I. Tout savoir sur les revenus fonciers

I.1 La définition des revenus fonciers et les charges déductibles

Les revenus fonciers sont ceux générés par la location vide. Ce sont les loyers encaissés, les dépenses mises à la charge de votre locataire et les revenus accessoires à la location qui sont pris en considération. La dépense doit être en relation avec un revenu foncier faisant l’objet d’un contrat de location. Autrement dit, vous ne pouvez déduire une charge lorsqu’il s’agit d’un logement vacant ou un logement dont vous vous réservez la disposition, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire. Elle doit être réglée au cours de l’année de la perception du revenu foncier et doit avoir un caractère justifiable.

Il existe plusieurs catégories de charges déductibles des revenus fonciers.

– Les dépenses d’entretien et de réparation : elles sont relatives aux travaux permettant de remettre ou de maintenir le bien immobilier en bon état. Si ceux-ci incombent aux locataires, leurs frais ne pourront pas être imputés sur les revenus fonciers sauf s’ils ont été engagés pour faciliter la mise en location du logement, s’ils sont rendus nécessaires par la force majeure ou par la vétusté du bien, ou s’ils sont liés à une malfaçon ou à un vice de construction ;

– Les frais de gestion : rémunération du gardien ou concierge, frais de mandat de gestion locative ou de procédure… Toutes ces charges peuvent venir réduire l’imposition des revenus fonciers ;

– Les travaux d’amélioration : attention, les frais engagés ne doivent pas correspondre à des œuvres visant à agrandir, reconstruire ou construire le bien, mais seulement à l’installation d’équipements supplémentaires, comme par exemple la pose d’un ascenseur ;

– Les cotisations d’assurance : telles qu’assurance habitation, impayés de loyers ou assurance de prêt ;

– Les taxes incombant au propriétaire dont la taxe foncière et les taxes annexes

– Les provisions pour charges de copropriété : elles sont déductibles des revenus locatifs pour l’année au cours de laquelle elles sont versées ;

– Les intérêts d’emprunts : sont seulement déductibles les intérêts et non les mensualités que vous versez pour rembourser votre crédit immobilier.

 

I.2 Comment déclarer et calculer ses revenus fonciers ?

Tous les ans, vers avril/mai, une déclaration est envoyé aux contribuables reçoivent une déclaration d’impôt qui est à remplir et à renvoyer. La déclaration de tous vos revenus, fonciers ou autres, s’effectue par le biais du formulaire Cerfa n°2042. Il est à savoir que cette première démarche est obligatoire pour tous les propriétaires, quel que soit le régime d’imposition choisi. Puis en fonction des cas, d’autres formulaires annexes de déclarations devront être remplis :

– Pour le régime d’imposition réel : déclaration pour les revenus fonciers n°2044, qui sera ensuite annexée à sa déclaration générale.

– Investissement dans un bien immobilier dans le cadre d’un programme d’incitation ou de déduction fiscale (Pinel, outre-mer) : déclaration n°2044-SPE.

Les revenus fonciers nets sont imposés à l’impôt sur le revenu. Il convient de définir le revenu foncier net avant de pouvoir effectuer les calculs de cet impôt. Le calcul repose sur la différence entre vos revenus perçus et les différentes charges déductibles des revenus fonciers. Afin de définir les revenus que vous percevez, il s’agit tout simplement des loyers que vous recevez dans le cadre de la location de votre bien immobilier. Les charges présentent une définition plus complexe. Certaines sont déductibles, d’autres non.

 

Les charges qui sont déductibles de vos revenus fonciers

  •  Les frais d’administration et de gestion (Frais prélevés par une agence qui gère votre bien…). Pour synthétiser, ce sont les frais qui sont prélevés par l’agence qui gère votre bien au quotidien, si vous en avez sélectionné une.
  •  Les travaux sous condition (Attention, pour bien faire, pensez à discuter avec nos experts). Les travaux d’amélioration et d’entretien sont déductibles, mais ceux qui créent de la surface ne le sont pas.
  • Les indemnités et frais de relogement (Dans le cas ou vous indemniseriez un locataire…). C’est par exemple le cas lorsque vous récupérez un appartement loué à une personne âgée. La relocation est à votre charge.
  • Les déductions spécifiques
  • Les impôts (taxes foncières)
  • Les primes d’assurance
  • Les charges de copropriété sous condition
  • Les intérêts et frais d’emprunt (Tous les intérêts générés par les crédits immobiliers. Attention, le crédit in fine se traitera comme un amortissable!)

C’est grâce à tous ces éléments que vous serez en mesure de définir le résultat net foncier qui sera imposable à votre impôt sur le revenu, auquel s’ajouteront les prélèvements sociaux. Attention, pour les travaux, selon leur nature, ils seront déductibles ou non. Les travaux grâce auxquels vous pourrez obtenir un gain en surface sont non déductibles. Quant aux travaux d’entretien eux, ils sont déductibles.

