Qu’est-ce que le déficit foncier sur un investissement locatif ?

Un investissement locatif a pour but de générer des revenus issus des loyers, mais aussi de se créer un patrimoine à moindre coût. En effet, les loyers perçus permettent d’amortir le crédit et d’autofinancer l’achat d’un bien. Il existe un autre moyen d’optimiser ses revenus : le déficit foncier. Alors, qu’est-ce que le déficit foncier sur un investissement locatif ?

Déficit foncier : définition et explications

La définition du déficit foncier est très simple : il s’agit de la différence entre les charges assumées et les loyers perçus. Autrement dit, le déficit foncier existe lorsque les frais sont supérieurs aux recettes. Les charges couvrent plusieurs postes de dépenses : les intérêts de l’emprunt immobilier, l’assurance emprunteur et l’assurance habitation, les diverses garanties qu’il est possible de souscrire (vacance locative, loyers impayés, etc.) ou encore le coût lié à une éventuelle gestion locative. Ces frais sont déductibles de vos revenus à concurrence de 10 700 € par an. L’excédent qui ne peut être pris en compte est reportable pendant 10 ans.

Réaliser des travaux dans un bien ancien et créer du déficit foncier sur un investissement locatif

Pour générer du déficit foncier, vous devez effectuer des travaux et en déduire le montant. Attention toutefois, tous les travaux ne sont pas déductibles. Ceux concernés par la création d’un déficit foncier sont les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration du bien. Ils doivent maintenir ou remettre en état le logement, sans pour autant en modifier la nature et l’agencement. Il s’agit notamment de travaux visant à réparer une toiture ou une façade, mais aussi ceux permettant d’améliorer la qualité de vie des occupants au sein de l’habitation. Les gros chantiers, comme la refonte totale d’un bien ou sa reconstruction n’entrent pas dans la catégorie des travaux déductibles.

Déclarez vos impôts pour créer du déficit foncier sur un investissement locatif

Une fois que les travaux ont été effectués et que votre bien a trouvé preneur, vous devez compléter une déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044). Pour bénéficier des avantages du déficit foncier, optez pour le régime réel. Il vous permettra de déduire les frais et les différentes charges inhérentes à votre logement de votre revenu imposable. Une fois que vous aurez atteint le montant total autorisé pour créer du déficit foncier (pour rappel 10 700 € par an maximum, avec un excédent reportable pendant 10 ans), vous serez redevable de l’impôt sur le revenu. Deux solutions pourront être envisagées :

• Revendre le logement, avec une plus-value taxée à hauteur de 34,5 %.
• Investir dans une nouvelle habitation à réhabiliter, afin de pouvoir bénéficier d’un nouveau déficit foncier.