Qu’est-ce que la rentabilité ?

La rentabilité permet de comprendre le montant que vous rapporte un investissement locatif par rapport à son coût : c’est un indicateur estimant la performance financière d’un placement en calculant sa capacité à générer des revenus. Plus concrètement, la rentabilité mesure les gains annuels générés par rapport au capital investi.

Rentabilité = gains générés / capital investi

En immobilier locatif, ces gains se traduisent par les revenus locatifs générés annuellement, alors que le capital investi correspond au coût global d’acquisition du bien.

Rentabilité locative = revenus locatifs / coût d’acquisition

Mais attention, tout le monde ne parle pas de la même chose quand on parle de rentabilité locative. Selon le niveau de précision souhaité, ce calcul peut inclure plus ou moins d’éléments (les frais de notaire, les travaux, les frais de gestion, les assurances, les charges locatives, la taxe foncière, la fiscalité…).

Si certains se limitent à une version non-exhaustive de ce ratio, plus communément appelée la rentabilité “brute”, il est fortement conseillé d’être le plus précis possible et de se référer à la rentabilité “nette” à minima avant de juger si le projet est intéressant financièrement.

 

 

Les méthodes de calcul des différentes rentabilités

La rentabilité brute

La rentabilité brute est un ratio se calculant simplement qui permet de vous donner rapidement une idée sur la performance financière d’un projet locatif.

Cet indicateur est peu précis mais il peut être très utile afin de filtrer les projets : si un investissement présente une rentabilité brute inférieure à vos objectifs de rentabilité, il faut absolument l’écarter.

Le calcul de la rentabilité brute consiste à diviser les loyers annuels par le prix du bien.

Rentabilité brute = loyer mensuel x 12 / prix du bien

Prenons un exemple : vous achetez un studio à 143 000 € que vous louerez par la suite à 610 €/mois.

Rentabilité brute = (610 x 12) / 143 000 = 5,2 %

La rentabilité nette

En réalité, vous ne percevez jamais 100 % des loyers perçus car en effet il y a de nombreux frais et charges venant s’amputer vos revenus locatifs. De la même manière, lors de l’acquisition du bien, divers frais annexes viennent s’ajouter au prix du bien et augmenter considérablement votre enveloppe d’investissement (les frais de notaire, par exemple, qui s’élèvent à environ 8% du prix du bien et sont donc non-négligeables).

La rentabilité locative nette est un indicateur précis et très objectif mesurant la performance d’un investissement nette de charges et de frais, en intégrant tous les facteurs intrinsèques au projet (et qui ne varieront donc pas en fonction de la situation personnelle de chaque investisseur).

Cela inclut :

1) les coûts liés à l’acquisition du bien et sa mise sur le marché locatif :

• les frais de notaire, qui s’élèvent à environ 8 % du prix de vente pour un logement ancien et 2 à 3 % du prix de vente pour un logement neuf

• les frais d’agence, qui ajoutent 5 % au prix de vente en moyenne

• les travaux de rénovation

2) les charges liées à la location du bien :

• les charges locatives

• la taxe foncière

• les frais de gestion si vous décidez d’opter pour une gestion professionnelle

• les travaux d’entretien imprévus

Dans le cas où votre bien se situe dans une zone à faible tension locative, il faut aussi prendre en compte la vacance locative. Cependant, si vous vous lancez dans un investissement locatif, le plus judicieux est de choisir des zones tendues afin de garantir que vous trouverez des locataires facilement.

La rentabilité nette est calculée comme de la manière suivante :

Rentabilité nette = (loyer mensuel CC – charges récupérables – charges non récupérables – taxe foncière mensualisée – frais de gestion) x 12 / (prix du bien + frais de notaire + frais d’agence + travaux)

La rentabilité nette reste le meilleur indicateur pour comparer des investissements locatifs et bien comprendre le potentiel financier d’un projet.

La rentabilité “réelle”

D’autres éléments viennent s’ajouter aux revenus locatifs nets de charges et de frais qui dépendent de la situation personnelle de chaque investisseur : impôts (ou économie d’impôts), assurances, coût du crédit, etc.

Afin de mieux comprendre ce que vous rapporte réellement votre investissement, vous devez calculer la rentabilité “réelle”.

Pour cela, rajoutez au numérateur les coûts ou les revenus annuels qui vous sont spécifiques. Les plus communs sont les intérêts de votre crédit, l’assurance propriétaire non-occupant qui est obligatoire, l’assurance garantie loyers impayés si vous décidez d’y souscrire et les impôts ou l’économie d’impôts, qui dépendent de votre niveau d’imposition et du régime fiscal que vous choisissez pour votre location.

Si la rentabilité brute et la rentabilité nette sont des valeurs qui peuvent vous être communiquées par un professionnel de l’immobilier, vous êtes le seul à pouvoir calculer la rentabilité réelle puisqu’elle intègre des éléments qui sont propres à votre situation.