Si la durée de location moyenne d’un bien s’établit entre un à trois ans, bailleurs comme locataires peuvent vouloir conclure un contrat de location temporaire plus court. Divers régimes s’appliquent selon le cas précis et les objectifs visés. 

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Le bail dérogatoire ou “bail de courte durée” est un contrat de location de courte durée de locaux utilisés par les commerçants, artisans ou professionnels dans l’exercice de leur activité (article L. 145-5 du Code de commerce).

Les conditions à remplir pour un bail dérogatoire : 

La loi Pinel du 18 juin 2014 a apporté des modifications au régime des baux commerciaux et notamment au régime du bail dérogatoire.

Un propriétaire peut conclure un bail dérogatoire avec un locataire dès lors que les 3 conditions suivantes sont remplies : 

  • En vertu des nouvelles dispositions prises dans la loi Pinel de 2014, la durée totale des baux ne doit pas dépasser trois ans (36 mois)
  • Le contrat de bail est conclu lors de l’entrée dans les lieux du locataire 
  • Le propriétaire et le locataire ont inscrit sans ambiguïté au contrat leur intention de ne pas être soumis au statut des baux commerciaux

L’expiration du bail : 

A noter que le bail dérogatoire ne permet pas au locataire de bénéficier du droit au renouvellement de bail et aucune partie ne peut donner congé avant la fin de la période prévue. 

Avant 2014, si le locataire restait dans le local à l’assentiment du bailleur, il s’opérait automatiquement un nouveau bail commercial. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel 2014, les parties peuvent, au-delà du délai de 36 mois, rester dans les lieux un mois supplémentaire afin de prendre position sur la volonté soit de mettre fin au bail dérogatoire, soit de le transformer en un bail de droit commun, soumis au statut des baux commerciaux.

Le cas particulier des locations saisonnières 

Enfin, les locations saisonnières sont exclues du domaine des baux dérogatoires. 

La notion de « saison » correspond plutôt à la saison touristique laquelle varie selon le lieu de situation de l’immeuble loué et non à une durée fixée contractuellement.

Attention ! 

La loi Pinel impose en effet au locataire l’obligation de faire du bien loué sa résidence principale et l’impossibilité de le sous louer.

Dès lors, la location saisonnière, type Airbnb, n’est pas compatible avec le régime Pinel pendant toute la durée du dispositif de défiscalisation. 

NB : Si vous souhaitez bénéficier d’une source régulière de revenus, tout en bénéficiant d’une fiscalité intéressante, le mieux est peut-être d’opter pour un investissement sous le statut LMNP (résidence gérée ou de services).