LMNP

Lorsque vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP), selon l’évolution de votre situation, il peut s’avérer intéressant de changer son statut en loueur en meublé professionnel (LMP). Quel est la différence entre ces 2 régimes et quel est le procédé à suivre pour passer de l’un à l’autre ?

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Le LMNP (loueur en meublé non professionnel)

La qualification de Location Meublée Non Professionnelle, communément appelé régime LMNP concerne de plein droit les propriétaires qui encaissent des loyers issus d’un ou plusieurs logements meublés.

Ici, les loyers encaissés par le propriétaire d’un logement meublé sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Les locations concernées par le régime LMNP

Le régime fiscal de la LMNP concerne les loyers issus de locations meublées :

  • à usage d’habitation (studios, appartements, résidences de services, résidences médicalisées…)

  • en résidences d’affaires

  • à usage touristique, qu’il soit ponctuel ou saisonnier (locations saisonnières, locations en chambres d’hôtes). Les revenus générés par votre bien en location ne doivent pas dépasser 23 000€/an et 50% de vos revenus globaux.

Le Loueur en meublé professionnel (LMP)

Un propriétaire sous le régime des Locations Meublées Non Professionnelles (LMNP) bascule au régime des Locations Meublées Professionnelles (LMP) lorsqu’il cumule les trois critères suivants :

  • les loyers annuels dédiés à la location meublée et encaissés par le foyer fiscal sont supérieurs à 23 000 euros

  • ces mêmes loyers annuels sont supérieurs à 50 % des revenus imposables du foyer fiscal

  • le propriétaire s’immatricule au Centre de Formalité des Entreprises (CFE) de la Chambre de Commerce et d’Industrie

La fiscalité du régime LMNP diffère, notamment concernant la taxation des plus-values et l’imputation des déficits.

Passer de la LMNP à la LMP

Pour passer de la LMNP à la LMP il faut donc respecter ces critères ainsi que s’inscrire au RCS. Ces conditions sont cumulatives (et non alternatives). Contrairement à la LMNP que l’on peut exercer en tant que personne physique, la LMP s’exerce en tant que professionnel.

Ainsi, deux événements peuvent amener de fait à être considéré comme un « professionnel » :

  • Une augmentation de vos revenus locatifs au-delà du seuil de 23 000 € de loyers liés à vos logements meublés sur une année ;
  • Une baisse des revenus de vos autres activités (activité salariée, revenu des indépendants, rémunération de gérance, pension de retraite…) les rendant inférieurs au montant de vos revenus locatifs.

La procédure pour passer de la LMNP à la LMP

Lors de la création du statut LMNP, une déclaration au greffe du Tribunal de Commerce via le formulaire P01 est rédigé. Si vous devenez LMP, le Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent pour les sociétés non-commerciales reste le greffe. C’est auprès de lui qu’il faut faire les démarches précitées pour faire évoluer votre LMNP en LMP.

Attention, il existe plusieurs cas pour lesquels le CFE change :

  • Si vous avez une activité civile (ex : location meublée sans fourniture de services) alors votre CFE devient l’URSSAF ;
  • En revanche, si vous avez une activité commerciale (ex : location meublée avec fourniture de services), votre CFE devient la CCI.