Réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier locatif sera toujours possible cette année grâce au dispositif Pinel. L’amendement du projet de loi de finances pour 2021 prévoit toutefois la fin de la loi Pinel pour le 31 décembre 2024 et en modifie progressivement les règles d’ici là : taux de défiscalisation dégressifs, exclusions de certaines catégories de biens…

Il est toujours possible de défiscaliser en Pinel, mais dans quel cadre ?

Un dispositif limité à l’habitat collectif 

Depuis le 1er janvier 2021, la réduction d’impôt Pinel est limitée à l’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) situés dans des bâtiments d’habitation collectifs.

La loi de finances adoptée en 2020 a donc exclu la construction de maison individuelle pour les permis de construire déposés à compter du 1er janvier 2021.

Le fisc a d’ailleurs encore un peu plus précisé les conditions d’éligibilité des biens : 

  • «la notion de bâtiment d’habitation collectif nécessite la réalisation d’un nombre minimal de logements, qui doit obligatoirement être supérieur à deux». 
  • Les logements doivent être groupés dans un seul et même bâtiment, pour que celui-ci soit considéré « collectif ».

NB : A ce titre, les villas individuelles construites de manière jumelée ou en bande ne constituent pas des bâtiments d’habitation collectifs et ne sont donc pas éligibles au Pinel !

Quelles conséquences pour la construction ?

Si le dispositif Pinel ne vous oblige pas à faire appel aux services d’un promoteur, avec le recentrage sur l’habitat collectif, il paraît plus difficile pour les investisseurs d’envisager de construire entièrement ou partiellement leur logement défiscalisable.

Deux points en particulier risquent de favoriser les promoteurs : premièrement, ils disposent de moyens colossaux favorisant l’économie d’échelle.

  • En effet, si l’immeuble ou le logement venait à ne pas répondre pleinement aux normes de performance énergétique et de réglementation thermique, le propriétaire perdrait automatiquement toute possibilité de défiscalisation.

Deuxième élément qui complique l’initiative individuelle de construction : la contraction des zones d’éligibilité. De fait, le périmètre Pinel est ramené aux seules zones A, Abis et B, lesquelles correspondent aux zones où la tension locative est la plus forte, mais aussi où le prix des terrains est souvent plus élevé. 

  • Les promoteurs immobiliers ont accès aux terrains les mieux situés en leur qualité d’investisseurs institutionnels et on voit mal comment l’investisseur particulier pourrait espérer rendre l’opération rentable en construisant lui-même son logement Pinel. 

En clair : si vous souhaitiez construire une maison individuelle en profitant des avantages fiscaux Pinel, c’est déjà trop tard. En revanche, il est à prévoir que les promoteurs rivaliseront dans leur offre de lots neuf éligibles au dispositif Pinel.