Tout comprendre sur la taxe foncière

I. Qu’est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière se définit simplement. Dans un premier temps, il est à noter que c’est un impôt local prélevé une fois tous les ans par les communes ainsi que les établissements publics, et que chaque personne propriétaire d’un bien immobilier en est redevable. Par bien immobilier, nous parlons ici de toute propriété ne pouvant être déplacée :

local d’habitation ;
parking ;
terrain, y compris à usage commercial ou industriel ;
bateau ancré et aménagé pour l’habitation ou pour raison professionnelle ;
bâtiment ou installation à usage professionnel.

Si la taxe foncière s’adresse seulement à tous les propriétaires, il est nécessaire de ne pas la confondre avec la taxe d’habitation, qui cette dernière, vise toute personne occupant un logement : propriétaires, locataires et même les personnes logées à titre gratuit.

I.1. Doit-on toujours payer la taxe foncière ? Dans quels cas pouvons-nous être exonéré ?

De manière générale, oui, la définition de la taxe foncière étant assez explicite à ce titre. Néanmoins, dans les faits, il y a certaines situations dans lesquelles il est tout-à-fait possible d’être exonéré de la taxe foncière :

Logements neufs : 2 ans d’exonération à partir du 1er janvier après l’achèvement des travaux ;
Logement économe en énergie : 5 ans d’exonération sous certaines conditions.

Dans certains cas, une exonération permanente peut même être envisageable :

Bâtiment rural exclusivement réservé à un usage agricole ;
Habitation située dans une zone à risques ;
Hôtel ou hébergement touristique situé en zone de revitalisation rurale.

En outre, un dégrèvement peut être accordé au cas où les revenus sont faibles. Pour pouvoir en bénéficier, la taxe foncière doit représenter plus de la moitié de vos revenus imposables.

I.2. Quand reçoit-on la taxe foncière 2023 ?

Dans la majorité du temps, le versement des avis de la taxe foncière intervient au mois de septembre. Soit 3 semaines avant la limite du paiement par courrier. Il est à noter également qu’il y a un mois d’écart entre cet impôt et la réception de l’avis de la taxe d’habitation. Les échéances de 2022 n’ont pas encore été communiquées, mais voici celles de l’année dernière pour vous donner un ordre d’idée :

15 octobre 2021 : réception des paiements par courrier
20 octobre 2021 : date butoir pour les paiements en ligne
25 octobre 2021 : prélèvement à la source pour les propriétaires qui ont choisi ce système

Depuis l’année 2019, le paiement doit être réalisé obligatoirement ligne si le montant de l’impôt foncier est au-dessus de 300 €. Lors d’un paiement en retard de la date échéante, une majoration de 10% s’administre.

Au moment du paiement de l’impôt foncier, il est nécessaire de déclarer si vous avez construit un nouveau logement ou s’il y a eu des changements. Que ce soit une nouvelle maison individuelle, un nouvel appartement ou des biens modifiés, il y a des formulaires propres à votre situation sur le site du service public.

II. Comment est calculée la taxe foncière ?

Le montant de la taxe foncière est évalué chaque année. Pour pouvoir le calculer, les services fiscaux se basent sur la « valeur locative cadastrale » du bien. Ce qui veut dire que, même si vous vivez dans votre bien immobilier, la base imposable correspond environ à la moitié du revenu annuel que vous pourriez en tirer en cas de location (revenus des loyers hypothétiques, moins les charges).

Cette base est ensuite multipliée par le taux d’imposition fixé par chaque commune. Par définition, la taxe foncière peut donc être très variable d’un logement à un autre et ne dépend pas uniquement de la superficie de votre bien, mais également de son emplacement. Ainsi, la taxe foncière d’un studio à Paris intra-muros sera certainement plus élevée que celle d’une maison résidentielle en province.

S’il est difficile d’anticiper le montant de la taxe foncière, il est en revanche possible de connaître les éléments qui influencent le calcul et donc la base d’imposition, et de les analyser un par un pour avoir un ordre d’idée. Parmi ces éléments, on retient la surface du logement, la valeur locative cadastrale ainsi que les taux appliqués par les collectivités.

