Déficit foncier : tout savoir

Comment fonctionne le déficit foncier ?

travaux rénovation

Si un propriétaire bailleur supporte, pour un bien qu’il loue, des charges supérieures aux loyers perçus, on considère qu’il est en situation de déficit foncier.

Dans ce cas, il peut soustraire ce déficit de son revenu foncier ou de son revenu global et réduire ainsi sa base imposable.

Chaque année, il est possible de déduire des revenus le déficit foncier, dans la limite de 10 700 €

Mais cette limite n’est pas un problème, car dans le cas d’un dépassement de ce seuil, l’excédent sera reportable durant 6 ans pour une déduction sur le revenu global et durant 10 ans pour une déduction des revenus fonciers.

Autre point avantageux : le déficit foncier n’est pas comptabilisé dans les « niches fiscales » plafonnées à 10.000 euros par an et est donc cumulable avec d’autres mécanismes de défiscalisation.

Les conditions à remplir

Le propriétaire doit être un contribuable français qui réalise son investissement seul ou via une SCI. Tout le monde ou presque peut donc bénéficier du mécanisme de déficit foncier, bien qu’il soit encore méconnu d’une partie des investisseurs. Il n’existe en fait que deux conditions principales pour l’activer :

famille recherche appartement
  • La 1ère condition est que le propriétaire soit assujetti au régime réel d’imposition. Le régime réel est automatique si les loyers annuels perçus excèdent 15.000 euros. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire est soumis au régime du micro-foncier basé sur un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs. De façon générale, le bailleur peut choisir le régime réel sur simple demande auprès de l’administration fiscale.
  • La 2nde condition d'éligibilité au dispositif est que le bien immobilier soit mis en location de façon continue pendant au moins trois ans à compter de la première imputation du déficit. S’il s’agit d’un logement, il doit être loué à usage d’habitation principale du locataire.

Quelles sont les charges qui créent un déficit ?

Les charges déductibles

Toutes les charges ne sont pas déductibles et il faudra d’ailleurs distinguer les charges financières des charges non financières :

  • Les charges financières comprennent les intérêts d'emprunts pour l'acquisition, la réparation ou l'amélioration du bien.
  • Les charges non financières regroupent celles qui sont liées à l’exploitation du bien (frais d’agence, assurances, charges de copropriété, taxe foncière) ainsi que celles liées aux travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration.

Ce sont d’abord les charges financières qui sont déduites des revenus fonciers, et si le solde constaté est négatif, le déficit s’applique. S’il est positif, ce sont ensuite les charges non financières qui sont soustraites du revenu global dans la limite de 10.700 euros.

Les travaux qui peuvent créer un déficit

Seuls deux types de travaux réalisés dans le logement peuvent créer un déficit foncier :

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  • Les travaux de réparation et d’entretien, dont l’objet est l’apport d’un équipement mieux adapté à la vie moderne, sans modifier la structure existante ( par exemple, l’installation ou le remplacement d’une cuisine, d’une chaudière, etc.)
  • Les travaux d’amélioration, dont l’objet est le maintien ou la remise en état du bien afin d’en permettre un usage normal, sans en modifier l’agencement ou l’équipement ( par exemple, la réfection des équipements essentiels )

En effet, les dépenses liées à des travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles et ne peuvent pas créer de déficit foncier.

Avantages liés au déficit foncier

1- Réduire son revenu global sur le long-terme

Le déficit foncier permet de déduire les charges générées par un bien (travaux) des revenus fonciers préexistants du propriétaire et/ ou de son revenu global. La limite est fixée à 10 700€/an mais le solde du déficit est reportable sur les revenus fonciers des propriétaires pendant 10 ans.

2- Bénéficier d’une plus-value à terme

Les travaux, dont le coût vient constituer le déficit, permettent de réhabiliter des biens anciens. Pour maximiser l'effet du dispositif, l'investisseur peut choisir un emplacement et un type de bien prestigieux ou recherché afin de réaliser une plus-value à terme.

3- Un investissement locatif à moindre frais

Le mécanisme de déficit foncier est conditionné à la mise en location du bien pendant au minimum 3 ans suivant l'imputation du déficit. Avec un logement bien placé et en bon état, les locataires potentiels ne manquent pas et l’investissement permettra de générer des revenus supplémentaires.

4- Un mécanisme cumulable avec d’autres avantages fiscaux

La réduction appliquée par le déficit foncier est cumulable avec les avantages fiscaux d’autres niches fiscales telles que la loi Pinel, la loi Malraux ou les investissements dans les Monuments Historiques par exemple. Il est aussi possible d’investir dans l’immobilier et bénéficier des effets du déficit foncier sans pour autant endosser la gestion du patrimoine mis en location : il suffira pour cela de se tourner vers l’investissement en SCPI de déficit foncier.

Maximiser les effets du déficit foncier

loi pinel neuf immeuble

Cumuler loi Pinel et déficit foncier

La loi Pinel optimisée déficit foncier ou loi Pinel ancien est un mécanisme qui permet de cumuler l'avantage fiscal obtenu pour un investissement locatif en loi Pinel avec celui offert par le dispositif de déficit foncier.

En additionnant les avantages, on peut espérer une réduction d'impôt allant jusqu'à 24% du prix de revient du bien pour ce type d'opération.

A NOTER : Les biens qui entrent dans le cadre du cumul sont souvent des logements anciens nécessitant une rénovation (jugés indécents ou mal entretenus). Des travaux de mise aux normes thermiques et énergétiques doivent être réalisés pour justifier les réductions d'impôt supplémentaires.

Cumuler loi Malraux et déficit foncier

immeubles haussmannien

La Loi Malraux concerne les biens à rénover et permet d’obtenir une importante réduction d’impôt :

  • 22 % pour les immeubles situés dans les sites patrimoniaux remarquables
  • 30 % pour les immeubles situés dans les secteurs sauvegardés.

Les travaux de restauration d’un immeuble Malraux sont aussi éligibles au régime du Déficit foncier, pour ce qui concerne les travaux d’entretien et de réparation (par opposition à ceux de transformation). Le propriétaire doit s’engager à louer le bien à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans et à le conserver au moins 3 ans après l’imputation d’un déficit afin de conserver l’ensemble de ses avantages.