Quel dispositif de défiscalisation choisir dans l’immobilier ?

La loi Pinel : encourager l’investissement locatif

La loi Pinel est l’un des dispositifs les plus populaires en matière de défiscalisation immobilière en France. Son objectif principal est d’encourager l’investissement locatif en offrant des incitations fiscales attractives. Grâce à la loi Pinel, les investisseurs peuvent acheter un bien immobilier neuf ou en cours de construction pour le louer, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt significative. Dans cette section, nous explorerons plus en détail les avantages de la loi Pinel, les conditions d’éligibilité ainsi que les zones éligibles.

 

Avantages de la loi Pinel

La principale incitation offerte par la loi Pinel est une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 21% du montant de l’investissement grâce à le dispositif Pinel +, répartie sur une période de 12 ans. Cette réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement de location choisi par l’investisseur : 10,5 %, 15 % et 17,5 % avec le nouveau dispositif Pinel 2023 et 12 %, 18 % ou 21 % du montant de l’investissement avec le dispositif Pinel +. Ainsi, plus la durée de location est longue, plus la réduction d’impôt sera élevée. De plus, la loi Pinel offre la possibilité de louer le bien à un ascendant ou à un descendant, ce qui élargit les opportunités de location et facilite la gestion du patrimoine familial.

 

1.2 Conditions d’éligibilité à la loi Pinel

Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel, il est nécessaire de respecter certaines conditions. Tout d’abord, le bien immobilier doit être situé dans une zone éligible, qui est déterminée en fonction de la demande locative et du niveau des loyers dans la région concernée. Ensuite, le bien doit respecter des plafonds de loyers fixés par la loi, qui varient en fonction de la zone géographique. De plus, les locataires du bien doivent respecter des plafonds de ressources définis par la loi Pinel. Enfin, l’investisseur doit s’engager à louer le bien pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans, en respectant les plafonds de loyers applicables.

 

2. Le dispositif Censi-Bouvard : investir dans une résidence de services

Le dispositif Censi-Bouvard est un autre mécanisme de défiscalisation immobilière en France, qui vise spécifiquement à encourager les investissements dans les résidences de services. Ces résidences comprennent notamment les résidences pour étudiants, les résidences pour seniors, les résidences de tourisme et les EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes). Dans cette section, nous examinerons les avantages du dispositif Censi-Bouvard ainsi que les critères importants à prendre en compte avant d’investir.

 

2.1 Avantages du dispositif Censi-Bouvard

Le principal avantage du dispositif Censi-Bouvard est une réduction d’impôt équivalente à 11% du montant de l’investissement, répartie sur une période de 9 ans. Cette réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du bien, hors taxes. De plus, les loyers perçus dans le cadre de la location de la résidence sont considérés comme des revenus non professionnels. Cela permet à l’investisseur de bénéficier d’un régime fiscal avantageux, notamment en termes de déductions et d’imposition.

 

2.2 Critères d’éligibilité au dispositif Censi-Bouvard

Pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation offerte par le dispositif Censi-Bouvard, certains critères doivent être respectés. Tout d’abord, l’investissement locatif doit être réalisé dans une résidence de services meublée. Cela signifie que le bien doit être entièrement équipé et prêt à être habité par les locataires dès leur arrivée. De plus, la résidence doit être neuve ou en état futur d’achèvement (VEFA) au moment de l’investissement. Un autre critère important est que la résidence doit être exploitée par un gestionnaire agréé. Il est essentiel de vérifier la réputation et la fiabilité du gestionnaire, car il sera responsable de la gestion locative et des services proposés aux résidents.

Enfin, l’investissement réalisé dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard est plafonné à 300 000 euros. Cela signifie que le montant de l’investissement éligible à la réduction d’impôt est limité à ce montant.

L’engagement de location dans le dispositif Censi-Bouvard est de 9 ans minimum. Pendant cette période, l’investisseur doit mettre le bien en location et respecter les conditions spécifiques liées au dispositif. Il est important de noter que l’investisseur ne peut pas occuper le bien lui-même ou le mettre à disposition de ses proches pendant cette période.

 

 

 

3. Le régime LMNP : statut de Loueur en Meublé Non Professionnel

Le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) offre une autre possibilité de défiscalisation immobilière en permettant aux investisseurs de louer des biens meublés. Contrairement à la loi Pinel et au dispositif Censi-Bouvard, le régime LMNP ne se limite pas à l’investissement dans des biens neufs. Dans cette section, nous examinerons les avantages du statut LMNP ainsi que les obligations et les conditions à respecter.

 

3.1 Avantages du régime LMNP

Le statut LMNP présente plusieurs avantages fiscaux pour les investisseurs. Tout d’abord, il permet l’amortissement du bien immobilier, c’est-à-dire la possibilité de déduire une partie de la valeur du bien chaque année, ce qui réduit le revenu imposable et donc l’impôt à payer. De plus, les charges liées à l’activité de location, telles que les frais de gestion, les intérêts d’emprunt et les dépenses d’entretien, peuvent être déduites des revenus locatifs.

Un autre avantage du régime LMNP réside dans le fait que les revenus issus de la location meublée sont généralement soumis à un régime fiscal plus avantageux que les revenus fonciers. En tant que loueur en meublé, l’investisseur peut bénéficier du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui offre des possibilités de déduction plus importantes et d’une imposition sur le bénéfice net plutôt que sur les loyers bruts.

 

3.2 Obligations et conditions du régime LMNP

Pour bénéficier du statut LMNP, l’investisseur doit respecter certaines obligations et conditions. Tout d’abord, le bien loué doit être meublé, c’est-à-dire équipé d’un mobilier en quantité et en qualité suffisantes pour permettre au locataire d’y vivre de manière autonome. De plus, l’investisseur doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel. Les revenus locatifs issus de l’activité de location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an. Si les revenus dépassent ce seuil, l’investisseur bascule dans la catégorie des Loueurs en Meublé Professionnels (LMP), ce qui implique un régime fiscal différent.

De plus, les revenus locatifs issus de la location meublée ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux de l’investisseur. Cette condition vise à s’assurer que l’activité de location meublée est exercée à titre accessoire et complémentaire d’autres sources de revenus.