Comment choisir son bien LMNP et choisir sa société de gestion ?

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) concerne les propriétaires d’un ou plusieurs logements meublés mis en location. Il s’agit de déclarer ses loyers annuels bruts dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) pour réintégration au barème de l’impôt sur le revenu (au micro BIC ou au régime du réel lorsque les loyers issus de la location meublée sont supérieurs aux plafonds de la micro-entreprise). La fiscalité LMNP concerne la location de meublés à usage d’habitation, en résidence d’affaires, en résidence de services ou médicalisée, mais aussi les meublés à usage touristique ponctuel ou saisonnier. Au régime micro BIC, le propriétaire en LMNP bénéficie de l’abattement fiscal de 50 % pour une location meublée habituelle ou de 71 % pour la location d’une chambre d’hôte ou d’un meublé de tourisme classé. Le propriétaire LMNP doit se déclarer au greffe du tribunal de commerce.

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Comment choisir son bien LMNP ?

Il est possible d’investir dans un logement neuf ou bien dans une revente LMNP.

Dans le cas de la revente LMNP, le bail cours sur le bien et non le propriétaire. En outre, un investisseur obtient la pleine propriété de son bien et peut donc décider de le revendre à tout moment avec un bail commercial ou non. Si le propriétaire rompt le bail commercial au terme des 9 ans, il devra payer la TVA au pro rata à l’État (9/20ème du prix d’achat).

Dans le cas d’un logement neuf LMNP, il est très important de bien choisir le bail commercial et ses conditions. Un investisseur doit se baser sur plusieurs critères pour bien choisir son LMNP : le type de résidence, l’emplacement de la résidence, la rentabilité, ainsi que la société de gestion.

La gestion locative LMNP permet de profiter de deux types d’avantages : un avantage en nature (période d’occupation) et en numéraire (rentabilité). Les loyers perçus sont exonérés d’impôts et dépendent de la période d’occupation négociée avec le gestionnaire. Si le propriétaire décide de rajouter de l’occupation (de une à plusieurs semaines) alors les loyers perçus diminueront pour équilibrer la balance. Si le bien est déjà occupé par un autre locataire pendant la période d’occupation prévue sur le contrat alors le propriétaire pourra profiter de ses vacances dans un autre bien similaire au sien.

 

Comment choisir sa société de gestion?

Les biens LMNP sont situés dans des résidences gérées par des sociétés spécialisées dans le management de résidences de services. Il y a plusieurs types de résidences de services : des résidences de tourisme, d’affaires, étudiantes, ou encore pour personnes âgées (EHPAD). Elles sont généralement idéalement situées dans des régions très touristiques : au bord de la mer ou au pied des pistes de ski. Cela permet d’assurer un flux régulier de touristes, d’hommes d’affaire ou de retraités qui vont remplir les résidences et permettre aux gestionnaires de reverser un loyer au propriétaire du logement LMNP.

Voici un classement des meilleurs gestionnaires en fonction du type de résidence.

Les profits tirés de votre activité de location meublée étant considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ils doivent être imposés soit au régime Micro-BIC soit au régime réel simplifié.