 

II. Comment sont imposés les loyers perçus ?

Il est à savoir qu’il existe deux régimes pour lesquels s’appliquent les revenus foncier, le régime réel et le régime microfoncier. Le calcul du résultat fiscal se fera grâce à ces deux régimes qui sera imposé dans les mains du propriétaire. Autrement dit la somme qui sera finalement imposée (au titre des prélèvements sociaux et du barème progressif de l’impôt sur le revenu) dépend du régime applicable aux revenus fonciers. Il faut imaginer que les revenus locatifs passent dans un filtre et qu’il en ressort une certaine somme (qui constituera la base imposable), somme dont le montant diffèrera selon le filtre utilisé (régime réel simplifié ou régime micro).

 

II.1. Le régime du microfoncier

C’est le régime s’appliquant si la somme de vos loyers annuels perçus au titre de la location nue est inférieur à un montant de 15 000 €. Dès lors que le total de ces revenus locatif est supérieur à ce seuil, les revenus fonciers sont soumis au régime réel. Afin de calculer le résultat imposable, il est nécessaire dans un premier temps de tenir compte de la somme totale des loyers qui ont été perçus par le propriétaire. Puis, il y a également une prise en charge forfaitaire des charges à hauteur de 30% de ces revenus. Ce forfait de 30% est considéré comme englobant la totalité des charges supportées par le propriétaire dans le cadre de la location de son bien. Le résultat fiscal (loyers perçus x 0,7) fera l’objet de prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% et sera imposé, avec les autres revenus du foyer fiscal, au titre du barème progressif de l’impôt sur le revenu. Nous pouvons observer un allégement des obligations déclaratives dans le cadre de ce régime et il suffira, pour le contribuable, de déclarer son revenu foncier sur la déclaration d’impôt classique n° 2042.

 

II.2. Le régime du réel foncier

Lorsque vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 €, c’est le régime réel foncier qui entre en jeu. Il faut toutefois préciser que si les revenus locatifs sont inférieurs à ce montant de 15 000 €, le contribuable dispose tout de même de la possibilité d’opter pour ce régime. L’option vaut alors pour une durée de trois ans. L’inverse n’est cependant pas possible et un contribuable dont les revenus locatifs perçus au titre d’une location nue excèdent la somme de 15 000 € ne pourra pas opter pour le régime micro. Ce sont les charges qui ont été réellement supportées par le propriétaire du bien dans le cadre de la location de celui-ci qui sont prises en considération dans le cadre de ce régime. Ces charges sont aussi diverses que variées. Elles peuvent correspondre aux frais de réparation et d’entretien permettant de maintenir l’immeuble en bon état d’usage et de fonctionnement, aux charges de copropriété, aux taxes foncières supportées par le propriétaire ou encore aux intérêts d’emprunt si le bien immobilier a été financé à l’aide d’un emprunt. Les obligations déclaratives sont plus complexes dans le cadre de ce régime et le contribuable devra déclarer le revenu foncier sur une déclaration spéciale (la déclaration n° 2044), qui devra être jointe à la déclaration générale des revenus. C’est un régime qui se montre intéressant lorsque les charges supportées par le propriétaire d’un immeuble loué nu sont très importantes.

 

II.3. Le déficit foncier et ses avantages

Le propriétaire d’un bien mis en location se trouve dans une situation de déficit foncier lorsque les charges de propriété qu’il supporte (travaux de réparation, charges d’entretien, de copropriété, primes d’assurances, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) sont plus importantes que les loyers qu’il perçoit. Ce déficit est, sous certaines conditions, imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an en 2021 et à condition que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit. Le surplus éventuel ainsi que la fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Un contribuable ayant réalisé un investissement locatif peut donc utiliser le mécanisme du déficit foncier pour faire baisser le montant de son impôt sur le revenu. Gros avantage de ce dispositif : il n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros de réduction d’impôt par an. Lorsqu’une année votre déficit foncier minore votre revenu global, vous devez continuer de louer durant les 3 années suivantes. Ainsi, pour des travaux réalisés en 2018 générant un déficit foncier, la location doit se poursuivre au moins jusqu’au 31 décembre 2021. À défaut, le fisc recalcule votre impôt des années en cause en réintégrant les sommes déduites dans votre revenu global. Attention, si votre locataire quitte le logement durant cette période, vous devez le relouer dans les meilleurs délais.

 

Pour aller plus loin retrouvez l’intégralité de nos webinaires sur le Déficit Foncier qui vous permettront d’approfondir le sujet

 

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