II.1. Quelle surface est prise en compte pour la taxe foncière ?

Dans un premier temps, pour calculer le montant de la taxe foncière, le fisc commence par se baser sur la surface de votre logement. Il s’agit alors de la surface au sol, et ce calcul fait abstraction de la hauteur sous plafond. Cette surface tient également compte des pièces principales du logement, des annexes comme les couloirs, entrées, rangements, ainsi que les espaces secondaires attenants, comme le garage, la cave, les combles, la terrasse, le jardin, etc. La somme de toutes ces surfaces est ensuite pondérée en fonction de leur importance au sein du logement.

Notez qu’en cas de modification de la surface de votre logement telle qu’une extension, vous devez faire parvenir une déclaration au fisc après achèvement des travaux, car la base d’imposition est alors également modifiée.

II.2. Impôt foncier : la valeur locative ou revenu cadastral

Pour calculer le montant de la taxe foncière, le fisc retient la valeur locative cadastrale. Il s’agit du montant du loyer annuel théorique que le propriétaire peut obtenir en louant son bien. Le fisc retire ensuite 50 % des charges fictives applicables à ce logement dans le cas d’une hypothétique location, et il retient le loyer net hors charges théorique. C’est ce calcul qui permet à l’administration fiscale de dégager une valeur locative, qui est ensuite appliquée au pourcentage d’imposition voté par les collectivités locales. Il s’agit donc des régions, des départements, mais surtout des communes.

Il faut savoir que ces valeurs ont été déterminées en 1970 par le fisc et les services du cadastre, et aucune réforme n’avait été entamée depuis cette date.

II.3. La réforme de la valeur locative cadastrale

La valeur locative cadastrale, n’ayant pas été révisée depuis longtemps, fait désormais l’objet d’une réforme qui a commencé en 2017. Une révision générale qui s’avère délicate à mettre en application, car les valeurs locatives sont devenues inadaptées et pas du tout cohérentes par rapport au marché immobilier et des critères actuels, ce qui a encouragé les collectivités locales à augmenter le taux d’imposition petit-à-petit, les montants obtenus avec les calculs initiaux étant devenus trop faibles.

Il sera nécessaire ainsi d’anticiper une éventuelle hausse de la taxe foncière dans les années à venir, et dans un certain nombre de communes.

II.4. Les locaux professionnels

La réforme a d’ailleurs commencé dans un premier temps envers les locaux professionnels, et leur valeur locative a ainsi été rectifiée. Les locaux commerciaux sont désormais classés en 39 catégories, et un prix au m² a été fixé selon les loyers du marché constatés dans le même secteur géographique. La nouvelle surface locative correspond ainsi à la surface pondérée du local, multipliée par ce prix au m². Les montants des taxes foncières pour les locaux ont ainsi beaucoup varié depuis 2017, mais un lissage progressif sur 10 ans a été mis en place pour éviter les variations trop brutales, à la fois pour les propriétaires et pour l’administration fiscale.

II.5. Les habitations

Pour ce qui est des logements, la base locative est revue tous les ans pour tenir compte des évolutions intervenues dans le logement. Mais dans le cadre de la réforme générale, l’application de cette dernière va s’étaler sur 3 ans dès 2023 pour qu’à l’issue de cette échéance, les valeurs locatives soient actualisées. L’actualisation sera ensuite réalisée chaque année.

En attendant l’aboutissement final de la réforme, les valeurs locatives sont majorées chaque année, en appliquant un coefficient forfaitaire. En 2022, ce coefficient s’élève à 1,034 %.

Il est à savoir que lors d’un changement sur une habitation, comme un agrandissement ou une surélévation, une extension telle qu’un garage, une véranda, une terrasse, une piscine, ou un changement d’affectation, vous devez réaliser une déclaration auprès du fisc dans un délai de 90 jours après achèvement des travaux afin que la valeur locative soit recalculée.

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