La Loi Malraux : Rappel
La Loi Malraux est un dispositif visant à protéger le patrimoine immobilier français via un principe d’incitation fiscale simple : l’investisseur achète un bien ancien ou classé à rénover, situé dans une zone de conservation patrimoniale prioritaire.
En effet opter pour l’investissement en Loi Malraux est avantageux pour le contribuable car le dispositif lui permet de bénéficier de réductions d’impôts relatives à l’enveloppe engagée pour la rénovation de son bien.
Cette réduction s’élève à :
- 22% du montant des travaux pour un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine,
- 30% du montant des travaux pour un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur ou en Secteur Sauvegardé.
La VIR : avantages
Concrètement, il existe deux manières de réaliser un investissement en Loi Malraux :
- l’investissement classique dans lequel l’investisseur achète l’immeuble et se charge de la réalisation des travaux,
- l’investissement en VIR (vente d’immeuble à rénover) dans lequel le vendeur s’engage contractuellement à réaliser les travaux pour le compte de l’acquéreur.
L’investissement en VIR présente de nombreux avantages :
- Des paramètres financiers identiques : l’investisseur paie les travaux au fur-et-à-mesure des appels de fonds qui rythment leur avancement et bénéficie des mêmes réductions fiscales, calculées sur l’assiette de travaux mentionnée au contrat de vente.
- Déléguer les travaux : la maîtrise d’ouvrage est à la charge du vendeur, le calendrier des travaux est fixé dans le contrat et l’acquéreur bénéficie également d’une garantie d’achèvement des travaux.
- La plus-value fiscale est réduite : en VIR le prix de revient servant à déterminer la base de la plus-value correspond au prix d’achat travaux compris, contrairement au Malraux classique, dans lequel les travaux sont exclus du prix de revient !
Le seul inconvénient de l’investissement via la loi Malraux en VIR, qu’il convient de prendre en compte d’un point de vue financier, est que les frais liés à l’acquisition sont plus élevés car calculés sur l’enveloppe globale foncier + travaux.
Eu égard à la fin annoncée du dispositif Loi Pinel, et à la sécurité liée au fait de confier la maîtrise d’ouvrage à un vendeur s’appuyant sur une expertise préalable en opération de rénovation, l’investissement en VIR apparaît plus que jamais comme un choix intelligent pour tous les acheteurs souhaitant se constituer un revenu complémentaire à long terme, tout en bénéficiant des abattements fiscaux associés à la Loi Malraux.