Tout propriétaire qui réalise un investissement locatif en loi Pinel doit respecter des plafonds de loyer afin de profiter des avantages du dispositif. 

Ces plafonds sont calculés pour être environ inférieurs de 20 % aux prix du marché. 

Mais c’est sans compter les caractéristiques propres au bien.

Le profil du locataire

Pour être éligibles à la location de biens bénéficiant du dispositif Pinel, les revenus des locataires ne doivent pas dépasser un plafonds défini par la loi, qui diffère selon la zone de domiciliation et la composition du foyer. Les revenus pris en compte sont ceux de l’année N-2, soit ceux de 2019 pour un bail Pinel signé en 2021.

Par exemple : un couple sans enfants ne doit pas percevoir plus de 57.489 € nets annuels en zone A ou Abis du Pinel (grandes métropoles telles que Lyon ou Lille) ou 41.868 € nets annuels en zone B (métropoles intermédiaires comme Nantes ou Rennes). 

Une aubaine car plus de 80 % des Français peuvent donc devenir locataires Pinel !

Le plafonnement des loyers, en clair 

Puisque son but premier est de favoriser l’accès au logement pour des foyers intermédiaires et modestes, tout bien loué sous le régime de la loi Pinel doit respecter les plafonds de loyers ci-dessous :

Zones Pinel Zone A  Zone Abis Zone B
Prix plafond au m2 17,43€/m2 12,95€/m2 10,44€/m2

 

  • Pour calculer le loyer maximum qu’il pourra demander à son locataire, le propriétaire devra multiplier cet indice par un coefficient multiplicateur, puis par la surface pondérée du logement.

Cas 1 : la surface du logement est strictement inférieure à 38 m² => le coefficient multiplicateur sera égal à 1,2. 

Cas 2 : la surface du logement est supérieure à 38m² => le coefficient sera égal à : 0,7 + 19 / surface pondérée du logement.

NB : Surface pondérée ou “utile” du logement = surface habitable + surface des annexes divisée par 2.

Les annexes prises en compte sont les suivantes : balcons, loggias, terrasses couvertes, caves, sous-sols… Cependant, le plafonnement des surfaces annexes s’élève à 8 m².

En tenant compte de ces critères dans son calcul, le propriétaire pourra ainsi connaître le montant maximum qu’il pourra fixer pour le loyer de son bien en loi Pinel.

Exemple de calcul de loyer en Loi Pinel

Vous avez acquis un appartement en Pinel de 40 m² avec un balcon de 10 m², situé à Toulouse (Zone B1). Pour fixer le montant du loyer maximum, vous devez effectuer le calcul suivant :

  • Surface pondérée : 40 + 10/2 = 40 + 5 = 45 m²
  • Prix au m² de la zone B : 10,44 €
  • Coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/45 = 1,12
  • Loyer maximum : 45 x 10.44 x 1,12 = 526,17 €

Pour bénéficier de la réduction d’impôts Pinel, vous ne pourrez pas demander plus de 526,17 € de loyer mensuel aux futurs locataires.