Investissement locatif : Quelles sont les futures charges locatives pour le propriétaire ?

Une partie des charges payées par le propriétaire sont remboursables auprès du locataire. On les appelle autrement les charges récupérables ou charges locatives. Il y a notamment :

• Les frais de chauffage
• Les factures d’eau
• les frais d’entretien des ascenseurs
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (les taxes locatives)
• Les salaires du concierge (maximum 75%) s’il effectue le nettoyage des parties communes et la gestion des poubelles le remplacement de la moquette en cas de trous ou de salissure
• Le raccord des peintures …

Les charges non récupérables

• les travaux de réfection de la toiture
• les honoraires de gestion locative
• La taxe foncière
• les charges qui valorisent l’immeuble ou le bien.
• Le remplacement des balcons, terrasses, volets, portes…

Les charges locatives sont prélevées en même temps que les loyers sous la forme de « provisions pour charges ». Le montant des provisions est déterminé à partir du dernier arrêté comptable de la copropriété ou du budget prévisionnel. Une régularisation intervient tous les ans en fonction des dépenses réellement engagées. Un décompte de charges remis un mois avant la régularisation par le propriétaire au locataire détermine le montant des charges qui incombent à chacun et indique le solde à payer par le locataire ou le montant trop-perçu à rembourser par le bailleur. En outre, nous pouvons ajouter la vacance locative. Ce n’est pas véritablement une charge cependant lorsque le logement est inoccupé le propriétaire se doit de verser le montant intégral de l’appartement à la banque.

Le propriétaire doit payer la taxe foncière chaque année ou mensuellement. Les loyers constituent un revenu soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux quel que soit le régime d’imposition (revenus fonciers, location meublée professionnelle ou non professionnelle). Dans le cas où la gestion locative est déléguée, les honoraires facturés par l’agence immobilière ou l’administrateur de biens représentent une charge déductible des revenus fonciers. D’autres dépenses peuvent être déduites par le propriétaire, comme les frais de recherche d’un locataire par l’agence.

Les travaux d’entretien sont à la charge du locataire. On retrouve notamment le remplacement des joints des robinets, des ampoules et tubes d’éclairage (y compris extérieurs) ou l’entretien de la chaudière. En complément de la couverture de responsabilité civile obligatoire du locataire, il existe l’assurance PNO (propriétaire non occupant) à laquelle un propriétaire peut souscrire. Ce contrat sert notamment à couvrir les risques pendant les périodes de vacance locative. Un obligation d’assurance est imposée au propriétaire bailleur dès lors qu’il est copropriétaire (loi Alur). Il s’agit de couvrir sa responsabilité civile en qualité de copropriétaire au regard de la copropriété notamment. Il est aussi recommandé de souscrire une assurance qui permet une indemnisation du bien en cas de sinistre, gage de préservation du patrimoine mobilier. Il existe aussi des contrats d’assurance dits de garantie des loyers impayés (GLI), qui ont pour objectif de faire percevoir au bailleur des indemnités en cas de locataire défaillant.