Investir en nue-propriété est un moyen efficace pour diversifier son patrimoine immobilier. Cependant, ce terme peut paraître inconnu aux nouveaux investisseurs. Nous allons donc dans un premier temps vous présenter ce type d’investissement. Puis vous pourrez grâce à cet article découvrir la différence entre usufruit et nue-propriété, afin d’éventuellement réaliser votre investissement dans la pierre.

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Quelles sont les différences ?

Il existe donc quelques différences entre la nue-propriété et l’usufruit. Tout d’abord, la nue-propriété dispose du bien contrairement à l’usufruit. Ensuite, l’usufruit utilise le bien immobilier, et non le nu-propriétaire. Et enfin, c’est l’usufruitier qui perçoit les revenus du bien, et non le nu-propriétaire. Entre autres, le nu-propriétaire détient le bien, peut le vendre mais ne jouit pas des loyers perçus. L’usufruitier quant à lui peut occuper la propriété, jouir des rentes mais ne peut pas le vendre.

Exemples de démembrement de propriété

Généralement, ce type de cas arrive lors d’une succession ou d’une donation. Il est alors question de démembrement de propriété. La nue-propriété offre donc une fiscalité avantageuse. Voyons à présent quelques cas adaptés au démembrement de propriété.

Transmettre son patrimoine

Il est tout à fait possible de donner la nue-propriété à vos enfants et de conserver la jouissance de l’usufruit. Vous percevez donc les loyers, et gardez la possibilité d’habiter le bien immobilier. Il faut néanmoins payer une taxe foncière afin de léguer son patrimoine à un nu-propriétaire. Les investisseurs bénéficient d’un abattement de 100 000 euros sur les droits à payer. Il faut cependant calculer la fiscalité des droits à payer qui varient en fonction de la valeur de votre bien :

  • 5% si la part taxable est inférieure à 8072 euros
  • 10% entre 8072 et 12 109 euros
  • 15% entre 12 109 et 15 932 euros
  • 20% entre 15 932 et 552 324 euros
  • 30% entre 552 324 et 902 338 euros
  • 40% entre 902 338 et 1 805 677 euros

Par exemple, vous souhaitez céder votre logement d’une valeur de 600 000 euros à votre enfant, tout en conservant la jouissance des revenus. La taxe à payer sera de 50% de la valeur de votre bien. Ici, 600 000 / 2 = 300 000. Soustrayons l’abattement de 100 000 euros, et nous tombons à 200 000 euros de taxe. Or, il reste à enlever 30% (taux ajusté selon la valeur du bien), soit 200 000 /30% = 60 000 euros. La taxe pour accéder à l’usufruit sera donc de 60 000 euros.

Aider vos enfants à se loger

Propriétaires d’un petit appartement et vos enfants prennent leur indépendance ? Donner l’usufruit à vos enfants sur un bien immobilier leurs permettra d’habiter le logement en payant la taxe foncière, ou de le louer et percevoir des revenus mensuels. Ainsi, vous aiderez vos enfants à jouir de revenus mensuels ou bien d’habiter un logement. Cependant, des frais à hauteur e 23% de la valeur du bien seront à payer. Cependant, ce procédé n’est que temporaire, sur une durée fixe de 10 ans maximum.

Réaliser une succession

Voici le cas le plus courant lors de démembrements de propriétés. Lors du décès d’un ou une conjoint(e), vous pouvez tout à fait conserver l’usufruit et céder la nue-propriété à vos enfants. Pour cela, les mêmes droits à payer s’appliquent que lors d’une simple transmission de patrimoine. Il est tout de même fortement conseillé de se référer à un notaire afin d’estimer au mieux possible les taxes à payer lors d’un démembrement de propriété.