Le dispositif de défiscalisation Pinel est souvent associé à l’achat dans le neuf mais la loi Pinel s’applique aussi à l’ancien. Si le parc de logement concerné est plus restreint, faire du Pinel dans l’ancien peut être tout aussi intéressant en termes d’investissement locatif.
Encore faut-il respecter quelques règles spécifiques, que nous vous détaillons ci-dessous.

Quel bien ancien est éligible ?

Seuls deux types de biens sont retenus dans le cadre du dispositif Pinel Ancien :

  1. Un logement acquis en vue de sa réhabilitation et qui est jugé “indécent” par la loi au moment de l’achat. 

D’après le décret du 30 Janvier 2002 , une habitation décente est un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ». Le logement ancien rénové devra donc satisfaire aux critères de décence exposés par la loi pour bénéficier du dispositif de défiscalisation.

  1. Un local affecté à un usage autre que celui d’habitation (hangars, entrepôts, locaux commerciaux par exemple) et qui sera réhabilité pour être transformé en habitation.

Il faudra dans ce cas réaliser des travaux pour créer une cuisine, des sanitaires, tout en respectant les règles sus-citées de décence et de performance énergétique.

En clair : si le bien entre dans l’une de ces catégories, il vous faudra réaliser des travaux et prévoir le passage d’un expert avant et après leur achèvement pour faire évaluer les changements apportés. A noter que le coût des travaux donne lieu à certaines réductions d’impôts. Ce coût englobe les travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation et d’amélioration ayant pour but de rendre habitables les locaux.

Quels critères pour les travaux ?

Le montant des travaux doit représenter au moins 25% du montant d’acquisition du bien.

Les critères relatifs aux travaux de réhabilitation et à la performance énergétique attendue se retrouvent sur les formulaires à remplir avant et après les travaux.

  • La décence : Avant travaux, le bien a au moins 4 variables de non-décence. Une fois les travaux achevés, il doit réunir les 15 caractéristiques de décence définies par la loi pour passer du statut d’insalubre à décent et habitable.

 

  • La performance énergétique : En 2002, l’Etat a ajouté à ceux de décence des critères de performance énergétique. Avant travaux, il y a au moins 6 critères qui ne sont pas respectés, alors qu’après rénovation, les 12 conditions de performance sont réunies. En plus des travaux de performance énergétique, il faut faire certifier l’absence de plomb et d’amiante.
  • Normes à atteindre : le Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009

Des avantages communs avec le dispositif Pinel neuf 

L’acquéreur en Pinel ancien réhabilité dispose des mêmes avantages fiscaux que celui qui achète un bien en Pinel neuf si :

  • son bien remplit les conditions de zonage Pinel amendées par la loi de Finances 2020
  • les plafonds de ressources et de loyers sont respectés. 

Pour un engagement de six ans, la réduction d’impôts sera de 12 %, de 18 % pour neuf ans et de 21 % pour 12 ans d’engagement locatif.