Les clés pour investir dans l’immobilier en SCPI

Nous l’évoquions dans un précédent article, la SCPI est une formule idéale pour les particuliers qui souhaitent se libérer des contraintes liées à l’investissement locatif et en minimiser les risques. Par leur mutualisation elle permet une plus grande sérénité à l’investisseur. 

Mais les avantages ne s’arrêtent pas là, puisque la SCPI permet aussi une grande liberté dans le choix de son placement. Il existe en effet différents types de SCPI selon les objectifs et les critères de chacun.

Les différents types de SCPI

On peut distinguer les SCPI selon leurs objectifs, les zones où elle acquièrent des biens et le type de biens acquis. 

• La SCPI régionale : elle investit dans une zone géographique précise et profite d’opportunités locales pour s’imposer sur le marché régional.
• La très courante SCPI “de rendement” : elle a pour but d’élargir son patrimoine immobilier au fil du temps et d’être une source de revenus complémentaires pour ses associés, à qui elle reverse donc un revenu locatif.
• La SCPI de valorisation : elle a pour but d’acquérir des biens à fort potentiel afin d’accroître la valeur des parts sociales des associés. Le rendement pour les associés est donc généralement annuel.

Les SCPI fiscales  : 

• La SCPI Malraux : elle vise à maximiser les réductions d’impôt liées à la loi Malraux. 

La méthode est donc l’achat de biens à rénover qui seront mis en location après travaux dans le respect de plafonds de loyers. Ce type de SCPI est particulièrement intéressante pour ceux qui souhaitent alléger la charge de leur Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

• La SCPI Pinel : elle vise à maximiser les réductions d’impôt liées à la loi Pinel. 

La méthode est donc l’achat d’appartements neufs ou réhabilités en zone de tension et qui respectent des critères de performance énergétique. La réduction fiscale dont bénéficieront les associés, calculée sur le montant total de la souscription, sera aussi fonction de l’engagement de location décidé par la société de gestion (12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans).

• La SCPI Déficit foncier : elle vise à maximiser les avantages fiscaux liés au dispositif de déficit foncier (cf notre article). 

La méthode est donc l’achat de biens à rénover, dans lesquels les travaux réalisés seront déductibles des revenus des associés au pro-rata de leurs parts, selon le même mécanisme qu’un particulier qui déduirait directement les travaux réalisés dans son bien locatif.

La fiscalité d’une SCPI

Diverses taxes s’appliquent en fonction de la nature des revenus de la SCPI, mais concernant les revenus fonciers locatifs ou tout autre flux financier généré par la société, chaque associé sera soumis au barème progressif de l’Impôt sur le Revenu (IR). 

Comme dans le cadre d’un investissement via une SCI, il est possible de bénéficier du régime micro foncier si le contribuable satisfait certaines conditions :

• Les revenus locatifs annuels perçus sont inférieurs à 15 000 € 
• Il ne perçoit aucun autre revenu foncier que celui versé par la SCPI
• Il ne bénéficie d’aucun dispositif de défiscalisation.

Pour tous les flux financiers générés par ses parts de SCPI, l’associé doit verser un acompte de 24 % du montant perçu au fisc, lequel lui remboursera la différence si l’acompte est supérieur à l’impôt dû. Chaque associé devra également s’acquitter des prélèvements sociaux.

A Noter : Les plus-values générées à la cession éventuelle de parts sont soumises à l’Impôt sur les plus-values immobilières ( avec un abattement fiscal de 4 à 6 % par année de détention et exonération à compter de la 22e année de détention).

Notre comparateur vous permet dès maintenant de vous faire une idée des meilleurs biens éligibles à une réduction fiscale .