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Définition d’un démembrement de propriété :

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. C’est un mécanisme souvent utilisé en famille lors d’une donation ou d’une succession. Son principal avantage est de réduire les coûts fiscaux.

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Les acteurs :

Usufruitier et le nu-propriétaire se partage la pleine propriété.

démembrement de propriété

L’usufruitier

L’usufruitier est la personne bénéficiant du droit de se servir d’un bien (habiter une maison, utiliser du mobilier…) ou d’en percevoir les revenus (par exemple encaisser des loyers, des intérêts ou des dividendes), sans pouvoir s’en dessaisir.

L’usufruitier bénéficie donc de l’association de deux droits démembrés du droit de propriété : l’usus et le fructus. L’usufruitier profite de l’usufruit qui forme un couple avec la nue propriété, dont il est complémentaire.

Ce dernier n’a donc pas la possession totale du bien puisque l’usufruit ne donne pas le droit de détruire ou d’aliéner la chose. De plus, l’usufruit a nécessairement une durée, alors que le droit de propriété est imprescriptible.

Le nu-propriétaire

Contrairement à l’usufruitier qui peut bénéficier d’un bien et des revenus qu’il génère, le nu-propriétaire est un propriétaire pouvant bénéficier de son bien mais qui ne peut ni l’utiliser, ni en tirer des bénéfices. Le nu-propriétaire est le propriétaire d’un bien dont l’usufruitier est quelqu’un d’autre.

Son avantage est qu’il peut acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur sur le marché. En effet, puisqu’il ne bénéficie pas de l’usufruit dans l’immédiat, mais seulement de sa nuepropriété, une décote sur le prix du bien lui est accordée, pouvant aller de 30 % à 50 %.

Quelles sont les conditions à respecter ?

L’usufruitier et le nu-propriétaire doivent s’accorder pour réaliser l’investissement immobilier en nue-propriété. Le montant du prix d’achat et la part à régler de chacune des parties sont estimés en fonction du rendement attendu du bien, au cours de la période d’usufruit.
Selon la durée de cette dernière, l’apport de l’usufruitier sera plus ou moins important. Par tranche de dix ans, on estime que l’usufruitier doit investir 23 % de la valeur du bien en son état initial.

Pour en savoir plus (site gouvernement) : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33076