Comment choisir son dispositif ?

Votre tranche marginale d’imposition

L’objectif lorsque vous choisissez votre dispositif est qu’il soit en adéquation avec votre situation patrimoniale et fiscale. Vous aurez le choix entre plusieurs opportunités en fonction de votre tranche marginale d’imposition. Le LMNP option Censi Bouvard s’adresse pour les plus faibles (à partir de 1000€ / an), Pinel pour les intermédiaires (à partir de 4000€ / an), l’ancien et le Déficit foncier pour les plus grosses impositions (autour de 10 000€ et plus par an)… Après avoir validé son dispositif fiscal, c’est ce qui permettra de mieux effectuer son choix pour son investissement locatif.

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Opter pour une région, une ville avec un quartier dynamique…

Il ne convient pas de choisir son investissement locatif uniquement en fonction de votre coup de cœur mais il faut surtout faire un choix rationnel.  Le bon emplacement s’arbitre selon la région, la ville et le quartier. Le dynamisme d’une ville permet de baisser considérablement la vacance locative, c’est-à-dire plus particulièrement les métropoles avec l’arrivée constante de nouveaux travailleurs grâce à leurs larges bassins d’emplois, les étudiants avec les nombreuses universités.

 

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Les communes situées autour des centres villes

Il est nécessaire d’étudier les communes qui se situent autour des centres villes, car elle permettent de faire bénéficier d’une qualité de vie équivalente avec la possibilité de rejoindre le centre ville rapidement lorsqu’elles sont bien desservies. Ce sont plus particulièrement les familles que vous visez lorsque vous choisissez d’investir à proximité du centre.

Afin d’optimiser ses chances d’espérer une plus-value, les biens situés au cœur des villes centre des métropoles sont idéaux. Cependant, pour espérer une bonne rentabilité locative, il est préférable de s’excentrer et de viser les communes en bordure.

Réduire ses impôts

Si votre objectif principal est axé sur la réduction de vos impôts tout en développant votre patrimoine à moyen ou long terme, le dispositif Pinel correspondrait parfaitement. À partir de 2023, il sera remplacé par le Pinel +. Grâce à la Loi Pinel, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% en fonction de la durée (6, 9 ou 12 ans). La réduction d’impôts est en moyenne de 6 000 € par an.

Comment profiter pleinement du dispositif Pinel ?

  • Être doté d’une capacité d’emprunt confortable (entre 160.000 et 300.000 €) ou une capacité d’épargne supérieure ou égale à environ 300 € par mois.
  • Faire votre acquisition grâce à un montage financier sans apport afin de profiter des taux d’intérêt très bas.

Afin de réduire ses impôts, d’autres dispositifs le permettent. Le dispositif Censi-Bouvard permet une réduction d’impôts de 11 % étalée sur 9 ans, la Loi Malraux offre une déduction fiscale sur les travaux de 22% ou 30% du montant des travaux, pendant 4 ans, la loi Monuments Historiques assure une défiscalisation à hauteur de 100% des travaux, sans limite.

Investissement locatif en Nue-Propriété pour se créer un patrimoine

Cependant, si votre but principal est de développer votre patrimoine à moyen ou long terme sans augmentation de votre pression fiscale, le dispositif Nue-Propriété s’adapte parfaitement. Son premier avantage permet d’obtenir un logement à un prix moins important que sa valeur sur le marché immobilier. En effet, comme vous ne jouissez pas des loyers, mais seulement de la nue-propriété, une baisse du prix du bien vous est octroyée,  de 30 % à 50 %.

Profiter pleinement du dispositif Nue-Propriété et ses avantages

Vous devez disposer d’une capacité d’emprunt confortable (à partir de 150.000 €) ou une capacité d’épargne supérieure à 600 € par mois. Vous ne devez pas avoir besoin de revenus complémentaires immédiats pendant la durée du démembrement. Grâce à un investissement en Nue-Propriété, ce dispositif vous permettra de vous créer un patrimoine à moindre coût étant donné que le prix d’achat du logement peut-être, sous conditions, minoré de 40% pendant une durée de 15 ans.La Nue Propriété vous permet également d’économiser sur les frais de notaire, en considérant que l’assiette est réduite de 40 à 50 %. Il y a la possibilité de revendre la nue-propriété à tout moment sans attendre la fin du démembrement de propriété.

 

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