Le terme d’ « immeuble de rapport »  désigne de façon large un ensemble immobilier détenu en pleine propriété par un investisseur unique, dont l’objectif premier est d’en tirer, par la combinaison des lots, le meilleur rendement locatif possible.

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Ce type d’investissement locatif a le vent en poupe depuis plusieurs années car il permet de bénéficier d’un patrimoine aux avantages multiples. Toutefois, si le rendement est plus élevé, il vaut mieux connaître aussi bien les pendants négatifs de cette opération que ses pendants positifs.

Les avantages de l’immeuble de rapport

  • Une économie d’échelle : l’achat de l’immeuble de rapport vous reviendra globalement moins cher que plusieurs achats séparés de différents biens immobiliers à louer car le prix d’achat au mètre carré sera moins élevé pour un ensemble de lots vendu à un seul acquéreur (achat en bloc), vous n’aurez à payer qu’une seule fois les frais de dossier afférents au financement et les frais de notaires. 
  • Des frais de fonctionnement moins élevés : les impôts fonciers sont moins élevé sur l’immeuble tout entier que sur la somme des lots pris séparément, pas besoin de syndic car vous serez le seul propriétaire bailleur, vous pouvez regrouper les travaux de vos artisans et ainsi négocier les tarifs. 
  • Une rentabilité locative optimisée : vous aurez le même niveau de revenus fonciers que pour un achat de plusieurs logements individuels mais avec un prix d’acquisition plus faible et des frais de gestion moindres également, donc une meilleure rentabilité locative.
  • Une gestion simplifiée : vous serez le seul décisionnaire sur les travaux et tous les lots se situeront au même endroit ce qui va être un gain de temps et d’argent. 
  • La répartition du risque : ce seront plusieurs loyers qui vont couvrir le remboursement de votre crédit immobilier et ainsi modérer les risques liés aux impayés.
  • Revendre à votre rythme, et au meilleur prix : vous aurez le choix entre vendre l’immeuble ou chaque lot individuellement, en conservant ceux qui possèdent la meilleure rentabilité. Les lots seront vendus plus chers séparément que tous ensemble ! 

Les inconvénients de l’immeuble de rapport 

Mais l’immeuble de rapport présente également des inconvénients qu’il faudra garder à l’esprit avant d’investir :

  • Un marché de niche : c’est un marché très restreint où il y aura peu d’offres et des concurrents susceptibles d’être plus experts en investissement locatif. Il vaut mieux dès lors s’entourer de professionnels.

 

  • Un investissement plus conséquent : selon la taille de l’immeuble, le cout sera plus élevé et les risques iront également croissants. Cela nécessitera une réserve de liquidités plus conséquente pour couvrir des travaux imprévus, etc. Il est possible pour modérer ce risque d’investir à plusieurs via une SCI (cf notre article).

 

  • Les travaux et la structure de l’immeuble : il vous faudra non seulement investir dans une bonne assurance pour garantir la prise de risque globale sur l’immeuble, mais également connaître les risques pesant sur le bâti. Encore une fois , il vaut mieux être accompagné par un professionnel du domaine pour évaluer l’état des fondations, de la toiture, l’isolation et les éventuels travaux de mises aux normes électriques ou énergétiques

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  • Fiscalité : Faites le bon choix entre l’achat en direct en tant que particulier ou via une SCI. Ensuite, déterminez les meilleures options pour vous en termes de location. La fiscalité du statut LMNP est par exemple plus favorable pour certains investisseurs qu’une simple location nue. En fonction de votre résultat annuel, gardez à l’esprit que les prélèvements sociaux, les impôts sur ces loyers, voire l’IFI peuvent vite grever votre budget, surtout si vous avez une Tranche Marginale d’Imposition élevée.

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