Les points essentiels à auditer avant de réaliser l’achat de son appartement

Le profil de l’appartement

Tout d’abord, dans un premier temps, il convient d’effectuer une analyse générale de l’état de l’appartement. Ce qui implique de bien vérifier les plafonds et les murs, afin de s’assurer qu’il n’y a pas d’éventuels fissures, peinture cloquée, tâches, signe d’humidité, mauvaise ventilation… D’autres aspects sont également à prendre en compte comme l’état de la plomberie et robinetteries, l’état des installations électriques et de chauffage.

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L’isolation est également un facteur essentiel à prendre en compte en étant présent lors des moments dans la journée où la circulation est plus importante. Par ailleurs, il faut prêter un attention particulière quant à la disposition des pièces et à leur exposition en utilisant la fonction boussole de votre téléphone. Une meilleure luminosité ainsi que moins de nuisances sonores seront présents lorsque c’est le cas d’un étage élevé.

 

Les droits et devoirs de la copropriété

Lorsque vous réalisez l’achat de votre appartement, cela signifie également que vous ferez partie d’une copropriété. En plus d’être désormais propriétaire de votre bien, vous devenez également copropriétaire des parties communes de l’immeuble (hall d’entrée, escalier, ascenseur, toiture, jardin, etc.). Ce qui vous octroie des droits, mais aussi des devoirs. Il convient également d’analyser le statut des différentes parties composant la copropriété. Par exemple, lorsqu’un appartement est situé en rez-de-chaussée, le jardin peut être une partie commune à usage exclusif, ce qui vous donnerait le droit d’être le seul à l’utiliser.

 

Étudier les frais importants

Par ailleurs, vous pouvez faire la demande d’avoir accès aux procès-verbaux des dernières assemblées générales qui vous renseigneront sur l’état de l’immeuble et d’éventuels travaux prévus, qui pourraient largement alourdir le budget ! Étudiez tout particulièrement les gros postes comme le ravalement, l’ascenseur ou la toiture dont les réfections et changements entraînent des frais particulièrement importants.

 

Le coût global de l’appartement

En plus du prix de vente de l’appartement, vous devrez être en mesure de payer les frais d’agence immobilière, lorsque l’achat ne s’est pas effectué auprès d’un particulier. Il n’est pas évident de les anticiper car en effet, ils peuvent varier d’une agence à l’autre dû au fait que ces frais ne sont pas encadrés. De manière générale, ils s’élèvent entre 5 à 10 % du prix de vente. Les frais de notaire, sont également à prendre en considération, composant d’un ensemble d’impôts et de taxes collectés pour le compte de différentes administrations et qui représentent environ 8 % du prix de vente dans l’ancien, de 2 à 3 % dans le neuf.

 

Les autres charges

La taxe foncière et la taxe d’habitation (il est à noter que cette dernière sera totalement supprimée d’ici 2020) établies à partir de la valeur locative de l’appartement. Il faut vous adresser directement aux propriétaires afin qu’il vous les fournisse. Les charges de copropriété représentent également des coûts importants à prendre en compte. Le propriétaire doit être en mesure de vous fournir les derniers relevés annuels, et n’oubliez pas de vérifier qu’aucun gros travaux n’est prévu.

 

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Canapé marron et table en bois à l'intérieur du salon avec plante, mur en béton.

 

Les diagnostics immobiliers

Le vendeur doit se charger de réaliser différents diagnostics immobiliers . Ils représentent en effet une précieuse source d’informations qui peut vous éviter la mauvaise surprise de devoir refaire après achat l’isolation ou une installation électrique défectueuse par exemple.  Nous pouvons retrouver :

  • Le diagnostic performance énergétique à caractère obligatoire. Il vous informe sur la performance énergétique de votre futur appartement, en évaluant sa consommation d’énergie en matière de chauffage, mais aussi d’eau chaude sanitaire et éventuellement de climatisation. Vous y trouverez également l’impact de cette consommation d’énergie en termes d’émissions de gaz à effet de serre, ainsi que des conseils de gestion et de bon usage pour économiser l’énergie. Vous pourrez y retrouver également des recommandations de travaux si vous envisagez par la suite d’améliorer la performance énergétique de l’appartement.
  • Le diagnostic loi Carrez est lui aussi obligatoire et a pour objectif de donner la superficie précise des parties privatives.
  • Le diagnostic plomb ou CREP (constat de risque d’exposition au plomb) ne s’impose que si l’appartement a été construit avant le 1er janvier 1949 (revêtement ou peinture au plomb.).

 

Les autres diagnostics

  • Dans le cas où les installations datent de plus de 15 ans, deux diagnostics s’imposent eux aussi. Le diagnostic électricité et le diagnostic gaz, à réaliser si l’installation est soit dédiée à la production d’eau chaude sanitaire, au chauffage ou aux gazinières, à gaz naturel ou au GPL.
  • Seuls les appartements situés en géographique contaminée ou qui pourrait l’être sont concernés par le diagnostic termite .
  • Le diagnostic ESRIS (État des servitudes risques et d’information sur les sols) n’est obligatoire que pour les appartement construits dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, technologiques, sismiques et de pollution.

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