Comment se lancer dans l’immobilier locatif ?

Qu’est-ce que l’immobilier locatif ?

 

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Si vous avez à disposition un surplus d’épargne et de revenus, débuter dans l’investissement locatif représente une excellente opportunité pour se constituer rapidement un patrimoine important et rémunérateur. Effectivement, l’immobilier fait partie de l’un des rares actifs qui peut être financé en grande partie et à moindre coût par un prêt immobilier. Grâce aux revenus locatifs réguliers, vous pouvez de ce fait absorber tout ou partie des mensualités de prêt. Autrement dit, vous faites financer votre acquisition immobilière par vos locataires.

Pour éviter les incompréhensions, il est nécessaire de délimiter la notion d’investissement locatif. En effet, les possibilités d’investissement en immobilier sont bien plus vastes qu’il n’y paraît et nombreuses d’entre elles ne sont pas des investissements locatifs.

Ainsi, l’immobilier locatif signifie le fait de faire l’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers en vue de les louer à des locataires à des fins d’habitation. Bien sûr, il s’agit d’une définition restrictive qui s’inscrit dans le cadre de notre propos, d’autres spécialistes pourraient retenir une définition plus large.

 

Que faut-il connaître sur l’immobilier avant de se lancer ?

 

Avant de vous lancer dans l’immobilier locatif, il est important de bien prévoir tous les aspects de votre investissement. Comme pour la création d’une entreprise, il apparaît nécessaire d’effectuer un business plan et différentes simulations financières pour se préparer aux différents cas de figure.

La préparation est le maître mot pour se lancer dans l’immobilier locatif.

 

Déterminer les objectifs de son investissement locatif

 

Chaque patrimoine est différent. Ce qui signifie que tous les investissements locatifs ne se valent pas en fonction du profil de chaque investisseur.

Par exemple, dans le cas où vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale et que vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier locatif, vous devez limiter votre prise de risque en vous dirigeant vers des actifs immobiliers à faible rendement, mais très liquides pouvant donc être revendus rapidement. À travers cet investissement, votre objectif pourrait être de capitaliser avec l’immobilier locatif pour acheter plus tard votre résidence principale (à noter que vous bénéficiez d’une exonération d’impôt sur la plus-value en agissant comme tel).

À l’opposé, si vous êtes déjà bien installé avec par exemple un portefeuille d’actifs boursiers bien diversifié, il peut être intéressant de se lancer dans l’immobilier en cherchant en rendement locatif plus élevé afin d’atteindre l’autofinancement tout en limitant votre apport personnel.

 

 

 

La fiscalité comme élément clé du rendement immobilier

 

Être en mesure d’anticiper la fiscalité de votre investissement immobilier avant de vous lancer est indispensable. L’immobilier locatif par défaut est notamment taxé pour les patrimoines à haut revenu et peut amener à de nombreuses déconvenues en cas d’incompréhension ou de mauvaises anticipations.

Il est cependant possible d’envisager plusieurs axes d’optimisation en optant pour le bon statut tel que LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou pour le régime des déficits fonciers avec la location nue.

Le choix de la bonne fiscalité pour votre investissement locatif dépend surtout de votre situation personnelle.

 

Se méfier des rendements locatifs trop importants

 

Souvent, les personnes qui démarrent dans l’immobilier locatif ne prennent en compte que le rendement locatif, le but étant d’atteindre des rendements à deux chiffres.

En réalité, malgré certaines rares imperfections du marché de l’immobilier, plus la rentabilité affichée est élevée, plus le risque sous-jacent est important. Vous trouverez par exemple de gros rendements dans des villes où le marché est très peu liquide ou là où la valeur du foncier diminue. De plus, d’autres risques apparaissent tels que la vacance locative (absence de locataires) ou l’occupation précaire de votre bien (le locataire ne paye plus son loyer).

Le rendement locatif est une donnée importante, mais elle ne peut qu’avoir de valeur au regard du risque sous-jacent. Raisonner avec l’un sans l’autre n’a pas de sens d’un point de vue financier. Ne soyez pas trop gourmand !

 

Déterminer votre budget immobilier et votre capacité de financement

 

Bien évidemment, pour vous lancer dans l’immobilier locatif, vous devrez détenir des capitaux. Classiquement, votre budget immobilier est constitué de deux éléments dont votre apport personnel ainsi que votre capacité d’emprunt.

Votre capacité d’emprunt dépend de nombreux éléments tels que :

  • vos revenus réguliers (salaires, traitements…) ;
  • le potentiel de rendement de votre investissement locatif (à noter que la banque n’est pas tenue d’en tenir compte) ;
  • vos autres mensualités d’emprunt…

 

Afin de vous diriger vers le bon investissement locatif, il est donc indispensable d’avoir une idée de votre mise de départ !

 

Combien faut-il pour se lancer dans l’immobilier locatif ?

 

Nous l’avons dit, se lancer dans l’immobilier locatif dépend du montant que vous serez en capacité d’investir. Mais, du fait du prix des biens immobiliers, il existe un ticket d’entrée minimum. Dès lors, si votre budget immobilier (apport + financement bancaire) est inférieur à 100 000 euros, nous vous recommandons de vous orienter vers d’autres types de placements immobiliers (SCPI de rendement par exemple). À partir de 200 000 euros, vous aurez une marge de manœuvre confortable pour vous lancer convenablement dans l’immobilier.

 

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