Peut-on passer par une SCI pour un investissement LMNP ou LMP

Une société civile immobilière (SCI) relève normalement du civil et il n’est pas possible de créer une SCI pour exercer une activité de location meublée. Néanmoins, le législateur a assoupli les règles pour permettre de passer par une SCI pour un investissement LMNP ou LMP. Il faut pour cela remplir les critères qui octroient le statut de LMNP ou de LMP et s’acquitter de l’impôt sur les sociétés dès lors que les revenus locatifs représentent plus de 10 % du chiffre d’affaires réalisé par la SCI.

Peut-on cumuler les statuts de SCI et de LMNP ?

Une SCI est une société civile, catégorie de sociétés qui se distingue des sociétés commerciales. Elle permet à plusieurs associés d’investir dans l’immobilier et de mettre un logement en location.  L’article 1845 du Code civil nous donne une définition de la société civile qu’il convient de nuancer : « ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet.” Si l’on se base sur cette définition, il apparaît qu’il n’est pas possible d’exercer une activité de location meublée en LMNP ou LMP via une SCI. La raison est la suivante : les profits obtenus en LMNP ou LMP sont imposés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), normalement exclus du régime de la SCI.

Néanmoins, il est possible d’exercer une activité de location en LMNP via une SCI, à condition que :

 

  • les recettes issues de la LMNP ne dépassent pas 23 000 € par an ;

 

  • la LMNP ne soit pas la source de revenus principale de la SCI.

 

 

Le cas échéant, l’activité de la SCI relèvera alors du statut de LMP.

Quelles conditions pour passer par une SCI pour un investissement en LMNP ou LMP ?

Une SCI constituée peut exercer investir en LMNP en complément d’une activité principale, mais perdra les avantages du régime de l’impôt sur le revenu si certaines conditions font défaut :

  • si les revenus issus de la LMNP représentent moins de 10 % du total du chiffre d’affaires réalisé par la SCI sur un an ;
  • si l’activité de LMNP est seulement occasionnelle, comme des locations sur des périodes courtes par exemple.

Bon à savoir : dans le cas où la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, les bénéfices tirés par la société sont répartis entre les différents associés au prorata de leur participation au capital social. Ils sont ensuite déclarés sur leur propre déclaration de revenus et un barème progression de l’impôt sur le revenu est alors appliqué. 

À noter également que si une SCI fait défaut à l’une des conditions, elle basculera vers le régime de l’impôt sur les sociétés, comme c’est le cas pour les sociétés commerciales.