Depuis le décret de novembre 2014, la loi Pinel encadre également la répartition des charges dans un contrat de bail commercial. Les charges ici sont entendues comme charges locatives, travaux, taxes, impôts ou encore redevances… L’objectif du décret étant d’apporter plus de transparence dans les baux commerciaux ainsi que de limiter les dépenses pour les travaux à charge du locataire.
Ce que doit comporter le contrat de bail commercial
Le décret ordonne que le contrat de bail comprenne un inventaire précis des charges à venir, et qui doit être renouvelé chaque année conformément à l’article L145-40-2 du code du commerce. Le bailleur se doit de transmettre les pièces justificatives du montant des charges si le locataire en fait la demande. Par ailleurs, le bailleur doit informer le preneur en cas de modifications concernant les charges ou si il y a création de nouvelles charges au cours du contrat de location.
En outre, une liste explicite des travaux doit être annexée au contrat de bail commercial. Cet inventaire répartit les travaux passés (sur les trois dernières années) avec les coûts supportés et les travaux à venir (sur les trois prochaines années) avec les coûts estimés, entre le bailleur et le locataire. Ainsi le locataire se retrouve protégé par une liste limitative des travaux qui seront considérés comme à sa charge. Cet échéancier des travaux doit être renouvelé tous les trois ans après la signature du bail.
Les dépenses à la charge du bailleur
En conformité avec les articles 605 et 606 du Code Civil, les travaux dits de “grosses réparations” ne peuvent être imputés au locataire.
Ainsi les dépenses concernant le bâtiment en lui-même, la toiture, les murs etc… seront essentiellement à la charge du bailleur. Les mises aux normes qui impliquent de gros travaux, ou les grosses réparations liées à la vétusté du bien sont également à charge du bailleur. Les honoraires associés à ces travaux de gros-œuvre sont aussi imputés au bailleur.
Les charges liées à la propriété ne peuvent pas non plus être imputées au locataire.
De fait, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire des honoraires de gestion administrative des loyers par exemple. Ni les impôts, taxes ou redevances liés à la propriété du bien.
Enfin, le bailleur ne peut pas reporter sur le locataire le coût des travaux, des charges et autres taxes d’un autre locataire ou d’un bien non loué.
A noter que la loi considère les charges “d’embellissements” comme pouvant être imputées au locataire. Cela signifie que si des travaux de réparation ont lieu mais avec un montant de réparation supérieur au prix d’une réparation à l’identique alors on considérera qu’ils ont embelli l’entité initiale, et ainsi les coûts de ces travaux d’embellissement pourront être imputés au locataire.
Les charges du locataire
Reste à la charge du locataire les dépenses de réparations courantes, d’entretiens, liées à l’occupation des lieux.
Ainsi les charges locatives imputées au locataire sont:
- Les dépenses courantes en énergie (eau, électricité, gaz) ;
- Les charges de copropriété comme l’entretien des parties communes par exemple (quote-part de rémunération du gardien, quote-part de l’ascenseur…)
- Les coûts de petites réparations telles que les peintures, la plomberie, les dispositifs de chauffage…
- La taxe foncière, les taxes, redevances et impôts liés à un service bénéfique au locataire (l’enlèvement des ordures ménagères par exemple), ou encore liés à l’usage du local.
- Les travaux d’embellissement dont le montant excède celui de travaux de réparation à l’identique