Comment acheter un immeuble de rapport

Réaliser un investissement locatif dans un immeuble de rapport est un bon moyen d’obtenir un rendement élevé. C’est une opération immobilière qui permet également d’avoir la pleine propriété du bien. Alors, comment acheter un immeuble de rapport ? Découvrez toutes les étapes de cette transaction immobilière.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport est un bâtiment constitué de plusieurs logements, dont le propriétaire fait l’acquisition dans son ensemble. Il peut s’agir d’appartements déjà loués, vides ou certains loués et d’autres vides. Autrement dit, toutes les configurations sont possibles. Chacun de ces cas de figure présente des avantages :

  • un immeuble vide permet de faire des travaux de rénovation s’il s’agit d’un bâtiment ancien ou de modifier les plans dans le cas d’un investissement dans le neuf ;
  • un immeuble entièrement ou partiellement occupé est un gage de sécurité pour les banques : elles pourront estimer précisément le montant des loyers que vous allez percevoir.

Bien choisir la localisation au moment d’acheter un immeuble de rapport

Comme dans tout achat immobilier, la localisation est un paramètre très important. Acheter un immeuble de rapport ne déroge pas à la règle. S’agissant d’un investissement majeur, vous devez absolument vous assurer que les logements constituant l’immeuble se loueront facilement. Privilégiez les villes urbaines plutôt que les villages de campagne et étudiez attentivement la demande locative du secteur que vous aurez choisi.

Comment financer un tel investissement ?

Acheter un immeuble de rapport permet d’obtenir une rentabilité plus élevée qu’un investissement sur un seul lot. L’effort financier à consentir est donc naturellement supérieur. Un immeuble génère plus de travaux qu’un appartement ou une maison et, contrairement à un logement situé dans une copropriété, vous devrez en assumer tous les frais. Que ce soit la toiture, la façade ou le mode de chauffage, le coût des travaux sera très élevé. Vous devez donc impérativement intégrer ces frais à venir dans votre plan de financement. Pour ce qui est de l’obtention du crédit, n’hésitez pas à solliciter plusieurs banques et à leur présenter votre projet en détail. Si vous le souhaitez, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier qui vous proposera un excellent taux d’intérêt.

Acheter un immeuble de rapport : en SCI ou à titre personnel ?

Plusieurs régimes sont possibles lors d’un tel projet : location meublée en LMNP ou LMP, SCI, SARL ou SAS. Celui qui est le plus utilisé dans le cadre de l’achat d’un immeuble de rapport est la création d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. L’intérêt pour le propriétaire est de faire croître son capital tout en limitant l’impact fiscal personnel. La SCI offre également la possibilité d’investir les bénéfices réalisés dans d’autres biens, sans conséquence sur l’imposition personnelle. La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est idéale pour un immeuble de rapport, qu’il soit meublé ou non meublé. Elle est fiscalement attractive, permet de profiter d’un taux d’imposition stable et de dégager des bénéfices.