Quel investissement immobilier choisir en fonction de votre budget ?

Introduction

Les taux de crédit restent aujourd’hui historiquement bas et sont ainsi toujours aussi attractifs pour concrétiser un investissement locatif dans l’immobilier. En moyenne 1 % sur 15 ans, 1,20 % sur 20 ans et 1,40 % sur 25 ans, ce qui vous permettra de tirer parti de l’effet de levier. Mais en fonction du montant que vous souhaitez investir, certains dispositifs fiscaux sont plus indiqués que d’autres. En partenariat avec le courtier Vousfinancer, Gridky vous livre une analyse des meilleures possibilités pour des enveloppes de 100 000 euros, 200 000 euros ou 500 000 euros, moyennant un effort d’épargne mensuel variable allant de 150 à 1120 euros selon le montant et le dispositif choisi.

OBTENEZ GRATUITEMENT DES CONSEILS SUR LE MEILLEUR INVESTISSEMENT LOCATIF  

Trouver l'investissement le plus rentable

L’effet de levier du crédit : rappel

L’effet de levier est un mécanisme financier qui préconise un endettement à court terme afin d’augmenter sa capacité d’investissement et son capital à long terme.

Si le coût d’emprunt est plus faible que le rendement donné par votre investissement, vous bénéficiez d’un revenu et d’un patrimoine avec un faible effort de financement : vos rentes participeront de fait au remboursement de l’emprunt !

Contrairement au projet d’acquisition d’une résidence principale, dans le cadre un investissement locatif, c’est cette perspective d’effet de levier qui fait l’attrait principal de l’opération et tend à rendre les banques plus conciliantes.

Mais comme aucun investisseur n’a le même profil ni le même budget, quel dispositif d’investissement choisir pour se constituer un patrimoine immobilier à moindre frais ?

 

Investir 100 000 euros : privilégiez le LMNP

Pour un investissement de 100 000 €, l’investissement en LMNP semble tout indiqué. En effet, le ticket d’entrée est relativement faible : les résidences gérées comme les résidences seniors offrent ainsi la possibilité d’acquérir une petite surface pour moins de 100 000 € et de commencer rapidement à percevoir des loyers, sans devoir pour autant mobiliser son temps et son épargne. En résidence gérée, l’acquéreur signe un bail commercial d’une durée minimum de 9 ans avec le gestionnaire, qui endossera la charge de la gestion locative du bien et devra verser une rente à l’investisseur, que le bien soit occupé ou non.

Du point de vue fiscal, le LMNP présente également des avantages car il permet aux propriétaires de biens meublés de bénéficier :

  • Du mécanisme « d’amortissement » du prix de leur bien : c’est-à-dire de la déduction fiscale, étalée dans le temps, du coût d’acquisition qui vient s’imputer sur les loyers touchés et diminuer ainsi les impôts qui devraient sans cela être payés du fait de ces nouveaux revenus locatifs. Dans les faits, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) qui s’attache aux résidences gérées permet de percevoir des revenus locatifs sans payer d’impôt sur ceux-ci pendant de longues périodes.
  • De la récupération de la TVA. Vous pouvez ainsi faire l’acquisition d’un bien neuf, tout en profitant d’une réduction de 20 % du prix total, car les biens neufs supportent généralement une TVA de 20 %.
  • Sur 100 000 € investis, on arrive à 11 000 € de réduction fiscale, et près de 20 000 € d’économie supplémentaire avec la récupération de la TVA, avec un effort d’épargne mensuel estimé à 152 € environ.

 

 

Si vous souhaitez vous créer des revenus complémentaires non fiscalisés sans mobiliser un trop gros capital, optez pour les résidences gérées en LMNP. Toutefois, avant de choisir votre bien, assurez-vous de la solidité financière du gestionnaire et de sa capacité à remplir la résidence car la santé de la société de gestion est déterminante pour la réussite de votre investissement.

