Investir dans l’immobilier ne s’improvise pas. Il est indispensable de comprendre les rouages d’une telle opération, notamment les impacts en termes de fiscalité, de charges et de crédit. Alors, comment faire une simulation Pinel pour avoir une meilleure idée du projet et quels sont les paramètres à prendre en compte ?
Pourquoi effectuer une simulation d’investissement en loi Pinel ?
Avant de se lancer dans un investissement immobilier locatif en Pinel, il est important de bien étudier votre projet. Coût global de l’opération, différentes charges à assumer, anticipation des mensualités de crédit à venir et des loyers à encaisser : tous ces points doivent être pris en considération. C’est pourquoi effectuer une simulation d’investissement en loi Pinel est primordial. Cela vous permettra également de déterminer la rentabilité de votre projet et de valider ou non l’achat d’un bien immobilier que vous destinez à la location.
Quels sont les paramètres à prendre en compte pour effectuer une simulation Pinel ?
Les données liées au bien
Plusieurs éléments sont à prendre en compte :
- la zone du bien (A, A bis et B1) ;
- le coût du bien ;
- la surface du bien ainsi que ses annexes ;
- le prix au mètre carré : il est plafonné à 5 500 € le mètre carré ;
- le loyer du bien en tenant compte des plafonds ;
- la date de livraison ;
- la composition des surfaces annexes ;
- les différents frais de gestion ;
- les frais d’assurance du loyer ;
- l’assurance de propriétaire non occupant.
Les informations inhérentes au crédit
Vous devrez également renseigner les informations qui sont liées au crédit, à savoir :
- la durée du prêt consenti ;
- l’existence ou non d’un paiement différé pendant la période construction ;
- la notion d’un différé post livraison ;
- le taux d’emprunt du crédit.
Les éléments liés aux différentes revalorisations
En effectuant une simulation, il est possible de prendre en compte les revalorisations qui pourraient intervenir :
- le loyer : l’indice dont il faut tenir compte est l’indice de référence des loyers (IRL), établi par l’INSEE ;
- la valeur du logement : celle-ci pourra être revalorisée chaque année ;
- la taxe foncière ;
- les différents frais, notamment les charges.
Comme vous pouvez le constater, les éléments à prendre compte pour investir en loi Pinel sont nombreux. Pour réaliser facilement une estimation de la viabilité de votre projet, le ministère de la Cohésion et des Territoires met à disposition des investisseurs un outil de simulation, qui permet notamment de vérifier l’éligibilité de la commune que vous aurez choisie, d’intégrer les plafonds de loyers et de ressources de locataires, etc. N’hésitez pas à utiliser ce simulateur pour bien verrouiller votre projet et ne rien laisser au hasard !