L’augmentation des loyers est très réglementée par la loi. Tout d’abord il est essentiel de ne pas oublier de prévoir une clause de révision inscrite dans le contrat du bail.

Augmentation des loyers : ce que dit la Loi  

Au cours du bail, le bailleur ne peut augmenter le loyer qu’une fois par an à la date indiquée dans la clause de révision, ou bien si elle n’est pas spécifiée, à la date d’anniversaire de signature du contrat de bail en cours. Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le bailleur dispose d’un délai d’un an à partir de la date prévue de révision pour en informer le locataire et effectuer l’augmentation du loyer. Attention, la révision du loyer n’est pas rétroactive. Cela signifie qu’après un an, la révision du loyer pour l’année passée n’est plus possible. Il est également nécessaire de prévenir le locataire à l’avance de cette augmentation. 

Par ailleurs, cette augmentation ne doit pas excéder L’IRL en vigueur : L’IRL désigne l’indice de référence pour l’augmentation des loyers et est publié par L’INSEE chaque trimestre. Il sert de plafond pour définir l’augmentation

Il se calcule comme ceci : 

loyer hors charges en cours * IRL n / IRL n-1

(IRL n) désigne L’IRL de référence du contrat de bail

(IRL n-1) désigne L’IRL de référence l’année précédente à la même période

Entre deux baux, cela dépend de la localisation de votre bien : hors zone tendue la révision est libre, autrement il faudra respecter les lois en vigueur qui encadrent les loyers et ne pas excéder l’augmentation de L’IRL. 

Dans les deux cas, (en cours de bail ou entre deux baux), si votre logement se trouve en zone tendue d’autres paramètres sont à considérer : c’est le cas des spécificités de la loi Pinel (qui concerne surtout les logements neufs) et de ses plafonds de loyers imposés. 

La Loi Pinel

Depuis septembre 2014 et jusqu’en décembre 2021, la Loi Pinel offre des avantages fiscaux pour tout investisseur souhaitant investir dans l’immobilier locatif neuf. Les réductions d’impôts peuvent aller jusqu’à 63000 euros et représenter jusqu’à 21% de la valeur du bien s’il est loué pendant une période de 12 ans.

Ce dispositif avantageux vise à pallier le manque de logement dans les zones dîtes « tendues » et de permettre aux classes moyennes qui ont des ressources limitées, sans pour autant avoir accès aux logements sociaux, d’accéder à la location en zones tendues avec de moindres difficultés. Les loyers sont donc encadrés selon un découpage de zones plus ou moins tendues définies par la loi. 

Les spécificités de la loi Pinel pour augmenter les loyers

Ainsi sous la loi Pinel, le bailleur se doit de respecter les plafonds initiaux lorsqu’il défini le montant du loyer à savoir, pour l’année 2020 : 

  • En zone Abis (Paris) : 17,43€ /m²
  • En zone A : 12,95€/m²
  • En zone B1 : 10,44€/m²

Quand il souhaite augmenter son loyer, le bailleur doit s’assurer que cette augmentation ne dépassera pas les plafonds Pinel en cours. Autrement, il s’expose au risque de perdre ses avantages fiscaux permis par le dispositif Pinel auquel il a souscrit pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.