Le statut fiscal du LMNP et du LMP

LMNP ou LMP : les conditions pour relever de l’un ou l’autre de ces régimes diffèrent. Le statut dépend des revenus issus des locations. Dans certaines situations, il est possible de choisir. En LMNP, les revenus ne doivent pas être supérieurs à 23 000 € par an ou 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal, tandis qu’en LMP, le statut s’applique lorsque les revenus locatifs excèdent 23 000 € par an et qu’ils constituent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Alors, quel est le statut fiscal du LMNP et du LMP ?

Statut fiscal en LMNP et LMP : quelle est l’imposition des loyers ?

En LMNP

Les revenus qui sont issus de locations meublées relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si vous louez un bien sous le statut LMNP, vous pourrez choisir entre deux régimes d’imposition :

  • Le régime micro-BIC : il s’applique quand les revenus locatifs ne dépassent pas 70 000 €. L’abattement sera alors de 50 % sur les loyers. En revanche, il n’est pas possible de déduire des charges des revenus locatifs.
  • Le régime réel : le régime réel est de rigueur dès lors que les recettes locatives obtenues sur une année sont supérieures à 70 000 €. Les frais d’acquisition, les intérêts d’emprunt, les frais d’entretien et de réparation, les taxes locales et les frais de gestion d’assurances et d’amortissements sont imputables sur les loyers. À noter que le déficit qui pourrait subsister est déductible des revenus locatifs pendant une période de 6 ans.

Dans certaines situations, il peut être judicieux de privilégier le régime réel plutôt que le micro-BIC. Le choix doit être entériné avant le 1er février de l’année concernée et vaut pour un an, reconductible tacitement.

En LMP

Sous le statut LMP, les dépenses déductibles sont identiques. La différence principale réside dans le fait que, si un déficit subsiste, il est possible de l’imputer sur le revenu global pendant une durée de 6 ans et pas exclusivement sur les loyers.

Dans le cas d’un investissement dans des résidences gérées, seniors ou étudiantes par exemple, vous pourrez également accéder au régime Censi-Bouvard. La réduction d’impôt est de 11 % du coût hors taxe de l’investissement, avec un plafond fixé à 300 000 € par an. 

Bon à savoir : le statut LMP permet d’être exonéré de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour ce qui est des biens loués.

Statut fiscal en LMNP et LMP : les taxes et les impôts locaux

La location meublée est bien souvent exonérée de la TVA. Dans certains cas, comme les biens situés en résidences gérées, permettent de la récupérer. En revanche, la cotisation foncière des entreprises (CFE) doit être réglée. Toutefois, il est possible d’en être exonéré si le chiffre d’affaires ou les recettes sont inférieurs ou égaux à 5 000 €.

Parmi les autres taxes dont il faut s’acquitter, on retrouve :

  • la taxe foncière ;
  • la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) lorsque les loueurs sont soumis au paiement de la CFE et que le chiffre d’affaires est supérieur à 152 000 €.

Les plus-values de cession en LMNP et LMP

Le statut LMP est généralement plus favorable. Les plus-values de cession permettent de bénéficier d’une exonération totale, pour peu que les recettes issues des locations soient inférieures à 90 000 € HT sur les deux années qui précèdent et si le logement est loué depuis au moins cinq ans. Lorsque les recettes sont comprises entre 90 000 et 126 000 € HT, l’exonération ne sera que partielle. 

Pour le régime LMP, les plus-values de cession sont imposées comme pour les particuliers et l’exonération complète n’est effective qu’après 30 ans.