Dès lors que vous souhaitez effectuer un investissement locatif, de nombreuses possibilités s’offrent à vous. Investir dans l’ancien en nu ou en meublé (LMNP), investir dans le neuf via des dispositifs proposant des réductions d’impôt tels que Pinel… Difficile de s’y retrouver tant les régimes fiscaux sont différents. De même, en raison des types de location envisagée, certaines contraintes pèseront sur le propriétaire bailleur selon la stratégie d’investissement mise en place. S’il est difficile dans l’absolu de vous livrer une réponse toute faite sur la meilleure stratégie d’investissement immobilier, il est néanmoins possible de faire un comparatif entre les atouts du LMNP (loueur en meublé non professionnel) et les avantages d’un investissement Pinel, incompatible avec la location meublée.

 

 

En quoi consiste la réduction Pinel ?

 

L’investissement Pinel est certainement la solution d’investissement locatif la plus proposée aux particuliers. En effet, le dispositif Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt proportionnelle au prix d’acquisition d’un bien immobilier neuf. En contrepartie, le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant 6 ans minimum à un loyer réduit.

Côté pouvoir public, l’objectif de ce dispositif est donc de stimuler la création de logements à des loyers abordables.

 

Quel est le montant de la réduction d’impôt Pinel ?

 

Pour rappel, une réduction d’impôt vient en déduction montant des impôts à payer c’est-à-dire après application des tranches de l’impôt. La réduction d’impôt Pinel permet ainsi de défiscaliser vos autres sources de revenus. Dans le cas où la réduction d’impôt est supérieure aux impôts à payer, la différence n’est pas remboursée par l’administration fiscale. C’est ce qui distingue une réduction d’impôt d’un crédit d’impôt, où le surplus est remboursé au contribuable.

Le dispositif Pinel est donc uniquement intéressant si vous payez autant d’impôt que la réduction obtenue ! Si ce n’est pas le cas, vous pouvez d’emblée vous orienter vers une autre stratégie d’investissement (faire de la location meublée en LMNP par exemple).

La réduction d’impôt Pinel est calculée sur le prix de revient de votre investissement locatif. Autrement dit, la base de calcul comprend le prix d’achat du logement neuf et tous les frais annexes (frais de notaire, commissions, publicité foncière, TVA…).

Pour une période minimale d’engagement à la location de 6 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt annuelle proportionnelle à ce prix de revient dans la limite de 300 000 euros (par personne et par an) et 5 500 euros par m2 de surface habitable. En raison de ces plafonds, il est donc inefficace de faire du Pinel :

• sur des biens avec un prix d’achat supérieur à 300 000 euros
• dans des villes où le prix au m2 est supérieur à 5 500 euros / m2