L’idée de réaliser un premier investissement locatif avant d’acheter sa résidence principale séduit de plus en plus de particuliers. En effet, une telle opération peut présenter l’avantage de maximiser l’effet de levier immobilier et de vous offrir à terme davantage de ressources pour de futurs investissements. Mais est-ce toujours une si bonne idée ? Récapitulons les éléments primordiaux à prendre en compte pour faire votre choix, et surtout… les erreurs à ne pas faire !

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Erreur n°1 – Fragiliser votre épargne par excès d’optimisme

De façon générale,  les français qui acquièrent leur résidence principale souhaitent à terme économiser sur le poste « loyer ». tout en ayant l’assurance de constituer un capital via un actif sûr. Ainsi, l’acquisition de votre résidence principale, une fois le prêt remboursé, vous offre l’opportunité de vous constituer une épargne plus conséquente.

Vous pourriez vous dire que les loyers vous assureront le financement de votre investissement. Et effectivement, ils le peuvent. Mais vous devrez le plus souvent toujours consentir à un effort d’épargne mensuel pour rembourser votre crédit, tout en assumant votre propre loyer… De plus, les banques ne prennent en compte que 70 % du montant des futurs revenus locatifs dans le calcul de votre capacité d’emprunt, pour anticiper de potentielles fluctuations.

C’est aussi pour cette raison qu’il est recommandé à la plupart des particuliers d’acheter d’abord sa résidence principale avant de se lancer sur un investissement locatif : si vous disposez de revenus moyens, l’investissement locatif pourrait vous empêcher d’acheter votre résidence principale, en mobilisant votre capacité d’emprunt sur le long terme. 

Erreur n°2 – Considérer uniquement le court-terme

Avant de vous lancer dans un investissement locatif, projetez-vous sur le moyen et le long terme pour déterminer si le projet est réellement rentable, tant du point de vue financier que du temps que vous devrez y consacrer.

La tentation peut être grande d’acheter dans une autre ville que la vôtre afin de faire une « bonne affaire ». Dans ce cas, il vous sera difficile de gérer votre logement à distance : n’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour assurer la gestion locative de votre patrimoine. 

Erreur n°3- Ne pas effectuer les rénovations nécessaires

Faites appel à des experts pour vous conseiller. Quelque soit l’état apparent du bien qui vous intéresse, soyez prudent et anticipez d’éventuels travaux de rénovations. 

Anticipez également l’évolution des exigences de vos futurs locataires et de la législation en matière de logement (rénovation thermique et énergétique par exemple). Sans quoi, vous pourriez vous retrouver acculé par d’énormes dépenses de travaux à terme, sans possibilité de dégager une plus-value à la revente.

4- Ne pas se prémunir du risque locatif

Le point le plus important à prendre en compte lorsqu’on souhaite devenir bailleur : les locataires.

Votre objectif sera bien évidemment de réduire au maximum la vacance de votre logement, mais également d’éviter les mauvais payeurs…  Il faudra bien demander tous les documents attestant des ressources des candidats, et quoi qu’il en soit, il sera toujours préférable de souscrire une assurance Garantie Loyers Impayés (GLI) afin de dormir sur vos deux oreilles.

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