Les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier neuf

Les avantages d’un investissement immobilier dans le neuf

Réaliser un investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien fait partie de l’une des premières questions à se poser dans votre projet immobilier. Des nombreux avantages existent dans les deux cas. Un achat dans le neuf vous permet d’acquérir un bien immobilier économe en énergie, conforme aux normes de construction les plus modernes ainsi qu’une garantie du constructeur. En revanche, le prix d’achat est plus élevé dans le neuf mais vous bénéficiez de frais d’acquisition réduits, voire d’exonération de taxe foncière ou de remboursement de la TVA.

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Les banques facilitent l’octroi de crédit immobilier aux investisseurs disposant d’un bon dossier, que le logement soit neuf ou ancien. Tout investisseur doit réaliser en amont des simulations de rentabilité.

En outre, plusieurs dispositifs fiscaux permettent de réduire vos impôts en investissant dans le neuf, tels que LMNP, LMP, Loi Pinel, Loi Censi Bouvard…

Avant de réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf, prenez le temps de bien étudier chaque élément de la même manière que si vous envisagiez d’habiter le logement : localisation, accessibilité, environnement, agencement, qualité, etc. Les dispositifs d’incitation mis en place par les pouvoirs publics sont de manière générale plafonnés. À cause du prix élevés de l’immobilier dans certaines villes, votre investissement se limite à l’acquisition d’un studio. Le calcul de la rentabilité se fait sur plusieurs années avant de décider quel investissement correspond à vos objectifs.

 

 

Comment investir dans le neuf avec la loi Pinel ?

Grâce à la Loi Pinel, les particuliers peuvent faire l’achat d’un bien immobilier neuf pour le louer tout en bénéficiant d’un abattement fiscal. L’article 199 novovicies du Code général des impôts organise les modalités de ce dispositif d’investissement locatif intermédiaire. Ce sont uniquement les investissements dans le neuf en zones A bis, A et B1 qui sont désormais concernés par les réductions d’impôt Pinel, dédiées aux achats dans des immeubles collectifs depuis 2021.

La Loi Pinel concerne les habitations situées en zone tendue et respectant les normes écologiques du bâtiment.
Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez vous engager à louer le logement neuf sur une durée de :

  • 6 ans pour bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 % ;
  • 9 ans pour bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % ;
  • 12 ans pour bénéficier d’une réduction d’impôt de 21 %.

La réduction d’impôt ne pourra pas être supérieure à 63 000 € sur cette durée. Les logements concernés doivent être loués en tant que résidence principale. Le montant des loyers est également plafonné en fonction du revenu annuel des locataires et de la zone géographique.

Ce dispositif devait initialement prendre fin le 31 décembre 2022. Néanmoins, la Loi Pinel a été prolongée jusqu’à fin 2024 avec des réductions d’impôt en baisse. Ainsi, la réduction d’impôt pour un investissement neuf en France métropolitaine passe :

  • à 10,5 % en 2023 et 9 % en 2024 pour un engagement de location de 6 ans,
  • à 15 % en 2023 et 12 % en 2024 pour un engagement de location de 9 ans.
  • à 17,5 % en 2023 et 14 % en 2024 pour un engagement de location de 12 ans.

Il est à noter que certains logements neufs répondant à des critères de performance énergétique ou situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) voient le taux de réduction initial maintenu jusqu’en 2024. Cette modulation prendra  le nom « PINEL+ », qui prévoit également une superficie minimale par appartement.

Comment investir dans le neuf avec la loi Censi-Bouvard ?

La Loi Censi-Bouvard vous permet d’obtenir une réduction d’impôt équivalente à 11% du prix d’acquisition du bien neuf, dans la limite de 300 000 euros. Cette loi concerne l’investissement dans l’immobilier neuf ou rénové ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), au sein des résidences de services. Le dispositif devait s’achever en 2021 mais il a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022.

Il existe plusieurs conditions pour pouvoir en bénéficier :

  • Louer une résidence de services : résidence senior, résidence pour étudiant, résidence de tourisme, EHPAD ;
  • Louer le bien pendant une durée minimale de 9 ans : vous signez un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence de services qui s’engage à louer pendant toute la durée ;
  • Louer le logement à une personne n’appartenant pas à votre foyer fiscal.

En revanche, aucune règle n’encadre le montant du loyer et les ressources des locataires.

De ce fait, le gain maximal est de 3 666 euros par an. Comme vous signez un bail commercial et louez en meublé, vos loyers sont fiscalement des bénéfices industriels et commerciaux et non pas des revenus fonciers. Vous pouvez donc profiter du dispositif Censi-Bouvard en étant LMNP (loueur de meublé non professionnel) et ainsi cumuler les avantages des deux dispositifs.

Dans le cadre d’un investissement locatif dans l’immobilier neuf, vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (pour des locations nues) ou des bénéfices industriels et commerciaux (pour des locations meublées). Le statut LMNP, réservé aux loueurs non professionnels, vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos recettes en optant pour le régime forfaitaire (ou micro BIC). Vous pouvez également privilégier le régime réel simplifié qui vous permet d’amortir le bien et donc de payer peu ou pas d’impôts sur les loyers perçus.
Attention toutefois car en optant pour le régime réel, vous devez réaliser une comptabilité et déposer tous les ans une liasse fiscale complète. Également, l’amortissement du bien immobilier se fait par composant (toiture, électricité, plomberie, etc.) et en ôtant la valeur du terrain. Un accompagnement comptable est indispensable pour les néo-investisseurs immobiliers.

Pour pouvoir profiter du statut LMNP, votre location d’appartement ne doit pas représenter la source de revenus principale du foyer fiscal, sauf si vos recettes sont inférieures à 23 000 euros. Sinon, vous passez au statut LMP (loueur meublé professionnel).

Le statut LMP vous permet de bénéficier :

  • D’une réduction du revenu imposable ;
  • D’une exonération d’impôt sur la fortune et d’imposition des plus-values professionnelles ;
  • D’un allègement des droits de succession.

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