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Location meublée LMNP : deux régimes fiscaux au choix

En Location Meublée Non Professionnelle, contrairement à la location vide, les loyers ne sont pas imposés en tant que revenus fonciers. Ils sont en effet considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux, lequels peuvent être imposés selon deux régimes différents :

  1. Le micro-BIC : dès lors que vous percevez des loyers de votre bien meublé, vous êtes soumis à des impôts sur les revenus perçus mais bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant imposable. Cependant, le régime micro-BIC n’annule pas la facture fiscale et vous aurez toujours des impôts à payer dès que vous percevrez des loyers de votre bien meublé.

NB : Le régime micro-BIC s’applique par défaut pour des recettes annuelles inférieures à 76 200 euros et de même, si vos recettes excèdent 76 200 euros, c’est le régime réel qui s’appliquera automatiquement.

  1. Le régime réel :  il présente l’avantage de pouvoir déduire des loyers perçus toutes les charges que vous aurez supportées en tant que propriétaire-bailleur, comme les intérêts d’emprunt, les frais de copropriété, la taxe foncière, les charges courantes… et même, par exemple les frais de notaire !

 

Pourquoi le régime est réel est le plus avantageux ?

Le régime réel permet de déduire tout ce qui est lié à l’activité de location meublée et toutes les charges associées au logement. Grâce à la déduction des frais d’acquisition et des charges, vous pouvez même être exonéré d’impôt la première année.

Par la suite, le régime réel vous permettra aussi d’amortir la valeur du logement sur le long terme (jusqu’à 30 ans !). 

Attention ! Pour bénéficier de cet avantage vous devrez cependant veiller à réaliser un tableau d’amortissement par composant (immeuble , équipement et meubles).

EN CLAIR : Lorsqu’on combine la déduction des charges et frais exposés à la possibilité d’amortir la valeur du logement, du mobilier et des travaux sur plusieurs années, il est parfois possible de ramener le résultat d’exploitation à zéro pendant plusieurs années et donc de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs ! 

 

Choisir le régime réel et déclarer ses recettes

Le choix officiel

En tant que propriétaire d’un bien en LMNP, vous pouvez opter pour le régime réel dès le début de l’activité de location meublée et jusqu’au dépôt de la première déclaration.

Si vous avez démarré l’activité de Location Meublée Non Professionnelle sous le régime micro-BIC, il vous faudra opter pour le régime réel avant le 1er février de l’année au titre de laquelle vous souhaitez y être assujetti. 

La déclaration

Quand vous commencez à louer votre bien en LMNP, vous devrez réaliser une déclaration de début d’activité dans les 15 jours suivants le début de cette activité.

Cette déclaration d’activité va permettre de vous attribuer un numéro SIRET, que vous devrez par la suite faire figurer sur la liasse fiscale à transmettre à l’administration fiscale.

Autre obligation : il vous faudra tenir une comptabilité et télétransmettre tous les éléments à l’administration fiscale chaque année. Une fois la liasse fiscale remplie et dûment transmise, il ne vous restera plus qu’à reporter le résultat de l’activité sur votre déclaration de revenus personnelle.