur de son investissement, tous les ans, en fonction de son usure et de son usage. Un comptable pourra vous aider dans ce calcul. Ce statut permet également de déduire des impôts l’intégralité des charges liées à la gestion et aux intérêts de l’emprunt contracté. Quant à la TVA de 20 %, si l’on fait le choix d’acheter dans une résidence de services, elle est intégralement récupérée.

Être loueur LMNP offre aussi la possibilité d’amortir les équipements et les meubles. Cet amortissement se fait sur la valeur d’usage, par exemple 5 ans pour une télévision.

Ce statut fiscal est ouvert au plus grand nombre, les prix d’acquisition des biens d’une LMNP restant modérés. Il offre un avantage non négligeable pour les néophytes : le bien est géré par un bailleur commercial et il n’est pas nécessaire d’avoir des connaissances en gestion locative pour y prétendre. Cette gestion par bailleur offre l'assurance de toucher un revenu fixe mensuel. En effet, le bailleur est tenu de verser les loyers, même si le logement est vide.

Pour leur déclaration d’impôt, les investisseurs en LMNP peuvent opter pour le régime réel simplifié ou pour la déclaration en micro BIC. Le régime réel simplifié est souvent plus avantageux, mais nécessite d’être bien entouré, car il multiplie les déclarations administratives et les formalités. La déclaration en micro BIC, plus simple, permet un abattement forfaitaire à 50 %, parfois moins intéressant que le régime réel simplifié. Adressez-vous à un professionnel pour vous aiguiller dans ce choix !

Pour réussir en LMNP, il faut être prêt à s’engager sur du long terme et suivre les 5 recommandations ci-dessous :

  • Choisir un bien idéalement situé
  • Ne pas acheter un bien surévalué
  • Comparer plusieurs biens avant de s’engager
  • Bien sélectionner le bailleur commercial : faire attention à toutes ses conditions
  • Faire appel à un spécialiste pour les déclarations fiscales

Les textes officiels qui encadrent la LMNP

On les trouve dans le Code Général des Impôts, dans le Code de la Construction et de l’Habitation et dans les Bulletins Officiels des Impôts.

  • Article -156 et Article – 199 sexvicies du Code Général des Impôts
  • BOI 3A-2-03 du Bulletin Officiel des Impôts
  • Articles L632-1 et L632-2 du Code de la Construction et de l’Habitation