Créée pour inciter les particuliers à investir dans l’immobilier neuf et pour permettre de proposer des logements locatifs dans des zones tendues, la loi Pinel est un dispositif très encadré. C’est notamment le cas en matière de loyers : les propriétaires ne doivent pas dépasser un certain plafond, déterminé selon la localisation du bien, sa superficie et sa surface pondérée. Alors, quelle surface faut-il prendre en compte pour calculer les loyers Pinel et comment calculer la surface pondérée d’un logement ?
Qu’est-ce que la surface pondérée d’un logement ?
La surface pondérée d’un bien immobilier comprend la surface habitable et la surface annexe. La surface habitable est l’espace où l’occupant peut vivre. La hauteur entre le sol et le plafond doit être supérieure à 1m80, comme l’explique l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation. Cette surface ne comprend pas les mezzanines, les balcons, les terrasses, les caves, les loggias, les vérandas, les séchoirs, les remises et les dépendances. Ces espaces de vie font partie des surfaces annexes.
À partir de ces éléments, calculer la surface pondérée se fait comme suit : surface habitable + 50 % de l’ensemble des surfaces annexes (plafonnée à 8 m²).
Quelle est l’utilité de la surface pondérée d’un logement ?
Les revenus des locataires sont plafonnés, tout comme le loyer qui doit être fixé par chaque propriétaire. Cette condition doit absolument être respectée, sous peine de ne pas pouvoir bénéficier des avantages prévus par la loi Pinel. Le plafond de loyer dépend de la zone dans laquelle se situe le bien. Pour calculer le loyer, il faut calculer le coefficient multiplicateur.
L’application du coefficient multiplicateur
Pour obtenir le coefficient calculateur, il convient d’appliquer la formule qui suit : 0,7 + (19 / surface pondérée). Attention : il ne peut dépasser 1,2. Si toutefois cela devait être le cas à l’issue de votre calcul, la valeur devra tout de même être 1,2. Pour une surface qui se situe sous le seuil de 38 m², le coefficient retenu sera de 1,2. Le loyer maximum à fixer s’obtient en faisant le calcul suivant : loyer maximum = plafond du loyer x coefficient multiplicateur x surface pondérée.