Le renouvellement du bail commercial est légiféré par la loi Pinel depuis juin 2014.
Le renouvellement du bail commercial est un droit pour le locataire qui doit faire une demande de renouvellement au bailleur 6 mois au moins avant la date de fin du contrat. Le bailleur peut également proposer un renouvellement du bail commercial avec la rédaction d’un avenant de renouvellement du bail commercial.
Renouvellement du bail : ce que dit la loi
Un droit fondamental
Par principe, le renouvellement du bail commercial est un droit fondamental du locataire (ou preneur) car un local constitue une ressource essentielle pour disposer de son fonds de commerce et parce qu’il contribue à la valeur de ce fonds de commerce.
Ce droit renvoie à la notion de propriété commerciale, une disposition d’ordre public sous la loi du 30 juin 1926 qui stipule les conditions selon lesquelles un locataire peut demander un renouvellement :
- Posséder un bail commercial
- Avoir un statut de commerçant en étant immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers
- Exploiter un fonds de commerce depuis trois ans au moins avant la fin du bail en question
- Respecter rigoureusement les clauses du bail
Toute clause interdisant le droit au renouvellement du bail ne sera pas prise en compte et sera considérée comme non-écrite.
L’avenant de renouvellement du contrat de bail commercial
Pour procéder à un renouvellement du bail commercial une demande officielle est nécessaire : l’avenant au bail comportant les nouvelles dispositions du contrat de bail doit être spécifié au moins 6 mois avant la fin du bail initial et signé par toutes les parties par la suite. Cet avenant peut être à l’initiative du bailleur comme du locataire.
Les nouvelles dispositions à inclure dans le bail concernent notamment :
- Le nouveau montant du loyer
- La durée du bail
- Le montant du dépôt de garantie
Plusieurs situations peuvent découler de cet avenant :
- Accord des deux parties : les deux parties s’entendent sur les termes du nouveau contrat de bail, y compris sur la question du loyer qui doit impérativement être mentionnée. En cas de silence face à une demande de renouvellement du bail commercial, celle-ci est considérée comme acceptée par le bailleur passé un délai de 3 mois.
- Désaccord sur certaines conditions du renouvellement : c’est souvent le loyer qui fait objet de négociations. Un délai de rétractation d’un mois est permis par la loi en cas d’acceptation initiale du contrat. Il est toujours possible d’avoir recours à la justice si jamais aucun compromis n’est possible.
- Refus du bailleur de renouveler le contrat : il est possible que pour diverses raisons le bailleur refuse de renouveler le contrat de bail. Dans ce cas, une indemnité d’éviction doit être versée au locataire pour le désagrément, sauf si le bailleur dispose d’un motif légitime et suffisamment grave. De plus, si le bailleur souhaite simplement donner congé sans renouvellement, la notification au locataire doit être faite dans les 6 mois précédant la fin du bail par acte d’huissier.
La reconduction tacite du bail commercial
Il est possible qu’aucune des parties ne se manifeste à la fin du contrat de bail commercial en cours pour le renouveler : s’opère alors un renouvellement ou une reconduction tacite du bail.
Dans ce cas, les clauses du bail demeurent identiques et valables. Les conséquences pour le locataire peuvent être de voir le loyer déplafonné après la 12ème année et donc augmenter de façon significative (Jusqu’à 10% du montant du loyer de l’année précédente).
A cela s’ajoute la possibilité pour le bailleur comme pour le locataire de donner congé au cours de la reconduction tacite du bail “Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil” d’après l’article L-145-9 du code du commerce. De fait, cela peut constituer un risque pour chacune des parties.
D’autre part, avec une reconduction tacite du contrat de bail commercial, le locataire perd son droit de propriété commerciale puisque son bail commercial a pris fin sans renouvellement officiel : cela peut être un inconvénient majeur si le locataire souhaite vendre son fonds de commerce à l’avenir.
C’est pour cela que la reconduction tacite d’un bail commercial doit être provisoire afin d’éviter les déconvenues.
L’apport de la loi Pinel de 2014
Concernant le droit au renouvellement, la loi Pinel de 2014 a abrogé l’article qui exigeait la nationalité française comme condition pour accéder au dispositif de propriété commercial afin d’empêcher toute forme de discrimination à l’égard de commerçants non-français.
La loi Pinel a également interdit les contrats de baux commerciaux fermes, qui empêchaient notamment un droit de résiliation du preneur.
Depuis 2014, lors d’un renouvellement d’un contrat de bail commercial, plusieurs éléments essentiels doivent être inscrits ou annexés au contrat dont :
- Un droit de résiliation triennale : cette clause donne au locataire la possibilité de résilier son contrat tous les 3 ans étant donné que la durée d’un bail commercial est de 9 ans et que les aléas peuvent conduire le commerçant à devoir résilier son contrat.
- Un droit de préemption (ou de préférence) : qui donne au locataire une priorité obligatoire si le bien est vendu par le bailleur.
- Un échéancier des travaux terminés et à venir, avec la répartition des budgets correspondants.
- Un inventaire des charges et leur répartition mis à jour annuellement.
- Le montant du loyer dont l’augmentation est désormais très encadrée et dont les modalités sont détaillées ici.
- Un état des lieux