Investir dans l’immobilier via une SCPI

Comment fonctionne une SCPI?

Une Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI permet d’acquérir des biens immobiliers et d’en assumer la gestion pour le compte de ses associés.

En clair, l’investisseur qui devient associé de la SCPI détient des parts sociales proportionnelles à ses apports, qui servent à financer l’acquisition de biens immobiliers.

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Les revenus locatifs générés par le parc immobilier détenu par la société sont ensuite redistribués à chacun au prorata de la valeur de ses parts.

La SCPI est gérée par une société de gestion explicitement désignée dans ses statuts qui a à sa charge :

  • D’établir la stratégie patrimoniale de la SCPI
  • D’acquérir les différents biens immobiliers
  • D’entretenir le parc immobilier constitué.

Acheter des parts de SCPI

  • Les SCPI à capital variable : il est possible d’acheter ou vendre des parts à n’importe quel moment, en s’acquittant de certains frais. La société en fixe le prix et se charge des formalités liées à leur cession.
  • Les SCPI à capital fixe : il est uniquement possible de souscrire des parts sociales lors de l’ouverture du capital. De nombreuses conditions doivent être respectées dans le cas d’une cession, ce à quoi veille d’ailleurs l’Autorité des Marchés Financiers.
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Les conditions encadrant le régime des SCPI

La Société Civile de Placement Immobilier est une société qui implique un grand degré de délégation, contrairement à la Société Civile Immobilière qui peut être familiale.

En effet, il paraît difficile pour des particuliers de créer une telle société de leur propre chef, pour plusieurs raisons :

  • Le capital social minimum d’une SCPI doit être de 760 000 €.
  • Les activités des SCPI sont généralement supervisées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui s’assure de la bonne information des associés, et peut parfois imposer la nomination d’un commissaire aux comptes pour certifier les états financiers de la société.
  • Les assemblées générales d’une SCPI ne rassemblent pas la totalité des associés mais seulement un petit nombre d’investisseurs désignés, qui définissent la stratégie d’investissement de la société. Ils sont aussi chargés de valider la nomination du commissaire aux comptes ou de l’expert immobilier, lesquels viennent garantir le bon déroulement des activités..
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Les différents types de SCPI

Diversifier son patrimoine

Les SCPI à capital variable et à capital fixe peuvent investir dans différents actifs : il existe donc des SCPI de bureaux (constituent la majeure partie des capitalisations), des SCPI de commerces (petites ou grandes surfaces voire des centres commerciaux), des SCPI spécialisées (avec un focus sur un secteur tel que la santé ou la logistique), et des SCPI diversifiées, composées de plusieurs classes d’actifs (bureaux, commerces, etc.).

Les SCPI classiques

  • La très courante SCPI “de rendement” vise à élargir son patrimoine immobilier au fil du temps et créer une source de revenus locatifs complémentaires pour ses associés.
  • La SCPI de valorisation a pour but d’acquérir des biens à fort potentiel afin d’accroître la valeur des parts sociales des associés. Le rendement pour les associés est donc généralement annuel.

Les SCPI fiscales

  • La SCPI Malraux vise à maximiser les réductions d’impôt liées à la loi Malraux, par l’achat de biens à rénover qui seront mis en location après travaux. Ce type de SCPI est particulièrement intéressante pour ceux qui souhaitent alléger la charge de leur Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
  • immeubles haussmanniens
  • La SCPI Pinel vise à maximiser les réductions d’impôt liées à la loi Pinel, par l’achat d’appartements neufs ou réhabilités en zone de tension, qui respectent des critères de performance énergétique. La réduction fiscale dont bénéficieront les associés, calculée sur le montant total de la souscription, sera fonction de l’engagement de location décidé par la société de gestion (12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans).
  • neuf projet
  • La SCPI déficit foncier vise à maximiser les avantages fiscaux liés au dispositif de déficit foncier par l’achat de biens à rénover dans lesquels la quote part liée aux travaux sera déductible des revenus fonciers des investisseurs..

Organes de régulation et de gestion

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Les SCPI sont supervisées par l’AMF

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) régule les marchés financiers et veille à la protection de l’épargne des français. A ce titre, toute SCPI nouvellement constituée doit obtenir un agrément auprès de l’AMF.

L'’AMF s’assure de la transparence de la SCPI vis à vis des investisseurs en vérifiant la bonne transmission et la validité des informations fournies aux associés (bulletins trimestriels, rapports, statuts, notice d’information). Dans certains cas, l’AMF peut aussi ordonner la nomination d’experts immobiliers pour valoriser le parc immobilier de la SCPI.

Les sociétés de gestion qui exploitent les SCPI doivent elles aussi être agréées par l’AMF.

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Champ d’action des sociétés de gestion

Le parc immobilier détenu par la SCPI est géré entièrement par une société de gestion dont le champ d’action recouvre 3 missions principales :

  • Gestion du patrimoine : la société sélectionne, achète et revend les biens qui composent le parc immobilier.
  • Gestion locative : la société encaisse et distribue les loyers, assure le paiement des charges et des taxes, réalise et supervise tous les travaux nécessaires à l’entretien ou l’amélioration du parc immobilier.
  • Gestion comptable et administrative : la société gère les capitaux et les flux de trésorerie, réalise la comptabilité périodique, et organise les Assemblées Générales.

Fiscalité et avantages de la SCPI

Fiscalité des SCPI

Concernant les revenus fonciers locatifs ou tout autre flux financier généré par la société, chaque associé sera soumis au barème progressif de l’Impôt sur le Revenu (IR).

Comme dans le cadre d’un investissement en SCI, il est possible de bénéficier du régime micro foncier si le contribuable satisfait certaines conditions :

  • Revenus locatifs annuels < 15 000 €
  • Aucun autre revenu foncier que celui versé par la SCPI
  • Ne faire appel à aucun dispositif de défiscalisation

Les plus-values générées à la cession éventuelle de parts sont soumises à l’Impôt sur les plus-values immobilières (avec un abattement fiscal de 4 à 6 % par année de détention et une exonération à compter de la 22e année de détention).

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Les avantages liés au régime de la SCPI

La SCPI est donc une formule sûre pour qui souhaite se libérer des contraintes liées à l’investissement locatif car elle permet de réaliser un placement encadré, minimisant les risques.

  • La mutualisation des risques : en SCPI, les risques fonciers et locatifs tels que les impayés de loyer ou les aléas sont supportés collectivement par les associés.
  • Choix de l’investissement : plusieurs types de SCPI existent selon que l’on souhaite investir dans les biens à usage d’habitation ou dans les locaux commerciaux et professionnels.
  • La sérénité en plus : les associés de la SCPI sont déchargés des contraintes habituelles de l’investissement locatif et des démarches administratives qui y sont souvent liées