Mener à bien son projet d’investissement en loi Pinel n’est pas une mince affaire. De l’achat du bien et toutes les contraintes que cela implique à la défiscalisation en elle-même, le parcours est jalonné de plusieurs étapes cruciales. Grâce à nos conseils, réussissez votre investissement en loi Pinel !
Bien choisir la localisation pour réussir son projet d’investissement en loi Pinel
C’est la première étape et elle est incontournable : le choix de la localisation du bien. Privilégiez les communes où la demande locative est élevée : vous aurez plus de chances de louer votre logement facilement. Le dispositif Pinel impose déjà une première sélection : c’est ce qu’on appelle le zonage. Vous devrez opter pour ville située dans une des zones couvertes par la loi Pinel (voir nos articles à ce sujet). Analysez bien le secteur malgré tout : il peut exister de fortes disparités en termes de besoins en logements locatifs d’une commune à l’autre. Le plus important dans le choix de la localisation est d’être très pragmatique. Si le lieu vous plaît, c’est encore mieux !
S’assurer que le montant du loyer correspond au marché locatif
En parcourant notre site, vous apprendrez qu’il existe un plafond de loyer à respecter en Pinel, en fonction notamment de la zone dans laquelle se situe le bien. Là aussi, il faut être très vigilant : il se peut que le loyer maximum autorisé par la loi Pinel soit loin des prix pratiqués dans le secteur. Si tel devait être le cas, mieux vaut s’éloigner du plafond et proposer un loyer réaliste, afin d’être sûr de trouver preneur pour votre bien.
Le plafond en Pinel n’indique pas le montant du loyer à fixer, mais renseigne sur le seuil à ne pas dépasser. Autrement dit, faites attention à ne pas vouloir à tout prix atteindre le plafond pour le bien que vous proposez à la location. Soyez réaliste et déterminez un loyer qui correspond au marché locatif.
Bon à savoir : le Préfet de région a la possibilité de modifier le plafond de loyer en Pinel, pour correspondre mieux aux prix pratiqués dans le secteur. Renseignez-vous bien avant de fixer le loyer de votre logement.
Calculer la rentabilité
Une fois que la localisation du bien est choisie et que vous constatez que le loyer Pinel paraît correspondre au marché, il est temps de passer à la recherche d’un logement. S’agissant d’un investissement locatif, le critère le plus important est la rentabilité. Ce point tient compte du coût d’achat du bien, des frais d’acquisition (frais de notaires, hypothèque, etc.), charges diverses, mensualités et loyers.
La rentabilité brute se calcule ainsi : (loyer / prix d’acquisition) x 100.
Privilégiez toutefois le calcul de la rentabilité locative nette, qui est plus proche de la réalité. La formule est la suivante : {(loyer-25%) / (prix d’acquisition+coût du crédit)} x 100.