 

Vous avez 200 000 euros ? Pensez à la Loi Pinel

Pour un investissement de 200 000 €, c’est cette fois le dispositif Pinel qui paraît emporter la palme du produit le plus adapté. Le principe: acquérir un bien immobilier neuf dans une zone éligible à la loi Pinel et le mettre en location en respectant les plafonds de loyer en vigueur. Un logement acquis dans le cadre de la loi Pinel ouvre droit à des avantages fiscaux sur le long terme: la réduction d’impôt est de 12 % si le propriétaire s’engage à louer son bien pendant 6 ans, de 18 % s’il s’engage à le louer pendant 9 ans et de 21 % pendant 12 ans, avec un plafond d’investissement de 300 000 euros.

Pour un engagement de 12 ans sur un bien locatif de 200 000 €, la réduction maximale permise par le dispositif Pinel s’élève donc à 42 000 € avec un effort d’épargne mensuel estimé à 366 € environ, charges incluses.

 

 

 

Conseil : Si vous souhaitez disposer à l’avenir d’un bien de qualité et bénéficier d’avantages fiscaux sur le long terme, optez pour l’investissement en Loi Pinel. Pour faire le meilleur investissement possible, choisissez attentivement la localisation du bien et optez pour un quartier attractif. Ensuite, vérifiez bien que la location sera rentable car vous vous engagerez sur le long terme. Enfin, intéressez-vous à la croissance des prix sur le secteur et projetez-vous sur la revente pour maximiser les chances d’une plus-value à terme.

 

Vous avez 500 000 euros ? Intéressez-vous à la loi Malraux

Pour un investissement de 500 000 €, investir dans l’ancien dans le cadre de la Loi Malraux semble la meilleure solution. Une telle opération devrait permettre, d’une part, la constitution d’un patrimoine de grande valeur, et, d’autre part, de bénéficier d’abattements fiscaux pour les contribuables appartenant aux tranches d’imposition les plus élevées. Le principe de la loi Malraux est de permettre la rénovation d’un bien ancien pour favoriser la sauvegarde du patrimoine : c’est pourquoi la plupart des biens éligibles au dispositif se situent dans des zones prisées et/ou historiques.

Selon la zone de localisation du bien, deux régimes de réductions fiscales s’appliquent : l’abattement appliqué peut être de 22 ou 30 % du montant total des travaux de rénovation, dans la limite de 400 000 €, et restera imputable sur les revenus jusqu’à 4 ans après le dépôt de la demande de permis de construire. Pour un bien situé en secteur sauvegardé, la réduction d’impôt peut donc atteindre 120 000 € échelonnés sur 4 ans. Il sera également possible de déduire les frais engendrés : primes d’assurances, frais de gestion, charges locatives, taxe foncière, charges de copropriété, tout cela dans la limite de 10 700 €/an.

Ainsi, pour un investissement de 500 000 € dans un bien situé en secteur sauvegardé (30 % d’abattement), avec 60 % de travaux, soit un montant total de travaux de 300 000 €, la réduction Malraux pourra atteindre 90 000 € au total, avec un effort d’épargne mensuel estimé à 1122 € environ, charges incluses.

 

 

 

Conseil : Si l’idée d’acquérir un bien ancien à rénover vous séduit et qu’investir une somme plus conséquente ne vous effraie pas, penchez-vous sur la Loi Malraux. Les biens éligibles sont le plus souvent situés dans des zones très prisées. Intéressez-vous tout particulièrement à l’impact fiscal de l’opération et au ratio entre abattements fiscaux et coût de votre investissement. Plus il est élevé, plus vous y gagnerez !

En clair : Selon le type d’investissement, prenez garde à centrer votre recherche sur des critères qui vous permettent d’évaluer  le bien visé au regard de vos objectifs patrimoniaux. Vous pouvez utiliser le comparateur big data de Gridky qui intègre les paramètres propres à chacun des grands dispositifs d’investissement pour une notation rationnelle des lots : Loi Pinel, résidences gérées LMNP, Loi Malraux, etc.

OBTENEZ GRATUITEMENT DES CONSEILS SUR LE MEILLEUR INVESTISSEMENT LOCATIF  

Trouver l'investissement le plus rentable