Vous le saviez peut-être déjà, la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) peut s’avérer une bonne option pour investir dans l’immobilier, notamment à plusieurs, en partageant des parts entre les différents associés. Cela permet de bénéficier d’importants avantages fiscaux et de pouvoir réaliser sereinement ses investissements locatifs. Mais dans les faits, peut-on cumuler les avantages et défiscaliser ses revenus fonciers en SCI ?

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Défiscaliser en SCI avec les lois Pinel et Malraux

Il est possible de bénéficier de réductions d’impôts avec la loi Pinel pour un bien détenu en SCI, à condition de respecter certaines conditions.

Conditions portant sur le bail :

  • Le logement doit être la résidence principale du locataire.
  • Respect par le bailleur des plafonds de loyers fixés par zone
  • Respect des plafonds de ressources pour le locataire

Conditions fiscales :

  • La SCI ne doit pas être soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) mais bien soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR),
  • Le bien détenu ne doit pas être loué à l’un des associés ou à un membre de son foyer fiscal.

Si la SCI respecte ces conditions, chaque associé pourra bénéficier de la réduction d’impôt indivuellement en fonction de la quote-part de ses droits sur le bien.

Attention ! Dans ce cadre, chaque associé s’engage à conserver ses titres jusqu’à la fin de la période d’engagement de location.

La loi Malraux est un dispositif d’incitation fiscale, qui vise à préserver et remettre en état des immeubles et des logements situés en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé (ZPPAUP).

Le dispositif Malraux permet aux acquéreurs de ces biens de réduire leurs impôts à hauteur de 22 ou 30% (selon la zone et le montant des travaux de rénovation), et ce pendant la durée de réalisation et de paiement des travaux.

Il est possible de bénéficier de réductions d’impôts avec la loi Malraux pour un bien détenu en SCI, à condition de respecter certaines conditions, similaires à celles observées pour la défiscalisation d’un bien en Pinel.

Conditions fiscales :

  • Comme pour la loi Pinel, la SCI ne doit pas être soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) mais bien soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR),
  • Le bien détenu ne devra pas être loué à l’un des associés ou à un membre de son foyer fiscal à la fin des travaux.

Imputation du déficit foncier en SCI

La création d’une SCI permet aux associés d’imputer individuellement les déficits qu’elle génère sur leurs revenus afin de réduire voire neutraliser leurs impôts mais il faudra néanmoins respecter certaines conditions (cf notre article).

  • La SCI doit être fiscalement »transparente » : c’est-à-dire qu’elle est soumise au régime de l’IR .
  • Le revenu imposable de la SCI est distribué aux associés en fonction de leur quote-part détenue, et ceux-ci qui seront imposés au titre des revenus fonciers.

A Noter : Il est possible de passer de l’IR à l’IS en en faisant la demande mais attention, le passage à l’IS est irrévocable

La SCI peut déduire certaines charges de ses recettes afin de déterminer son revenu imposable, notamment:

  • Les frais de gestion,
  • Les primes d’assurances,
  • Les charges de copropriété,
  • Les taxes foncières,
  • Les intérêts d’emprunts ;
  • Les dépenses associées à des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration.

Dans le cas où les charges sont supérieures aux recettes annuelles, on dit que la SCI est en situation de déficit foncier, lequelest imputable sur le revenu global des associés dans la limite de 10.700 €.

Avantage : l’excédent du déficit pourra être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

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